Компания владеет собственной производственной базой, офисными, складскими и производственными помещениями, своим автопарком и средствами механизации.
Газинур Ахметов, директор ООО «Ак таш-Инвестстрой». Родился 3 февраля 1965 г. в Сабинском районе ТАССР. Окончил Казанский строительный техникум, затем -- Казанский инженерно-строительный институт по специальности «Промышленное гражданское строительство».
Начинал работать мастером, потом был прорабом и начальником участка.
С 2007 года возглавляет ООО «Ак таш-Инвестстрой ».
2.2 Экспертиза договора участия в долевом строительстве
«Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства всоответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство»
В строительстве делегируются функции заказчика и застройщика. Первое понятие - общее, второе - частное. Главным отличием заказчика от застройщика является то, что застройщик - это тот, кому принадлежит земельный участок.
В соответствии с ДДУ земля принадлежит на правах аренды ООО «Ак таш-Ивестстрой» который является застройщиком «Триумф»
Разрешение на строительство выдано Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани муниципального района РТ 01 декабря 2017 года.
В соответствии с договором, участник ДДУ при условии выполнения им своих обязательств приобретает жилье, а также долю в общем имуществе всех необходимых для эксплуатации дома внутренних и наружных инженерных сетей, коммуникаций, мест общего пользования и земельного участка.
Застройщик обязан передать участнику ДДУ объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации в течении трех месяцев с момента получения «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Но при выполнении следующих условий:
- полной оплаты цены договора;
- полной оплаты пеней, в случае несвоевременной оплаты цены договора;
Таким образом, на основании проведенного анализа можно сделать вывод о том, что договор долевого участия, предлагаемый подписанию СК Унистрой соответствует требованиям законодательства РФ.
экспертиза инвестиционный проект строительство
2.3 Экспертиза договорных отношений при реализации инвестиционного проекта
Нами был проанализирован на соответствие ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» договор долевого участия в долевом строительстве жилого комплекса "Триумф". Результаты анализа приведены в таблице ниже.
Таблица
|
Договор должен содержать: |
||
|
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); |
Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: -объект долевого строительства указан в п.1.1.5; -план объекта в приложении №1; |
|
|
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; |
Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: - срок передачи Участнику долевого строительства объекта указано в п.2.7. |
|
|
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; |
Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: -цена договора указаны в п.3.1 Сроки и порядок уплаты указаны в п.3.2 |
|
|
4) гарантийный срок на объект долевого строительства; |
Данному пункту рассматриваемый договор соответствует: -гарантийный срок объекта (5 лет) указан в п.8.1. |
|
|
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; "Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору 1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. |
Данному пункту рассматриваемый договор соответствует частично: -п.7.5. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон в установленном законом порядке. Односторонний отказ от исполнения Договора допускается только в случаях, установленных Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». -п.7.3.В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. |
|
|
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. |
Данному пункту рассматриваемый договор соответствует |
|
|
Статья 5. Цена договора |
||
|
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. |
Таким образом, рассмотренный нами договор соответствует ФЗ-214.
3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИ БЕЗОПАСНОЙ МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСИЦИОННОГО ПРОЕКТА НА РЫНКЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛСТВА
3.1 Модель использования собственных, привлеченных и заемных средств в зависимости от стадии строительства
Следует рассмотреть следующую модель использования собственных, привлеченных и заемных средств на всех этапах строительства.
Вложение средств в строительство должно быть в следующем соотношении:
50% - собственные средства.
30% - привлеченные средства.
20% - заемные средства.
Приобретение земли и ее подготовка к строительству.
На данном этапе застройщик приобретает землю на собственные средства. В регистрационной палате он оформляет данную землю в собственность и является единственным ее владельцем, что дает ему право полностью использовать ее под собственные нужды.
Вторым главным этапом застройщик, используя собственные средства, заказывает у проектной организации проектно-сметную документацию.
Проектно-сметная документация (ПСД) -- комплекс документов, раскрывающих сущность проекта и содержащих обоснование его целесообразности и реализуемости; документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции и/или технического перевооружения объектов капитального строительства и инженерных коммуникаций.
Она имеет в свою очередь следующие основные разделы:
1."Пояснительная записка".
2."Проект полосы отвода".
3."Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения".
4."Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта".
5."Проект организации строительства".
6."Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта", (при необходимости).
7."Мероприятия по охране окружающей среды".
8."Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности".
9."Смета на строительство объектов капитального строительства" (для объектов, финансируемых полностью или частично за счёт средств соответствующих бюджетов),
На этапе возведения здания производятся строительно-монтажные работы.
Строительно-монтажные работы (СМР) -- работы, выполняемые при возведении зданий и сооружений, а также при монтаже технологических систем и оборудования. СМР делятся на строительные и монтажные. К строительным работам относят общестроительные и специализированные работы.
На данном этапе взаимодействуют как собственные, заемные активы так и привлеченные средства.
Под привлеченными средствами можно рассматривать дольщиков, а также подрядчиков, расчет с которыми проводится, как правило, не в виде денег, а в виде квартир, что делает подрядчиков такими же участниками долевого строительства.
Завершающий этап строительства.
На данном этапе можно рассмотреть работы по внутренней отделке и проведению инженерных сетей на объекте строительства. На данном этапе должны привлекаться денежные активы дольщиков, которые могут составлять до 30% от всего объема строительства.
Рассмотрев данную модель можно составить следующее процентное соотношение, которое представлено на диаграмме ниже:
Рис. 3.1. Диаграмма распределения денежных средств
Следует сказать, что данная модель использования денежных средств является идеализируемой. На практике все иначе. Как уже было сказано ранее основными активами, используемыми застройщиком в строительстве, являются привлеченные средства и лишь часть заемные средства.
Говоря о дольщике как о лице, осуществляющем инвестирование в строительство, следует руководствоваться главным, а именно следует проверять застройщика.
Проверять нужно следующее:
1.Кредитная история;
2.Налоговая история;
3.Наличие производственной базы;
4.Список сданных в эксплуатацию объектов;
5.Отзывы;
6.Наличие судебных разбирательств;
7.Штатная расстановка внутри компании;
8.Проверка на предмет банкротства других фирм;
Также дольщику следует проверить условия финансирования объекта, прописанного в договоре долевого участия. Вести контроль за графиком выполнения работ и графиком оплаты.
3.2 Альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта
Рассмотрим подробно следующие три альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта
1.Целевые облигационные займы представляют собой выпуск предприятием -- инициатором проекта корпоративных облигаций, средства от размещения которых, предназначены для финансирования определенного инвестиционного проекта.
Выпуск и размещение корпоративных облигаций дает возможность привлечь средства для финансирования инвестиционных проектов на более выгодных по сравнению с банковским кредитом условиях:
не требуется необходимое банкам залоговое обеспечение;
предприятие-эмитент имеет возможность привлечь значительный объем денежных средств на долгосрочной основе при меньшей стоимости заимствования, при этом оно получает прямой доступ к ресурсам мелких инвесторов;
погашение основного долга по облигациям, в отличие от традиционного банковского кредита, происходит, как правило, по окончании срока обращения займа, что делает возможным обслуживание долга за счет доходов, генерируемых проектом;
проспект эмиссии облигаций содержит лишь общее описание инвестиционного проекта, что исключает необходимость представления кредиторам детального бизнес-плана инвестиционного проекта;
предприятие-эмитент не обязано предоставлять каждому из потенциальных покупателей облигаций внутреннюю финансовую информацию помимо той, которая содержится в проспекте эмиссии, а также отчет о ходе реализации инвестиционного проекта;
в случае возможных осложнений, связанных с реализацией инвестиционного проекта предприятие-эмитент может осуществить выкуп собственных облигаций, причем цена выкупа может быть меньше сумм, полученных при первичном размещении облигаций;
в силу раздробленности держателей облигаций минимизируется вероятность вмешательства кредиторов во внутреннюю деятельность предприятия;
предприятие-эмитент получает возможность оперативного управления задолженностью, регулирования рисков, связанных с выпуском и обращением облигаций, оптимизации долга в соответствии с изменяющимися условиями внутренней и внешней среды путем предложения новых условий и использования различных комбинаций долговых ценных бумаг.
2.Жилищно-строительный кооператив.
ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства. Как правило, используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство.
Однако здесь есть главный плюс, что в кооперативе задействованы непосредственно дольщики.
3.Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал)
Паевой инвестиционный фонд.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) является имущественным комплексом, без образования юридического лица, основанным на доверительном управлении имуществом фонда специализированной управляющей компанией, с целью увеличения стоимости имущества фонда.
К основным преимуществам акционирования как метода финансирования инвестиционных проектов относят следующие:
выплаты за пользование привеченными ресурсами не носят безусловный характер, а осуществляются в зависимости от финансового результата акционерного общества;
использование привлеченных инвестиционных ресурсов имеет существенные масштабы и не ограничено по срокам;