1.3 Проблемы в области долевого строительства
На сегодняшний день практикой сложились следующие проблемы долевого участия в строительстве:
1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию). Причинами возникновения данной проблемы являются:
2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре.
3. Невозможность расторжения договора долевого участия.
4. Регистрация прав собственности дольщика.
5. Двойная продажа жилья.
6. Приобретение жилья не у застройщика.
7.«Серые» схемы.
Долевое строительство получило широкое распространение и в РФ. Долевое строительство в РФ ведется по английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, недвижимость дорожает в цене в несколько раз и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.
Также существуют проблемы в области долевого строительства:
1) Просрочка со сдачей дома. Одна из самых частых проблем, бороться с которой можно посредством взыскания неустойки. Однако ситуация осложняется тем, что в договоре долевого строительства часто вместо конкретного срока сдачи указывается плановый, который не является строго обязательным. Проблема усугубляется тем, что в ряде случаев инвесторы заключают договора с подрядчиком, а не застройщиком, и все они пытаются переложить ответственность за невыполнение обязательств друг на друга. В договоре должна быть указана дата непосредственной передачи недвижимости в собственность дольщика.
2) Брак при строительстве. Довольно распространённое явление, которым славится долевое строительство. Теоретически дольщик имеет право на полное возмещение понесенных убытков и компенсацию морального вреда. На практике застройщик в большинстве случаев избегает наказания, прикрывая свои погрешности результатами незаконно проведенной экспертизы. Единственной возможностью дольщика вернуть свои деньги остается судебное разбирательство с обязательным проведением независимой экспертизы.
3) Незаконное взыскание средств за оплату коммунальных услуг. Долевое участие в строительстве не предусматривает оплаты коммунальных услуг вместо застройщика, который не может вовремя передать жилье в пользование дольщика. До тех пор, пока не подписан передаточный акт, расходы на содержание жилья несет строительная компания. Однако в некоторых случаях застройщик отказывается передать квартиру в собственность, пока не будут погашены долги за коммунальные услуги. Такие требования неправомерны и требуют судебного разбирательства.
4) Проблемы с регистрацией прав собственности. Они возникают в случае, если застройщик не может собрать нужную документацию. В ряде случаев органы государственной власти не готовы принять в эксплуатацию объект строительства ввиду его несоответствия установленным требованиям. Эта ситуация является логическим продолжением проблемы с просрочкой сдачи дома и решается аналогичным образом.
5) Необходимость доплаты, непредусмотренной в договоре. Нередко застройщики не включают в первоначальную стоимость расходы на отделочные или иные работы, необходимые для сдачи застройки. Если в договоре конкретно не указано, что именно входит в установленную сумму, то инвестору, вполне возможно, придется вносить дополнительную плату за работы, непрописанные в договоре. Такие ситуации чаще становятся следствием затянувшегося строительства и просрочкой со сдачей дома. При этом дольщик стоит перед непростым выбором: доплатить и получить наконец-таки свое жильё, или отказаться от доплаты, обратиться в суд и остаться без квартиры на неопределённый срок. В этой ситуации решение нужно принимать совместно с другими дольщиками, участвующими в строительстве.
Сдача квартиры площадью, отличной от указанной в договоре, как правило, в меньшую сторону, то есть дольщик оплачивает несуществующие квадратные метры. Или застройщик сознательно увеличивает площадь, требуя доплаты за дополнительные квадратные метры. В первом случае инвестор вправе требовать выплату неустойки и компенсацию морального вреда. Во втором - все зависит от того, как был составлен договор. Если застройщик предусмотрел возможность увеличения площади квартиры и возможное увеличение цены, то дольщик обязан уплатить указанную сумму.
Самая частая проблема долевого строительства, высокий риск оказаться обманутым дольщиком и остаться вовсе без жилья. Как показывает практика, договор долевого строительства не является гарантом безопасности, и количество обманутых дольщиков по всей стране растет в геометрической прогрессии. Введение обязательного страхования застройщиков незначительно изменит ситуацию, поскольку их ответственность в этой ситуации фактически станет ещё меньше, а финансовые нагрузки за страхование лягут на плечи дольщиков. На сегодняшний день обезопасить себя от обмана со стороны застройщика можно только тщательным подбором строительной компании, хорошо зарекомендовавшей себя на строительном рынке.
1.4 Правовое регулирования долевого строительства в Российской Федерации
Нормы об ответственности за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства в законодательстве отсутствуют, законодательством предусмотрены лишь неблагоприятные для застройщика налоговые последствия.
Существенные дополнения и изменения в правила регулирования долевого строительства внесены Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Рис.1.1 Основные поправки к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается тремя способами:
на основании договора участия в долевом строительстве;
путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Здесь надо уточнить, что, по общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более трех.
Несмотря на то, что принятый в 2004 году Закон № 214-ФЗ ограничил формы привлечения денежных средств граждан тремя перечисленными способами, недобросовестные застройщики продолжали привлекать их запрещенными способами.
К сожалению, при подготовке изменений законодательства о долевом строительстве не был проведен анализ основных причин, приводящих к появлению «обманутых дольщиков», поэтому подавляющее количество изменений коснулось только одного способа привлечения денежных средств граждан, а именно договора участия в долевом строительстве, который и до принятых дополнительных мер максимально защищал права участников долевого строительства и реже всего становился причиной появления «обманутых дольщиков».
Установление уголовной ответственности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости стало первым шагом. Такая ответственность наступает, если имеет место незаконное привлечение денежных средств граждан в крупном размере или группой лиц по предварительному сговору. Деяния, предусмотренные статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской федерации, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере - если превышает пять миллионов рублей. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Такая оговорка в Уголовном кодексе Российской Федерации может позволить недобросовестным застройщикам и дальше привлекать денежные средства граждан с нарушением законодательства о долевом строительстве, если они будут уверены в том, что смогут завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить его ввод в эксплуатацию.
Объективная сторона уголовного преступления (то есть то, в чем выражено уголовно наказуемое деяние) определена как «нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве». При такой формулировке закона под уголовную ответственность застройщик может попасть за любое нарушение Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан. Остается вопрос, почему законодатель не уточнил, какие именно нарушения законодательства о долевом строительстве должны повлечь уголовное преследование. Между тем основные нарушения, которые часто становятся причиной появления обманутых дольщиков, - это привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, нецелевое использование этих денежных средств и самовольное строительство. Первое из этих нарушений могло бы быть прямо указано в статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Действующая редакция этой статьи делает возможным привлечение к уголовной ответственности даже за незначительные нарушения законодательства о долевом строительстве.
2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА, СТРОЕЩЕГОСЯ В РАМКАХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1 Характеристика деятельности застройщика на рынке долевого строительства
История создания компании застройщика
Общество с ограниченной ответственностью «Ак таш» существует с 2007 года. За это время организация прошла путь от небольшого предприятия до строительной компании, выступающей генеральным подрядчиком в строительстве, как многоэтажных домов, так и объектов общественного и промышленного назначения. Обладает необходимым производственным потенциалом, использует современные технологии, полный спектр строительных работ в области жилищного и промышленного строительства,
Компания была создана 21 февраля 2007 года. На сегодня она обладает свидетельством СРО РНП «Содружество строителей республики Татарстан». Также фирма прошла сертификацию системы менеджмента качества на соответствие требованиям стандартов серии ИСО 9001:2001. Напомним, что ИСО 9001:2001 подтверждает, что организация продемонстрировала свою способность предоставлять услуги, отвечающие требованиям потребителей и установленным к ним обязательным требованиям, т.е. стандарты этой серии направлены на повышение удовлетворённости потребителей. ИСО является международным стандартом менеджмента качества, а в России, по различным оценкам, только 1500-1800 предприятий, сертифицированных по ИСО 9000.
За время своей работы ООО «Ак таш» зарекомендовало себя как ответственный генподрядчик, выполняющий работы в короткие сроки. Стоит отметить, что первый по всей Казани жилой дом, заложенный и построенный в течение 2011 года, возведён ООО «Ак таш»: это 10-этажный дом с нежилыми помещениями первого этажа по улице Аделя Кутуя.
ООО «Ак таш» в 2009 году в Кировском районе были построены два 16-этажных дома «Огни Казани». В этом же году в качестве генерального подрядчика компания выступила при строительстве целой серии жилых объектов по предложению ОАО «Жилищная инвестиционная компания г. Казани». Была построена серия панельных домов на базе ВДСК, досрочно были сданы два жилых дома по улицам Побежимова и Трамвайная. В ноябре 2010 года сдан дом по улице Минская в Советском районе. Дом расположен в лесопосадке и оттуда открывается отличный вид на природу. Также введён в эксплуатацию жилой дом по улице Горсоветская в Кировском районе.
Наиболее важная сфера деятельности ООО «Ак таш» -- это строительство жилья по социальным программам. Компанией построен жилой дом, возведённый по программе социальной ипотеки, который был сдан первым в 2010 г. (дом находится по улице Стадионной, 3 в посёлке Дербышки). При работе над этим объектом фирма была генподрядчиком, и все этапы строительства были завершены в очень короткий срок -- 6,5 месяцев. Другой пример -- строительство 27-квартирного жилого дома по улице Строителей в пгт Богатые Сабы. Заказ на этот объект поступил от НО «Государственный жилищный фонд» при Президенте РТ по рекомендации МУП «Служба единого заказчика» Сабинского района. Дом успешно введён в эксплуатацию в сентябре 2010 года. Отдельного внимания заслуживает 36-квартирный жилой дом по ул. З. Юсупова в пгт Богатые Сабы, построенный для участников Великой Отечественной войны. Для компании было очень почётно в год 65-летия Победы сделать ветеранам такой подарок