эмиссия акций позволяет обеспечить формирование необходимого объема финансовых ресурсов в начале реализации инвестиционного проекта, а также отсрочить выплату дивидендов до наступления того периода, когда инвестиционный проект начнет генерировать доходы;
владельцы акций могут осуществлять контроль над целевым использованием средств на нужды реализации инвестиционного проекта
Цель создания ПИФа -- получение прибыли на объединённые в фонд активы и распределение полученной прибыли между инвесторами (пайщиками) пропорционально количеству паёв. Инвестиционный пай (пай) -- это именная ценная бумага, удостоверяющая право её владельца на часть имущества фонда, а также погашения (выкупа) принадлежащего пая в соответствии с правилами фонда. Инвестиционные паи, таким образом, удостоверяют долю инвестора в имуществе фонда и право инвестора получить из паевого инвестиционного фонда денежные средства, соответствующие этой доле, то есть погасить паи по текущей стоимости. Каждый инвестиционный пай предоставляет его владельцу одинаковый объём прав. Учёт прав владельцев инвестиционных паёв (реестр) ведётся независимой организацией, ведущей реестр владельцев паёв.
3.3 Рекомендуемая схема финансирования инвестиционных проектов
Строительная компания при возведении жилого дома может использовать различные источники финансирования в зависимости от этапа строительства.
Укрупненно можно поделить строительство на следующие этапы.
1. Выбор и покупка земельного участка. Данная стадия включает себя получение различных разрешений на строительство на данном земельном участке, покупку земельного участка.
2. Инженерно-геологические изыскания и топосъемка.
На данной стадии проводятся топографическая съемка и геологические изыскания, в ходе которых определяются основные характеристики местности, строение грунта, глубина залегания грунтовых вод. По результатам исследования выбираются строительные материалы и технологии строительства.
3. Получение разрешения на строительства.
Документальная стадия строительства дома - невидимая дольщику, но одна из самых важных. Подготовка проекта и получение государственной разрешительной документации - этап, гораздо более ответственный, сложный и затяжной, чем само по себе строительство.
Для начала работы над проектом необходимо разработать технико-экономическое обоснование. При его подготовке учитывается ряд важных факторов. Например, местоположение будущего дома, от которого зависит близость инфраструктуры и наличие коммуникаций - и то, и другое оказывает значительное влияние на конечную стоимость строительства.
Архитекторы и проектировщики создают проект здания с учетом строительных норм, санитарных нормативов, климатических особенностей. В проекте рассматривается оптимальное расположение инженерных коммуникаций, рассчитывается нагрузка на несущие конструкции и, разумеется, разрабатываются планировки квартир и внешняя архитектура здания. Также на предварительном этапе определяются инвесторы, подрядчики и поставщики оборудования
4. Подготовительный этап строительства.
Имея утвержденный проект и все разрешительные документы, заказчик заключает договор со строительным подрядчиком. Проводится подготовка строительной площадки. Сюда входят такие подготовительные работы, как ограждение земельного участка, расчистка территории, перетрассировка инженерных сетей, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций; устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений.
На первых четырех этапах застройщик может использовать собственный и заемный капитал. Под заемным капиталом в данном случае нужно понимать кредиты в банке и средства партнеров инвесторов.
5. Нулевой цикл.
«Нулевым циклом» считаются подземные работы: рытье котлована, возведение основания и фундамента, строительство подвала и несущих конструкций подземной части здания. На этом же этапе прокладываются траншеи под коммуникации (водопровод, газ, канализация и т.д.).
6. Основной цикл - возведение каркаса, коробки здания.
Данный этап включает в себя следующие работы:
- возведение несущих стен, колонн и балок;
- установка монолитных конструкций;
- междуэтажные перекрытия
7. Оформление и отделка фасадов, простенки, установление оконных и кровельных покрытий. На данном этапе производятся следующие работы:
- кирпичная, блочная кладка простенков;
- монтаж электропроводки, систем отопления;
- возведение кровли.
- заполнение фасадных проемов;
- фасадная отделка.
8. Внутренние работы включают в себя следующие виды работ:
- устройство перегородок;
- устройство напольных покрытий;
- потолочные работы;
- монтаж внутренних инженерных систем.
9. Завершающий этап - отделка интерьеров:
- установка внутренних дверей;
- внешняя и внутренняя финишная покраска;
- сантехнические работы;
- электроприборы, электрические розетки и выключатели и т.п.
10. Ландшафтные работы.
Выполняются по завершению строительства или параллельно с внутренними работами и работами по отделке. На данном этапе делают финальную планировку участка, устраивают подъездные пути, проводят озеленение и благоустройство территории.
В условиях российского рынка продолжительные девелоперские проекты являются слишком рискованными. Банки осуществляют проектное финансирование только после получения разрешения на строительство. Поэтому на начальные этапы строительства строительные компании вынуждены вкладывать собственные деньги или искать соинвесторов.
В качестве соинвестора на начальных этапах строительства может выступать ЗПИФ.
Для строительной компании привлечение средств на начальных этапах строительства имеет особое значение. Именно тогда средства наиболее дефицитны. Так как банки осуществляют проектное финансирование только после получения строительства, а собственных средств зачастую может не хватать на покрытие всех затрат.
За счет средств паевого фонда можно осуществить приобретение земельного участка, инженерно-геологические изыскания и получения разрешения на строительства.
Далее, для последующего финансирования строительства возможно уже привлечение средств у дольщиков через договора долевого участия, ЖНК или кредитование в банке.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной работе были проанализированы все аспекты участия в долевом строительстве. Долевое строительство в его современном понимании в России получило развитие только в начале 90-х годов XX-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. По данному виду договора, Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства. А участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве - инвестиционным.
Но кроме договора долевого участия, существуют и различные иные схемы привлечения денежных средств.
К числу «сомнительных» или, так называемых, «серых» схем привлечения денежных средств можно отнести следующие схемы.
1) «Депозитная» схема, согласно которой средства дольщика вносятся на депозит банку, а банк, в свою очередь, финансирует застройщика.
2) Привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путем передачи построенной квартиры в собственность.
4) Заключение возмездного агентского договора дольщика с агентом, согласно которому агент является посредником между дольщиком и застройщиком по передаче построенной квартиры в собственность дольщика.
5) Внесение вклада в полное, либо коммандитное товарищество.
6) Уступка юридическим лицом или предпринимателем прав по инвестиционному договору дольщику.
Не смотря на то, что законодательство в большинстве случаев выступает в защиту дольщиков, долевое строительство имеет различные проблемы, которые невозможно предусмотреть заранее. Одни из основных проблем:
1) Просрочка со сдачей дома.
2) Брак при строительстве.
3) Незаконное взыскание средств за оплату коммунальных услуг.
4) Проблемы с регистрацией прав собственности.
5) Необходимость доплаты, непредусмотренной в договоре
Самая частая проблема долевого строительства, высокий риск оказаться обманутым дольщиком и остаться вовсе без жилья. Как показывает практика, договор долевого строительства не является гарантом безопасности, и количество обманутых дольщиков по всей стране растет.
Компания «Грань» - является одним из опытных застройщиков Республики Татарстан.
Большинство объектов застройщика расположено в городе Казань, в частности:
Жилой ЖК "Садовое кольцо"
ул. Гвардейская АМЕТЬЕВСКАЯ МАГИСТРАЛЬ
Начало строительства - 2 квартал 2016 года
Окончание строительства - 4 квартал 2017 года
Количество домов в комплексе - 6
Количество квартир в комплексе - 711
Жилой дом на ул. Зур урам, д. 7A
Этажей в доме 5-9
Количество секций в доме 6
Жилой дом в г. Зеленодольск ул. Гоголя, д.31А
Этажей в доме 9
Количество секций в доме 3
Проектная площадь квартир - 33,54кв.м.-104,84кв.м.В результате проведенного анализа договора долевого участия ООО «Ак таш-Инвестстрой» был сделан следующий вывод.
Договор долевого участия, который предлагает к подписанию застройщик, соответствует требуемым нормам законодательства, а именно Федеральному Закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Таким образом, реализация и разработка инвестиционного проекта составляет сложный комплекс мероприятий, состоящий из различных этапов. И каждый этап сопровождается рисками, которые должен предусмотреть застройщик, чтобы не только реализовать проект, но и получить свою прибыль.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция РФ от 21.07.2014 № 14-ФКЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ(действующая редакция, 2016).
4. Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ(действующая редакция, 2016).
5. Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 22.04.1996 №39 (действующая редакция, 2016).
6. Антонов В.Г.[и др.].-- Управление рисками приоритетных инвестиционных проектов. Концепция и методология [Электронный ресурс]: монография/ Электрон. текстовые данные.-- М.: Палеотип, 2014.-- 188 c.
7. Асаул А. Н., С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов Экономика недвижимости Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
7. Бузун Е. В., Бузун М. Д. К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве // Молодой ученый. -- 2015. -- №9. -- С. 823-826.
8. Воробьева Т.В. Управление инвестиционным проектом [Электронный ресурс]/ Воробьева Т.В.-- Электрон. текстовые данные.-- М.: Интернет-Университет Информационных Технологий (ИНТУИТ), 2016.-- 146 c.
1. http://docs.cntd.ru/
2. http://logos-pravo.ru
3. http://www.akbars-development.ru/
4. http://stroikomproekt.ru/
5. Официальный сайт СК «Унистрой» https://unistroyrf.ru
6. Официальный сайт ЖНК «Жилищные возможности» http://www.znk-kzn.ru
7. Информация по ЗПИФ «Унистрой Жилищный капитал» на сайте Национальной Лиги Управляющих http://www.nlu.ru/fondinfo.htm?id=2867
8. Правовые особенности долевого строительства http://www.gilkod.ru/article/zhilishnye_problemy/Dolevoe-uchastie-v-stroitelstve.html
9. Электронная газета Бизнес Онлайн «Топ 15 крупнейших застройщиков РТ» https://www.business-gazeta.ru/news/308503
10. Электронная газета Бизнес Онлайн «Инвестиции в недвижимость» https://www.business-gazeta.ru/article/99027
ПРИЛОЖЕНИЯ
Типовой договор участия в долевом строительстве
№Т1-***
(Настоящий типовой договор не является публичной офертой. В зависимости от состава, количества дольщиков, в случае участия банка, иных способов оплаты, не предусмотренных в настоящем
договоре, при приобретении нежилых помещений, Договор участия в долевом строительстве может отличаться от настоящей версии и дополняться соответствующими пунктами.)
Республика Татарстан,
г. Казань «**»***** 201___года
Общество с ограниченной ответственностью «Ак таш-Инвестстрой», именуемое в дальнейшем "ЗАСТРОЙЩИК" от имени и за счет которого на основании Агентского договора N° 1 от 01.01.2018 года действует Общество с ограниченной ответственностью «Ак таш-Риэлт» в лице директора Гариповой Алины Газинуровны, действующейна основании Устава, именуемое в дальнейшем «АГЕНТ» с одной стороны и ________ ФИО, именуемые в дальнейшем «УЧАСТНИК» с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: