Нормы вышеуказанного закона призваны регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан. Законом также установлена допустимая форма договоров о долевом участии в строительстве, которая в первую очередь направлена на защиту прав граждан от недобросовестных застройщиков. Но для того, чтобы такой договор долевого строительства принял реальную юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован соответствующими органами государственной власти.
Основной целью принятия указанного Закона стало повышение государственных гарантий защиты прав дольщиков. При этом интересы застройщиков практически не учитывались. Так в первоначальной редакции указанного закона не было ни одной нормы, которая предоставляла бы право застройщику отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
Закон, представляя собой попытку установить надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве, не предусматривал соответствующих мер защиты участников долевого строительства и нуждался в дальнейшем совершенствовании, «по крайней мере, в части установления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств».
Рис. 1 Принципиальная схема участия в долевом строительстве
На рисунке приведена схема участия в долевом строительстве (рис. 1). Согласно закону определяются две стороны договора об участии в долевом строительстве - застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства.
История и предпосылки возникновения закона долевого участия в России.
Долевое строительство (от англ. equity construction -- «строительство по справедливости») -- форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков -- граждан и юридических лиц -- для строительства объектов недвижимости.
Обеспечение граждан жильем, причем жильем доступным и комфортным, всегда было актуальной для России проблемой. В дореволюционный период в нашей стране государственного и муниципального жилого фонда не существовало, и большинство населения проживало в частных домах. В XVIII в. началось строительство доходных домов, и к началу XX в. в Москве они составляли около 40 % всего жилья. Доходные дома строились на средства состоятельных владельцев, которые затем сдавали квартиры и комнаты населению, получая доход от аренды. Преимуществами аренды в доходных домах было то, что арендатору не нужно было следить за содержанием квартиры, платить налоги на недвижимость и т. д. Нужно заметить, что доходные дома -- это не отечественное изобретение, их родиной считаются страны континентальной Европы. Как правило, в классическом доходном доме верхние этажи были отведены под квартиры, а нижний предназначен для торговых помещений.
Структура жилого фонда по формам собственности в начале XX века в крупных городах России была примерно следующей: частный односемейный дом -- 50 %; частный доходный дом -- 40 %; социальное жилье -- 10 %.
Еще во время Первой мировой войны жилой фонд начал приходить в упадок. С началом революции, в 1917 году жилые дома стали собственностью государства -- в России произошла национализация. Однако, в период Новой экономической политики (1920-е гг.), когда была осознана неэффективность централизованного жилищно-коммунального хозяйства, стали появляться жилищно-строительные кооперативы.
Жилищно-строительные кооперативы -- это дома коллективной собственности и управления, которые, после перерыва во время сталинской эпохи, приобрели широкую популярность в 70-е гг. XX века. Также советский период ознаменован и появлением еще одного вида жилых домов -- ведомственных. Это также государственное жилье, но переданное различным учреждениям, организациям, крупным предприятиям. Их управление и обслуживание производилось специальным органом соответствующей организации и за ее счет.
С распадом СССР и переходом нашей страны к рыночной экономике, среди множества различных программ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства стала преобладать либеральная концепция. Ее сущность заключалась в применении идей приватизации, в том числе была проведена бесплатная приватизация квартир в домах муниципального жилого фонда. Таким образом, в России сформировался своеобразный жилой фонд -- муниципальные дома с приватизированными квартирами.
Участник долевого строительства представляет собой, как правило, физическое лицо (реже юридическое), которое предоставляет застройщику денежные средства для строительства недвижимости с целью получения в собственность жилье после его ввода в эксплуатацию.
По сути, участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве - инвестиционным договором. Согласно данному договору застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после разрешения ввода его в эксплуатацию передать оговоренные в договоре квадратные метры жилья участнику долевого строительства, а участник при этом обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект, если тот соответствует всем требованиям договора. При этом существенными условиями, которые так или иначе должны быть указаны в договоре о долевом участии остаются:
Объект договора, который должен быть передан участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации;
Срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства после ввода его в эксплуатацию;
Цена договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства.
Схема участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:
Застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство объекта;
Далее застройщик заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;
Дольщики согласно договору и чаще всего в рассрочку выплачивают обусловленную стоимость квартиры;
После сдачи объекта в эксплуатацию участники долевого строительства получают в собственность данное жилье.
На сегодняшний день в Российской Федерации созданы и работают комитеты для помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Данные организации ведут учет новых строительных объектов и осуществляют сбор статистических данных о каждом из них и об администрации соответствующего региона, тем самым выявляя недобросовестных застройщиков.
Проблемы законодательства
ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» должен был защитить покупателей новостроек от произвола, который творился на рынке, то есть, от откровенных обманщиков, вообще не собирающихся начинать стройку, а лишь выманивающих денежки у доверчивых граждан, от «двойных» продаж одной и той же квартиры, от незаконного строительства и бесцеремонных изменений проектной документации уже в процессе возведения объекта, от некачественных строительных работ и срыва сроков сдачи дома.
Эти проблемы предполагалось решить, прежде всего, с помощью запрета «серых» схем и внедрения договора долевого участия (договора участия в долевом строительстве, ДДУ), подлежащего обязательной регистрации в Росреестре.
Как считают эксперты рынка недвижимости, практически полностью 214 закон защищает лишь от «двойных» продаж, «так как каждый договор долевого участия должен проходить обязательную регистрацию в Росреестре, где приобретаемая по договору квартира проверяется на предмет нахождения в собственности третьих лиц. И более того, ДДУ считается заключенным только с даты государственной регистрации. Но даже тут не все гладко. Например, застройщик может продать квартиру еще раз (и даже не один раз) по любой другой схеме, например, по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае при регистрации ДДУ квартира будет выглядеть «чистой», но при сдаче дома появится еще один покупатель, и судов не избежать. Правда, дело, скорее всего, решится в пользу того претендента, который заключил ДДУ, но время и нервы никто не возместит. Таким образом, можно утверждать, что 214 закон защищает от двойных продаж только по законным схемам. Однако известно несколько случаев, когда застройщик умудрялся продать одну и ту же квартиру два раза даже по ДДУ. Возможности для этого, в принципе, есть. К примеру, процесс регистрации может затягиваться на очень долгий срок (это противоречит правовым нормам, согласно которым первый для конкретной новостройки договор должны регистрировать не более месяца, а последующие - не более 5 дней, но в практике бывает всякое), а пока ДДУ не зарегистрирован его как бы и нет, даже если будущий дольщик внес за нее существенный аванс, а следовательно объект можно продавать второй раз. Да и сговор между застройщиком и регистратором, естественно, исключать нельзя.
Различные мошеннические схемы могут быть направлены и на нецелевое использование полученных застройщиком средств, хотя от этого закон тоже защищает довольно эффективно. «Ежеквартально застройщик обязан сдавать в орган по надзору за долевым строительством отчетность, в которой содержатся сведения о количестве проданных квартир, полученных и израсходованных денежных средствах и количестве переданных дольщикам объектов, при таких проверках растратить денежки дольщиков очень сложно, но и это возможно. А что уж говорить о проблемах, причины которых кроются не в мошеннических действиях, а в халатности подрядчика и субподрядчиков или в финансовом положении застройщика и недобросовестности некоторых его должных лиц, а то и в конъюнктуре рынке или в мировой экономике.
Что же касается качества, в законе 214, конечно, есть статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», но ее ведь можно и нарушить. Согласно этой статье застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов (среди них технический регламент о безопасности зданий и сооружений и технический регламент о требованиях пожарной безопасности), проектной документации и другим обязательным требованиям. Если же передаваемая квартира не соответствует хотя бы одному из перечисленных требований и это привело к ухудшению ее качества или сделало непригодной для проживания, покупатель (он же дольщик) может не подписывать передаточный акт (квартиры в новостройке передаются по такому акту или аналогичному документу), а требовать от застройщика составления акта о несоответствие объекта (дефектный акт), а также на выбор:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (он указывается в акте несоответствия);
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако застройщик может игнорировать требования дольщика и не исполнять закон в добровольном порядке, тогда прямая дорога в суд, а это значит, трата времени, нервов и денег на юристов. К тому же в суд надо представить доказательства, что квартира действительно ненадлежащего качества. Для этого дольщику потребуется эксперт-строитель, который сможет провести экспертное исследование. И вместе с подачей искового заявления нужно заявлять ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы со списком вопросов для эксперта.
К сожалению, отдельным пунктом хочется отметить факт того, что 214 не может защитить покупателей жилья и от долгостроя, хотя срокам строительства в документе посвящена целая статья 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». В соответствии с этой статьей в ДДУ застройщик должен обозначить срок, в который он обязуется передать квартиру дольщику, причем во всех договорах указывается один и тот же срок. Иное допускается только если дом многосекционный, тогда застройщик вправе установить разные сроки для разных блок-секций, но надо учитывать, что секция считается секцией только когда она имеет отдельный подъезд и отдельный вход на придомовую территорию.
Естественно, застройщик обязуется соблюдать этот срок, а если не выполняет обязательство, то платит неустойку (пенни) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по договорам, где дольщиком выступает юридическое лицо, и в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ по договорам, заключенным с физическими лицами. Собственно эта мера ответственности является одним из основных стимулов застройщика для завершения строительства в установленные сроки. Однако уплата неустойки, тем не менее, не гарантирует сдачу объекта к намеченной дате. И к тому же закон 214 разрешает переносить сроки сдачи объекта, причем неограниченное число раз. Единственно, что должен для этого сделать застройщик - предупредить дольщика о сдвиге не менее чем за 2 месяца до срока, указанного в ДДУ или в дополнительном соглашении. Известны случаи, когда сроки сдвигались в течение 3-5 лет, а иногда доходило и до 10.
Так или иначе, дольщики стараются избежать судебных тяжб, так как им выгоднее получить долгожданную квартиру, а не уплаченные когда-то деньги, особенно если цены на недвижимость успели существенно вырасти и с вырученной суммой в лучшем случае доступны лишь очередные новостройки на стадии котлована. На застройщика можно подать в суд, можно взыскать с него деньги, можно привлечь руководителя к уголовной ответственности, например, за мошенничество. Но от всех этих действий дом сам собой не построится и в эксплуатацию не введется. Вследствие чего и приходится ждать, и иногда годами. Причем в такой ситуации могут оказаться даже те, кто приобретает квартиры на последних стадиях строительства, ведь застройщик не задерживает строительство просто так, на это, как правило, всегда есть причины: от проблем с подрядчиком до финансовых сложностей на фоне кризиса.