Министерство образования и науки РФ
Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра экспертизы и управления недвижимостью
Курсовая работа
Экономическая экспертиза инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: Казань, ул. Академика Губкина
по дисциплине: «Экономическая экспертиза инвестиционно-строительных проектов»
Выполнил: ст.гр.6СМ23 Низамов Б.М.
Проверил: доцент, к. эк. н. Гареев И.Ф.
Казань 2018
СОДЕРЖАНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
1. РЫНОК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСВА
1.1 Законодательства о долевом строительстве
1.2 Альтернативные схемы финансирования долевого строительства и риски, связанные с их использованием
1.3 Проблемы в области долевого строительства
1.4 Правовое регулирования долевого строительства в Российской Федерации
2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА, СТРОЕЩЕГОСЯ В РАМКАХ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1 Характеристика деятельности застройщика на рынке долевого строительства
2.2 Экспертиза договора участия в долевом строительстве
2.3 Экспертиза договорных отношений при реализации инвестиционного проекта
3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИ БЕЗОПАСНОЙ МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСИЦИОННОГО ПРОЕКТА НА РЫНКЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛСТВА
3.1 Модель использования собственных, привлеченных и заемных средств в зависимости от стадии строительства
3.2 Альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта
3.3 Рекомендуемая схема финансирования инвестиционных проектов
ЗКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВЕДЕНИЯ
Целью курсовой работы является анализ правовых отношений, возникающих в процессе строительства объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан, а также рассмотрение законодательства, регулирующего отношения участников долевого строительства и выявление, и решение основных проблем в данной сфере рынка.
На данном этапе развития экономики нашей страны изучение таких понятий как «инвестиции» и «инвестиционная деятельность» является крайне необходимым и жизненно важным. В данный момент для привлечения инвестиционных средств отечественные предприятия прилагают максимум усилий, занимаясь разработкой инвестиционных проектов, реализация которых может способствовать улучшению деятельности предприятия в целом: увеличению ассортимента выпускаемой продукции, снижению ее себестоимости и увеличению качества, рост получаемой прибыли и т.д.
Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье, как правило, более низкие. Однако практика вложения гражданами средств в строительство многоквартирных жилых домов за последние годы показала, что это очень рисковое предприятие. Застройщики часто нарушали договорные обязательства: несвоевременно сдавали дома в эксплуатацию либо вовсе не завершали строительство домов.
Развитие жилищного строительства в России является важным национальным приоритетом. Целый ряд законодательных и программных инициатив государства за последние несколько лет направлен на повышение эффективности и расширение источников финансирования жилищного строительства. Однако, несмотря на принятые меры, банковское кредитование строительства не получило должного распространения и основным источником жилищного финансирования остаются средства граждан.
Также в практике имеются случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Неоднозначность юридической квалификации договоров долевого участия в строительстве, многообразие схем инвестиционной деятельности, сложности, возникающие при определении субъектов вещных прав на такой специфический объект недвижимости как многоквартирный жилой дом, обусловили актуальность настоящей работы.
В настоящей работе рассматриваются проблемы, ограничивающие возможности финансирования проектов жилищного строительства, проводится анализ различных схем и способов финансирования застройщиков на российском рынке.
Под финансированием проекта понимают, как правило, целевой характер использования средств на нужды выполнения конкретного инвестиционного проекта. Для реализации инвестиционного проекта необходим большой объем денежных средств. Особенно в области недвижимости. При реализации инвестиционного проекта самой главной проблемой является поиск средств, для финансирования проекта. Практика показывает, что финансовые партнеры появляются позже, когда уже вложено около трети от общей сумы инвестиций.
Финансирование инвестиционных проектов можно разделить на 2 категории:
1) самофинансирование, что называется;
2) за счет привлеченных денежных средств.
Одним из надежных методов финансирование является привлечение дольщиков. С одной стороны это для дольщиков очень выгодно, а с другой стороны они несут большие финансовые риски. А для застройщика, по большому счету, привлечение средств дольщиков является беспроцентным кредитом.
С другой стороны, для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве - важнейший этап покупки квартиры, поскольку именно здесь определяются правила, по которым в дальнейшем будут развиваться отношения с застройщиком по поводу строительства дома, отделки квартиры, её передачи, оплаты и т.д. Поэтому очень важно провести грамотную юридическую и экономическую экспертизу документа. В связи с этим, информация приведенная в данной работе является очень актуальной.
Цель курсовой работы - провести экономическую экспертизу инвестиционного проекта по строительству построенного многоквартирного жилого дома на примере ООО «Ак таш-Инвестстрой» и выявить несоответствие договора долевого участия Федеральному Закону № 214.
Объектом исследования выступает построенный многоквартирный дом в ЖК «Триумф», находящаяся по адресу г. Казань, Советский район, ул.Академика Губкина построенный застройщиком ООО «Ак таш-Инвестстрой».
Предметом исследования в курсовой работе выступает разбор договора долевого участия на соответствие ФЗ № 214. Для решения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
выявить проблемы, связанные c несовершенством закона,
рассмотреть теоретические предпосылки появления специализированного закона о долевом строительстве и этапы развития ФЗ № 214;
рассмотреть и проанализировать деловую репутацию и характеристику деятельности застройщика ООО «Ак таш-Инвестстрой»
выяснить причины участия граждан в строительстве жилья по ДДУ;
разработать новые альтернативные схемы финансирования инвестиционного проекта;
Курсовая работа включает три главы, введение, заключение и список использованных источников.
В настоящей работе излагается основная деятельность застройщика компания ООО «Ак таш-Инвестстрой», проанализирован ДДУ на соответствие Федеральному Закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства».
1. РЫНОК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСВА
1.1 Законодательства о долевом строительстве
Принципиальные положения
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) решил часть насущных проблем. В частности, была решена проблема «двойных продаж», поскольку заключение двух договоров участия в долевом строительстве на одну квартиру стало невозможным, так как совершение таких сделок стал контролировать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Увеличение объемов строительства с привлечением денежных средств граждан было сопряжено с возникновением проблемы «обманутых дольщиков», которая уже выходила за рамки заурядных судебных споров и становилась социальной. Вот почему в начале 2014 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее также - Минстрой России) выступило с инициативой перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации. Это означало бы фактическую отмену института долевого строительства и переход к проектному финансированию. Однако в условиях высоких ставок по банковским кредитам это привело бы к кризису в строительной отрасти.
Таким образом, к 2016 году назрела необходимость серьезных перемен в правовом регулировании долевого строительства.
Предпосылки появления специализированного закона о долевом строительстве
В России Федерации долевое строительство в его современном понимании получило развитие только в начале 90-х годов XX-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Формированию этапу развития законодательства в строительстве было присуще разделение правового регулирования по сферам социального функционирования возводимых объектов. Итогом законодательного регулирования правоотношений в сфере строительства в этот период стало принятие постановления Госстроем СССР № 16 от 02 февраля 1988 г., в котором нашли воплощение положения ранее принятых актов о заказчике-застройщике. Как справедливо отмечается, в социально-экономических условиях начала 90-х гг. прошлого столетия сложилась такая ситуация, при которой функционировавшая ранее государственная система строительства жилья была разрушена, а появляющийся частный сектор пока находился только в стадии накопления капитала. Соответственно, собственных средств, которые были необходимы для инвестирования в массовое жилищное строительство, участники данного сегмента рынка не имели. В то же время, существовавшая в России на протяжении десятилетий нерешенность жилищного вопроса способствовала росту предложения свободных инвестиционных ресурсов, которые направлялись населением на строительство жилья. В результате, население было готово авансом, только под обещание в будущем предоставления квартир в строящихся домах, финансировать застройщиков. Долевое участие в строительстве, несмотря на широкую распространенность на практике, долгое время не было прямо предусмотрено действовавшим законодательством.
Договор долевого участия в строительстве не был урегулирован и Гражданским кодексом Российской Федерации, что само по себе влекло практические трудности, ведь «употребление неуказанного в Гражданском кодексе Российской Федерации договора лишает стороны возможности опираться на разработанные легальные конструкции, и заставляет полагаться всецело только на сам текст договора и общие нормы Гражданского кодекса», а также порождало многочисленные дискуссии относительно правовой природы и существенных условий договора долевого участия в строительстве.
Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.
Тaк, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:
· гарантия качества выполняемых работ;
· установление законных штрафных неустоек;
· прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);
· обязательная государственная регистрация данных договоров;
· прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.
Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.
Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев - это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает возможность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.