Материал: Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

В качестве основополагающего фактора, определяющего развитие первичного рынка жилья в Республике Беларусь в целом, и в городе Минске в частности, экономисты анализируют динамику численности населения и показателя рождаемости населения, показанных на рисунке 2.1 [50, с. 245]. Как свидетельствуют данные рисунка 2.1, численность населения в Республике и рождаемость в целом по Республике снижается с каждым годом.

Рисунок 2.1 - Динамика численности населения в Республике Беларусь, 2005-2015 гг., тыс. чел. в год

Однако анализ показателя рождаемости в городе Минске, отображенный на рисунке 2.2 [50, с. 246], показал обратную тенденцию.

Рисунок 2.2 - Динамика рождаемости в городе Минске, 2005-2015 гг., человек

Аналитики выделяют в качестве одного из факторов, влияющих на развитие рынка жилой недвижимости, уровень доходов населения и их экономической состоятельности, показанной на рисунке 2.3 [50, с. 142]. Однако в 2014-2015 годах реальные располагаемые доходы населения существенно снизились по сравнению с 2013 годом, что обусловлено волной кризиса, который начался в октябре 2014 года.

Рисунок 2.3 - Темпы изменения реальных располагаемых доходов населения Республике Беларусь, 2005-2015 гг.

Первичный рынок жилой недвижимости тесно связан с развитием сферы строительства республики. Строительную отрасль республики, удельный вес которой в ВВП страны показан на рисунке 2.4[13, с. 56], нередко называют локомотивом белорусской экономики. В советское время в год вводилось до 5,2 миллиона квадратных метров жилья. Затем произошел спад. Но уже в 2009 году было введено 6 миллионов, кв.м. жилья.

Рисунок 2.4 - Удельный вес строительства в структуре ВВП Республики Беларусь, 2005-2014 гг.

На формирование, становление и развитие рынка недвижимости в целом, и первичного рынка недвижимости, в частности, оказывает влияние и ряд специфичных факторов. Экономические процессы, происходящие в период переходного состояния экономики, начиная с 90-х гг. по 2000 во всех сферах экономики, накладывали особый отпечаток на взаимоотношения его участников, а также на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Для первичного рынка жилой недвижимости характерны следующие специфические факторы:

. Запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами рыночной экономики страны: развитие отечественного рынка недвижимости приходится на начало 90-х годов XX века. Правовым основанием становления рынка недвижимости явилось провозглашение Конституцией Республики Беларусь существования наряду с государственной формой собственности частной. Этот период характеризуется реформированием земельных отношений, приватизацией государственных предприятий и передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. В это время был принят Закон «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», который послужил началом зарождения современного рынка недвижимости в Республике Беларусь. Вместе с этим появились первые законные сделки по продаже квартир. Этому процессу предшествовал принятый Закон «О выкупе квартир в частную собственность». К тому же процесс приватизации государственной собственности, который осуществлялся в нашей стране с 1992 года, способствовал развитию рынка жилья, формированию рынка нежилой недвижимости и становлению института рыночной оценки недвижимого имущества. Окончательно относительная стабилизация на рынке недвижимости, в частности, на рынке жилой недвижимости, оформилась после снятия в 1995 году ограничения о трехлетней продаже государственных квартир.

. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок, защиту прав собственности: в какой-то период времени недостаток нормативно-правовых актов тормозил развитие и становление рынка недвижимости в Беларуси.

. Развитие рынка недвижимости Республики Беларусь в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры: после введения права частной собственности и проведения приватизации государство перестало быть единственным собственником имущества. С признанием частной собственности в распоряжении граждан может находиться любое имущество, за исключением перечня объектов, установленных Законом Республики Беларуси от 5 мая 1998 г. № 156-3 «Об объектах, находящихся только в государственной собственности». В числе имущества, находящегося в частной собственности, может быть не только имущество для удовлетворения личных потребительских нужд, но и земельные участки, дома, квартиры, промышленные предприятия как имущественные комплексы и другое, т.е. различные объекты недвижимости. Гражданам было предоставлено право иметь в собственности недвижимость, к тому же они получили право совершать различные сделки с нею.

Формирование цен на первичном рынке жилья в первой половине 90-х годов происходило в крупных городах Беларуси как следствие спроса со стороны лиц с наиболее высокими доходами. Большая часть населения страны, которую составляли представители зарождающегося среднего слоя, лица с низкими доходами, при сложившемся уровне цен оказались не в состоянии обеспечить потребности в жилье путем ее покупки. Снижение темпов прироста числа сделок к концу 90-х годов объясняется ограниченным спросом из-за недостатка платежеспособного потребителя.

. Отсутствие профессиональных участников на рынке недвижимости: на начальных этапах становления и развития рынка недвижимости в Республике Беларусь наблюдалось отсутствие таких субъектов рынка недвижимости, как профессиональные участники, обладающие достаточным опытом и знаниями по осуществлению квалифицированных услуг надлежащего качества, что способствовало развитию мошенничества в этом виде деятельности и обману продавцов и покупателей недвижимого имущества [54, с. 29].

В своем развитии первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь прошел несколько этапов, описанных в таблице 2.1 [54, с. 31].

Таблица 2.1 - Основные этапы становления и развития первичного рынка недвижимости Республики Беларусь

Первый этап развития отечественного первичного рынка жилой недвижимости описывался стихийным зарождение рынка в период 1989-1992 годов. Этот период характеризуется отсутствием законодательной базы для осуществления сделок с недвижимостью, отсутствием профессиональных участников рынка недвижимости, высоким уровнем риска при обороте недвижимого имущества и прав на него, сверхвысокие прибыли, вызывающие спекулятивные интересы недобросовестных субъектов экономической деятельности.

Второй этап развития первичного рынка жилой недвижимости, получивший название продвинутого и охватывающий десятилетие до 2000 гг., характеризуется формированием жилищного законодательства и бесплатной приватизацией существующего жилищного фонда в 1992-2000 годах. Недвижимость городов и других населенных пунктов в результате вовлечения ее в имущественный оборот приобрела главное рыночное свойство - свойство ликвидности. В качестве основных мотивов приобретения жилой недвижимости на первичном рынке выступали потребительские (улучшение жилищных условий лицами, создавшими необходимые накопления в других секторах экономики) и спекулятивные (перепродажа приобретаемой недвижимости в условиях быстрого роста цен давала возможность получить за полгода 50% прибыли, а за год - даже 100%) - мотивы, которые доминировали на белорусском рынке недвижимости в 90-е годы [57, с. 39].

Второй период становления рынка жилой недвижимости Республики Беларусь характеризуется с проявлением экономических кризисов в экономике страны. Начало периода, 1993-1995 гг., национальная экономика переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт снижался до 35 процентов в 1995 году по сравнению с 1990 годом, до 8 процентов в 2001, промышленное производство - до 39 процентов в 1995 году, до 7 процентов роста в 2001 году [45, с. 1].

Дефолт в России был объявлен в августе 1998 года, после чего в Беларуси сразу же начала наблюдаться инфляция, которая, впрочем, никак не отразилась на долларовых ценах на квартиры. Более того, в последние месяцы 1998 года даже наблюдался их небольшой рост, о чем свидетельствуют данные рисунка 2.5[43, с. 85]. Судя по тому, что число сделок купли-продажи квартир в то время не упало, а оставалось стабильным, многие предпочитали инвестировать свободные средства в недвижимость.

В эти же годы цены на жилую недвижимость росли, причем средние рыночные выросли в Минске и в других городах в несколько раз. Именно с этим экономисты и аналитики связывают одну из закономерностей развития первичного рынка жилой недвижимости: в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье активно возрастал.

В 2002 году на рынке жилой недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда спрос на жилье был выше предложения. Объяснение этой закономерности связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках. Материальная база рынка жилья была создана начавшейся в 1992 году бесплатной приватизацией жилья. Например, в 1995 году в среднем по Беларуси 112,2 тыс. квартир перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1999 год, когда было приватизировано 192 тыс. квартир, или 10,2 млн. кв. метров. К настоящему времени приватизировано более 80 процентов единиц жилья [44, с. 96].

Рисунок 2.5 - Динамика развития рынка жилой недвижимости в период кризисов 1998-2000 гг.

Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет населения и частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше (в 2001 году - 71,3 процента). За счет бюджета строилось 10,1 процента жилья, за счет предприятий - 17,9 процента. Кроме того, в материальную базу рынка жилья входит старый частный фонд [46, с. 104].

Еще одна закономерность процесса становления и развития первичного рынка жилой недвижимости заключалась в том, что, несмотря на то, что спрос был меньше предложения, цены на жилье все равно продолжали расти. Объяснение данной закономерности в процессе развития рынка жилой недвижимости связано с тем, что происходивший в течение двух-четырех лет непрерывный рост цен на жилье в Минске и других городах приучил население к тому, что вложения в недвижимость всегда прибыльны. В Минске в отдельные периоды отмечалось резкое снижение спроса на стандартные квартиры в многоквартирных жилых домах. При этом цена предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов и объем сделок резко падали.

Анализируя процесс становления рынка жилой недвижимости Республики Беларусь, можно сказать, что одной из его особенностей является так называемая асинхронность развития рынка жилья в различных городах Беларуси. Это значит, что рынок жилой недвижимости в различных городах Беларуси развивается не синхронно. Безусловно, лучше всего он развит в столице. Связано это в первую очередь с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, очевидно, что важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является экономическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей [46, с. 153].

Третий современный этап развития первичного рынка жилой недвижимости, характеризуется тем, что постепенно формируются механизмы управления отношениями между профессиональными участниками рынка недвижимости и прослеживаются границы самостоятельных сегментов рынка.

-й год - начало третьего этапа развития первичного рынка жилой недвижимости, стал переломным как для экономики, так и для рынка недвижимости. Уже в июне начался бурный рост цен на столичные квартиры, который продолжался и в 2002 г. В 2003 и 2004 гг. рост цен на квартиры в Минске достигал 30%, в 2005 г. цены выросли на 25-30% и «перешагнули» свою психологическую отметку в 1000 долл. США/кв. м [16, с. 93]. В 2006 г. рост цен замедлился и составил 15%.

Третий этап развития первичного рынка жилой недвижимости Республики также претерпевал влияние кризисных событий в экономике страны: мировой финансовый кризис 2008 года и его вторая волна 2011-2012 гг. Исторически жилая недвижимость Беларуси во многом повторяет развитие на аналогичном рынке соседних стран. Начиная с 2000 и вплоть до 2007 года, цены за квадратный метр в Минске постоянно росли. На пике, перед кризисом 2008 года, они достигали 2000 тысяч долларов за кв.м. Затем произошло сокращение доходов населения, исчезло кредитование, белорусский рубль резко девальвировал. Все это вызвало быстрое снижение цен на фоне обвального сокращения спроса [38].

Разразившийся мировой финансовый кризис 2008 года негативно сказался на экономике и привел к дестабилизации ситуации на рынке. К концу 2008 г. падение цен на жилую недвижимость усилилось. В целом за 2008 г. цены на минские квартиры снизились примерно на 4%. В конце года квадратный метр предлагался на рынке в среднем по цене 1908 долл. США [16, с. 94].

Анализируя процессы становления и развития рынка жилой недвижимости, следует указать его цикличность, которая характеризует рынок жилой недвижимости в зависимости от соотношения спроса и предложения (следовательно, цены) четырьмя качественно разными состояниями: подъемом, стабильностью, спадом и оживлением, показанным на рисунке 2.6 [56, с. 32].

Рисунок 2.6 - Динамика рынка жилой недвижимости г. Минска за период с 1992 г. по 2014 гг.

В первом квартале 2009 г. на столичном рынке наблюдались растерянность и паника, как среди продавцов, так и среди покупателей. Тому во многом поспособствовала резкая девальвация белорусского рубля, произошедшая в самом начале года. Это привело к тому, что за январь-февраль 2009 г. цены на квартиры упали примерно на 12%. А в марте 2009 г. цены на жилье упали в среднем на 8%. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам. Однако с апреля 2009 г. темпы падения цен на квартиры замедлились. Вместе с тем столичные квартиры за полгода упали в цене практически на 24% [16, c. 94].

Серьезные проблемы на финансовом и валютном рынках 2011 г., рост процентных ставок по кредитам, резкое сокращение числа банков, предоставляющих кредиты на покупку недвижимости, снижение покупательской активности негативно отразились на рынке жилой недвижимости. Тем не менее обвала цен, которого ожидали, не произошло. За год цены упали всего на 3%. На конец 2011 г. цена предложения квадратного метра жилья составила в среднем 1290 долл. США [16, с. 95].

Современный этап развития первичного рынка жилой недвижимости также характеризуется цикличностью, особенно ярко проявившейся в период деноминации белорусского рубля в 2014 году. До 19 декабря 2014 год был спокойным, стабильным и в некоторой степени предсказуемым годом. Аналитики рынка недвижимости отмечают, что его можно было взять за эталон для всей жилищной отрасли: цены не подвергались резким колебаниям, квартиры строились ударными темпами, спрос, даже с учетом ограниченных кредитных ресурсов, оставался оживленным [38].

С девальвацией национальной валюты рынок жилой недвижимости оказался в совершенно новых условиях. При этом экономисты соотносят развитие рынка жилой недвижимости с реально располагаемыми доходами населения - самым чувствительным показателем, который был затронут нестабильным курсом рубля [36]. Общая характеристика кризисного состояния рынка жилой недвижимости на современном этапе представлена на рисунке 2.7.

Анализируя данные рисунка 2.7, можно сделать вывод, что показателю доходов населения присуща та же инертность, что и ценам на квартиры. Лишь трижды за всё это время годовой доход населения менял свое направление. Первый перелом пришелся на май 2011 года, вслед за началом девальвации рубля. Второй произошел год спустя, когда последствия той девальвации окончательно ушли в прошлое. После этого годовой доход белорусов непрерывно увеличивался 2,5 года. По результатам ноября среднестатистическому жителю Минска не хватало лишь немногим более $500 до заветной отметки в $10 000, заработанных за последние 12 месяцев. По сравнению с маем 2012 года рост составил внушительные 64%. И хотя в процентном отношении цены на жилье так сильно не менялись, направление их движения во многом совпадало с динамикой годового дохода [38].