Материал: Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

Рисунок 2.20 - Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в Республике Беларусь по источникам финансирования, 2005-2013 гг., тыс. кв. м.

Таким образом, подводя итоги в главе 2, можно отметить, что первичный рынок жилой недвижимости Республики Беларусь развивается циклично в целом: спады сменяются стабильностью и подъемами, и сезонно: начало года ознаменовывается спадом активности на рыке. Следует отметить, что жилищное строительство входит в одну из важнейших социально-экономических задач государственной политики и характеризуется достаточно высокими показателями ввода в эксплуатацию новых домов. Спад на современном этапе развития первичного рынка жилья наблюдается в период одного из самых сильных экономических кризисов в мире в 2011 году на фоне общей дестабилизации экономики и валютного кризиса.

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКАНЕДВИЖИМОСТИРЕСПУБЛИКИБЕЛАРУСЬ

.1 Проблемы, сдерживающие развитие первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь на современном этапе

Первичный рынок жилой недвижимости в своем функционировании сталкивается с рядом общих, присущих всей экономике, а также специфических, характеризующих столичный рынок жилья, проблем, препятствующих его дальнейшему развитию. Для белорусского рынка жилой недвижимости характерен так называемый гипертрофированно развитый институт частной собственности. В 2011 г. в собственности физических лиц находилось 78,8% жилого фонда страны [50, с. 75], а к началу 2015 года этот показатель составил 93,4% [50, c. 79]. В европейских и других экономически развитых странах жилье также имеется в частной собственности. Но это не собственность граждан, это собственность частных управляющих компаний, крупнейшие из которых владеют десятками тысяч квартир и индивидуальных домовладений и сдают их в аренду. А в частную собственность продаются квартиры в домах премиум и бизнес-классов. В этой связи сегодня актуальна задача развития государственного заказа, когда государство за свои средства строит жилье, а затем продает его или сдает в аренду. Что-то похожее было в истории Советского Союза: гражданин СССР, который не мог или не хотел ждать, пока ему дадут бесплатно квартиру по очереди, мог построить квартиру за деньги в жилищно-строительном кооперативе. Оплату квартиры человек производил равными долями в течение 10-20 лет, при этом проживая в ней. Фактически это был беспроцентный кредит. Такая форма финансирования доказала свою эффективность в первую очередь для граждан со средним и выше среднего достатком [32, с. 289].

Еще одна серьезная проблема развития первичного жилья столицы заключается в том, что в Минске сложилась очевидная асимметрия между количеством нуждающихся в улучшении условий проживания и вводимыми объемами нового жилья. В 2011 г. удельный вес Минска составил: в численности населения страны - 20%, в объемах вводимого жилья - 18, в общей численности признанных нуждающимися - 32,1% [13, с. 144]. И хотя, как свидетельствуют данные рисунка 3.1 [33, с. 290], в Минске с 2011 года на 1000 жителей было введено жилья меньше, чем в целом по стране, проблематично продолжать массовое жилищное строительство в столице в прежних объемах, не изменив систему учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, без реформы ЖКХ новое строительство будет только увеличивать нагрузку на бюджет.

Рисунок 3.1 -Обеспеченность населения жильем по Республике Беларусь, 2010-2014 гг. (квадратных метров на 1 жителя)

Кроме того, по данным Национального статистического комитета, именно в городе Минске наибольший процент домашних хозяйств, неудовлетворенных своими жилищными условиями, как представлено в таблице 3.1. [49, с. 189].

Таблица 3.1 - Удовлетворенность домашних хозяйств жилищными условиями, (%)

При этом, как свидетельствуют данные рисунка 3.2, более половины домашних хозяйств отмечают как причину неудовлетворенности жилищными условиями недостаточную площадь жилья. Третья часть домашних хозяйств, неудовлетворенных своими жилищными условиями, отмечает отсутствие отдельного жилья [44, с. 192].

Рисунок 3.2 - Причины неудовлетворенности жильем населения в г. Минске, конец 2014 г.

Государство, сформировав квартирную очередь, не только самоустранилось с рынка арендного жилья, но и своими действиями, вольно или невольно, препятствует развитию первичного рынка жилья.

В результате для большинства граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, единственной возможностью это осуществить является обязательное пребывание на квартирном учете. Так как удовлетворение потребностей, к которым относится и жилищная, не насыщаемо, то, соответственно, «квартирная очередь», построенная по известному алгоритму, неисчерпаема. Следует отметить, что поведение людей в условиях, сформированных используемой моделью обеспечения жилищем граждан, само по себе рационально. Проблема в том, что оно не совпадает с ожиданиями тех, кто эту модель реализует [43, с. 108]. Как свидетельствуют данные рисунка 3.3, именно по столице республики наблюдается очевидных разрыв между количеством семей, состоящих на учете нуждающихся, и количеством семей, улучшивших свое жилищное положение [44, с. 196].

Рисунок 3.3 - Улучшение жилищных условий населения

по Республике, конец 2014 г.

Продолжающаяся на протяжении последнего десятилетия практика льготного кредитования жилищного строительства не позволяет сформировать конкурентную среду, которая стимулирует воспроизводство жилища, предназначенного для социального найма и коммерческой аренды. Пока получается так, что значительную часть заработанных денег государство забирает в качестве налогов, а затем перераспределяет их через бюджет. Но любая льгота в общественном измерении для одного - это дополнительная нагрузка для другого. Льготное кредитование всегда осуществляется за счет других. Кроме того, любое кредитование, самое льготное, в 2-4 раза повышает реальную стоимость квартиры. За счет этого существуют банки и другие структуры. Получается, что сегодня массовое строительство жилья, стимулируемое государством, не зарабатывает, а наоборот, вытягивает средства из бюджета. В такой ситуации должно быть социальное жилье для нуждающихся малоимущих категорий (ветеранов войн и труда, многодетных семей и других категорий), а все другие должны иметь возможность заработать на жилье через заработную плату [31, с. 291]. Сегодня же средняя заработная плата при нынешнем уровне процентных ставок делает не льготные кредиты для большинства населения невозможными.

На жилищном рынке столицы в частности отсутствует строгий контроль использования денежных средств дольщиков. Деньги берутся зачастую на дофинансирование объектов, начатых в прошлые периоды, т.е. следующие дольщики являются спонсорами промахов застройщиков по незаконченным объектам. Отсюда чрезвычайно актуальным и необходимым для решения является вопрос создания эффективных систем финансового мониторинга и контроля за финансовой состоятельностью застройщиков, механизмами ценообразования на вводимое жилье. Причем эта задача в своем решении не только организационная, но и методологическая, потому что нужны эффективные инструменты для проведения оценок в этом режиме. Нужны государственные гарантии для вкладываемых в строительство денежных средств. Сейчас застройщик фактически никакой ответственности за пересмотр стоимости жилья и за срыв сроков строительства не несет [31, с. 291].

Еще одной проблемой является несоблюдение нормативных сроков строительства объектов, данные по которым представлены на рисунке 3.4 [13, с. 85]. Так, на 1 января 2015 года в незавершенном строительстве находилось 253 жилых дома без учета индивидуально построенных, из них более 33% - с превышением нормативных сроков строительства. Это, в свою очередь, является одним из основных факторов увеличения стоимости жилья.

Рисунок 3.4 - Число объектов, находящихся в незавершенном

строительстве по г. Минску, 2010-2014 гг.

В условиях социально-экономического развития, характеризующегося высокой инфляцией и девальвацией белорусского рубля, ориентация на безальтернативный способ улучшения жилищных условий путем приобретения его в собственность, агрессивное льготное кредитование строительства жилья и несовершенство жилищного законодательства создали возможность гражданам капитализировать средства государственной поддержки, направляемые на воспроизводство и потребление жилья. Эта ориентация привела к формированию в обществе неадекватного стремления домохозяйств, не зависимо от их имущественного положения и материального достатка, реальной потребности в улучшении жилищных условий, жизненных устремлений и их приоритетов, приобретать жилье в собственность.

Наличие возможности приобретать жилье по льготным ценам, существенная разница в стоимости льготного и коммерческого жилья и ожидание возрастания стоимости недвижимости с течением времени являются факторами, которые подталкивают граждан к спекулятивным сделкам с недвижимостью. На протяжении последних 10-15 лет приобретение жилой недвижимости воспринимается как исключительно удачное капиталовложение и как выгодная и привлекательная во всех отношениях сделка, особенно если она совершается по льготной цене и (или) с государственной поддержкой. Это связано с ростом цен на жилье, который существенно опережал увеличение доходов населения [43, с. 111].

Чтобы сделать доступным жилье для малообеспеченных домохозяйств, государство вынуждено увеличивать объем льгот. Это осуществляется путем уменьшения размера первоначального взноса и платы за кредит, увеличения доли заемных средств, сроков погашения кредита и других мер. У малообеспеченных домохозяйств возможность возвратить заемные средства определяется не столько их доходами, сколько инфляцией. Все это не содействует финансово-экономической стабилизации, сдерживает рациональное использование жилищного фонда; позволяет кредитным учреждениям, предоставляющим льготные кредиты, получать дополнительные доходы за счет средств бюджета, направляемых на компенсацию льготных процентных ставок [43, с. 112]. Это привело к доминированию сектора купли-продажи на рынке жилья, к нерациональному использованию жилищного фонда; препятствует становлению конкуренции между этими секторами; не позволяет с необходимой интенсивностью развивать воспроизводство жилых помещений социального пользования, привести их количество в соответствие с реальной потребностью в них.

В строительной отрасли Беларуси отдельного внимания заслуживает проблема ценообразования, которое становится непрозрачным и необоснованным. В этой связи одним из проблемных вопросов строительной сферы является завышение стоимости проектных работ, низкое качество их выполнения, наличие подконтрольных фирм. Разработка новых нормативов определения стоимости строительства, то есть норматива расхода ресурсов в натуральном выражении, отстает от практического внедрения новых технологий и материалов. В отрасли до сих пор пользуются устаревшими нормативами, применяя к ним разнообразные повышающие коэффициенты. В результате ценообразование становится непрозрачным и необоснованным.

Международный опыт ценообразования в строительстве основан на принципах не только затратного подхода, но и сравнительного, а также доходного. Подрядчик рассчитывает сумму своих затрат, необходимую для возведения объекта, и оценка этих затрат становится основой цены его предложения. Интересы заказчика - противоположные; они направлены на поиск наиболее оптимального ценового решения. И руководствуется он при этом, рыночной информацией об аналогичных построенных объектах. Отсюда слишком долгий переход к твердым ценам в строительстве. Известно, что в соответствии с гражданским законодательством цена может быть либо твердой, либо переменной, или способ определения цены прописывается в договоре. Переход на твердую цену выгоден всем сторонам сделки: заказчик, прежде чем заключать контракт, получает возможность понять, какие финансовые обязательства перед ним возникают. Подрядчику же договор, заключенный на определенную фиксированную сумму, позволяет провести ряд мероприятий, способствующих снижению стоимости строительства и не сказывающихся на качестве. В данном случае речь идет не о замене дорогих материалов дешевыми, а о применении новых технологий и инноваций в строительстве, позволяющих подрядчику дополнительно экономить средства по контракту, который благодаря твердой цене будет оплачен в полном объеме. Следует отметить, что за рубежом контракты нередко заключаются с изначально нулевой плановой прибылью, и подрядчик уже в процессе строительства стремится применить те или иные инновации, которые впоследствии принесут ему определенный экономический эффект и тем самым помогут значительно снизить издержки. По словам эксперта, экономически обоснованный переход белорусских строительных компаний на твердую цену при заключении контрактов возможен уже в течение ближайшего полугодия - соответствующий проект нормативного документа подготовлен и находится в настоящее время на согласовании [57, с. 40].

Активная инвестиционная деятельность, направленная на массовое строительство жилых домов типовых потребительских качеств, ориентирована на внутреннее потребление и не стимулирует развитие экспортного потенциала. Она сдерживает обновление существующего жилищного фонда, приводит к преждевременному выводу его из эксплуатации. На смену всеобщему наращиванию государством количественного потребления жилища должны прийти повышение его качества и потребление в объеме, соразмерном доходу и потребительским предпочтениям того или иного домохозяйства. Это будет содействовать рациональному и эффективному использованию жилища, бережливому потреблению энерго- и других ресурсов, превращению экономики производства в экономику услуг.

Значительная часть наших граждан используют жилища, не соответствующие их финансовым возможностям, что сдерживает модернизацию национальной экономики, не обеспечивает рациональное использование трудовых ресурсов и жилищного фонда. Во многих случаях оно лишает людей стимула для самостоятельного развития и движения вперед. Отсутствие в республике институтов строй сбережений и ипотеки приводит к тому, что самая активная и обладающая наибольшим трудовым потенциалом часть населения, т. е. молодые люди, удовлетворяет потребность в жилье в большей степени за счет общества и результатов труда предшествующих поколений, а не за счет своей трудовой деятельности. Родители молодых людей, вынужденные финансировать приобретение жилья для своих детей, во многих случаях лишаются возможности использовать накопленные активы для личного текущего потребления при выходе на пенсию. В развитых экономиках потребление этих активов гражданами в пенсионном возрасте является важнейшим инструментом обеспечения их благосостояния [41, с. 115-116].

Еще одним проблемным полем в строительной отрасли Республики, в целом, и на рынке первичной недвижимости является снижения затратности строительства. В условиях постоянного роста стоимости энергоносителей важным направлением ее решения является сокращение удельных норм расхода теплотехнического топлива при производстве стеновых и теплоизоляционных материалов.

По-прежнему актуальными для белорусского строительства остаются вопросы ресурсосбережения. В условиях трансформации экономики любая деятельность той или иной строительной организации, направленная на снижение издержек, стоимости выполненных работ и не ухудшающая при этом качественных характеристик объекта, должна всячески поддерживаться.

Низкое качество проектно-сметной документации, отсутствие в большинстве случаев действенного авторского и технического надзора также играют немаловажную роль в обеспечении качества строительных объектов. Неразвитость системы управления в нашей стране при реализации инвестиционных проектов в строительстве и, как следствие, ошибки при принятии стратегических и оперативных решений по стадийности и этапам разработки нормативной документации, осуществления строительства напрямую связаны с последующими корректировками, а в конечном итоге - снижением качества. Все это может сигнализировать об отсутствии у службы заказчика понятия инжиниринговой деятельности и внутреннего производственного контроля. Таким образом, последовательно выделяется следующая проблема в отрасли - отсутствие надлежащего контроля. Контроль качества строительно-монтажных работ осуществляют службы государственного, общественного и ведомственного контроля, заказчики, а также проектные организации - авторы проектов. Основная задача контроля качества строительства - предупреждение, выявление, устранение причин, отклонений, которые могут привести в строительстве к браку. Брак, своевременно обнаруженный в процессе строительства, в большинстве случаев свободно поддается исправлению с наименьшими затратами, чем брак, обнаруженный после окончания строительства, исправить который значительно труднее. Поэтому необходимо переходить от ситуационного контроля к непрерывному, который позволит эффективно следить за ходом выполнения строительно-монтажных работ и своевременно выявлять и оперативно устранять отклонения, влияющие на качество строительной продукции.