Коммерческая функция рынка недвижимости состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает субъектам системы направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту [12, с. 131].
Информационная функция - это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция рынка недвижимости выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения - прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция рынка недвижимости проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование [12, с. 132].
Основной категорией рынка недвижимости является сама недвижимость как экономическая категория. Физическое содержание объекта недвижимости воплощается в его физических характеристиках, описывающих площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и прочие. Юридические характеристики объектов недвижимости реализуются посредством того, что в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект. Экономические характеристики дают представления о стоимости объекта, затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество), а также доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости) [2, с. 25].
Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, к недвижимым вещам, называемым также недвижимым имуществом, или, недвижимостью, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные ресурсы и все прочее, связанное с землей - объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения и леса [10, с. 100].
К недвижимости, согласно белорусскому законодательству, также относят предприятия как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [10, с. 100].
В зависимости от рода происхождения объекты недвижимости делятся на две большие группы - естественные и искусственные объекты недвижимости, представленные на рисунке 1.4 [14, с. 9].
Земельный участок - это часть поверхности земли,
имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и
другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и
документах государственной регистрации прав на землю [14, с. 11].
Рисунок 1.4 - Классификация объектов
недвижимости
Жилая недвижимость классифицируется по
нескольким параметрам, приведенным на рисунке 1.5 (на основании данных [14, с.
39]).
Рисунок 1.5 - Классификация объектов жилой
недвижимости
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость, и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.
Третью группу искусственных объектов недвижимости составляют общественные (специальные) здания и сооружения, к которым относят:
• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и другое);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, вузы, дома детского творчества и прочее);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и прочее);
• специальные здания и сооружения административного назначения (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и другое [12, с. 15].
Четвертая группа искусственных объектов недвижимости складывается из инженерных сооружений, предназначенных для обеспечения нормального функционирования общества. Инженерные сооружения как объекты недвижимости могут быть классифицированы на следующие категории:
• на градостроительные (наземные и подземные сооружения);
• энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции);
• инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения);
• промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги);
• экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения);
• специальные сооружения военно-промышленного комплекса;
• передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения [12, с. 14].
Не менее важный аспект изучения рынка недвижимости заключается в изучении субъектов рынка недвижимости, представленных на рисунке 1.6 [31, с. 7].
В первую очередь, на рынке недвижимости в качестве субъектов выступают покупатели недвижимости - это юридические и физические лица, а также инвесторы.
Под инвесторами на рынке недвижимости понимаются юридические или физические лица, принимающие инвестиционные решения [14, с. 39]. Инвесторы осуществляют вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивают их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать различные категории субъектов: частные лица, кредитные организации и банки, агентства недвижимости, специализированные инвестиционные компании и фонды различной формы собственности, а также финансово-промышленные группы.
С течением времени в теории экономики
недвижимости возникло такое понятие как соинвестирование, предполагающее, что
инвестор за определенную сумму финансирования объекта недвижимости получает
часть имущественных прав на этот объект недвижимости [34, с. 3].
Рисунок 1.6 - Субъекты рынка недвижимости
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Как субъект первичного рынка недвижимости застройщик выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями» [14, с. 41]. В широком смысле слова девелопмент рассматривается как инвестиционный процесс размещения объектов недвижимости, включая подбор команды участников, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет и управление имуществом [34, с. 5].
Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.
Субъектами рынка недвижимости также являются продавцы недвижимости - это собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, которые обеспечивают реализацию объектов недвижимости. В качестве посредников на рынке недвижимости выступают агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, менеджеры по управлению недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции и прочее.
Брокеры - это агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.
Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости - это риэлтерская фирма, профессионально осуществляющая операции со всеми объектам недвижимости. В целом, риэлтерские операции с жилой недвижимостью делятся на несколько групп:
купля-продажа приватизированных квартир и комнат;
обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;
операции с неприватизированными объектами;
аренда [34, с. 5].
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в организации оценочной деятельности. Оценочная деятельность представляет собой деятельность, подлежащую лицензированию, которая заключается в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.
Средства массовой информации также выделяются в отдельного субъекта рынка недвижимости и реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.
Особым участником рынка недвижимости является государство. Особенность проявляется в том, что государство - профессиональный участник, потребитель услуг и регулятор рынка.
Таким образом, на рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.
Таким образом, недвижимость - это товар, который
обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое
подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и
во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от
состояния окружающей среды.
.2 Правовые основы регулирования рынка
недвижимости
Регулирование и управление рынком недвижимости осуществляется в трех направлениях:
правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;
экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением [14, с. 132].
Правовое регулирование в сфере недвижимости осуществляется на основе законодательства Республики Беларусь. Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости. Источники правового регулирования рынка недвижимости подразделяются на две основные группы: основные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Республики Беларусь.
Конституция Республики Беларусь является главной правовой основой развития всего белорусского законодательства, включая правое регулирование рынка недвижимости. Конституция Республики Беларусь имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Беларуси, должны полностью соответствовать положениям Конституции.
Сделки с недвижимостью регулируются нормативно-правовыми актами, относящимися к отрасли гражданского права. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора [14, с. 17].
Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения» [14, с. 27].
Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы.
. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.
. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой - государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.