. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), так как пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.
. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда. Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.
. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права [14, с. 27].
Одним из наиболее важных законов, принятых за последнее время, является Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Согласно статье 11 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в систему государственных организаций в области государственной регистрации входят:
специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь (далее - специально уполномоченный орган государственного управления)
республиканская организация по государственной регистрации
территориальные организации по государственной регистрации [27].
С бурным развитием рынка риэлтерских услуг в Республике Беларусь особый интерес представляют правила и нормы, утвержденные Указом Президента Республики «О риэлтерской деятельности», в котором четко дано определение риэлтерской организации, закреплена необходимость лицензирования риэлтерской деятельности, а также основные пункты риэлтерского договора, а также порядок оказания риэлтерских услуг. По вышеуказанному нормативному документу риэлтерская деятельность причисляется к понятию посреднической деятельности коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них [28].
С рынком недвижимости тесно связано понятие собственности. В экономическом плане собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами. Возникновение права собственности на недвижимость происходит по основаниям, предусмотренным законом, например: договор о приватизации, заключение договора о передаче имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования [14, с. 132].
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных на то органах [10, с. 100].
При этом регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами [10, с. 100].
Как указывалось выше, право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости. Законодательство Республики Беларусь устанавливает правомочия на недвижимость путем установления прав владения, пользования и распоряжения.
Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица владеющие имуществом по договору (например, в силу соглашения об аренде) либо по иным основаниям (например, в результате предоставления права пожизненного пользования) [14, с. 133].
Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества с целью извлечения из него полезных свойств. Оно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу пользоваться имуществом можно, только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут использоваться только для проживания [14, с. 133].
Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами [14, с. 133]. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты, как купля-продажа, мена, дарение, обмен, завещание и залог.
Кроме этого, гражданские правоотношения делятся на две группы имущественные, или экономические, которые регулируются нормами гражданского права, и неимущественные или личные правоотношения. В свою очередь, имущественные правоотношения делятся на вещные и обязательственные [14, с. 133].
Вещное право - это право, которое дает юридическую власть над объектом недвижимости. Различные виды вещных прав различаются объемом этой власти, набором конкретных правомочных действий лица-правообладателя. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.
Кроме того право собственности разделяется на два вида: объективное и субъективное право собственности. Объективное право собственности представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. Субъективное право собственности - это юридически обеспеченная возможность лица (субъекта) владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим ему имуществом - своей властью и по своему усмотрению, в пределах, установленных законом. Субъективное право собственности всегда принадлежит конкретному лицу на конкретное имущество [14, с. 21].
Основания приобретения права собственности подразделяют на два вида: первоначальные, которые не зависят от прав предшествующего собственника на объект недвижимости, т. е. отсутствует правопреемство, например, построено новое здание, и производные, при которых право собственности на объект недвижимости основывается на праве предшествующего собственника - по договору с ним [14, с. 21].
Способы приобретения права собственности можно классифицировать на две группы: общегражданские по договорам купли-продажи, наследование, завещание и специальные: национализация, конфискация, реквизиция (по государственной собственности) [14, с. 21].
Согласно статье 216 Гражданского кодекса Республики Беларусь имущество, которое находится в государственной собственности, может закрепляться за государственными юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления [10, с. 162]. При этом в соответствии со ст. 276 Гражданского Кодекса Республики Беларусь право хозяйственного ведения распространения только на государственные унитарные предприятия - предприятия, 100 % уставного капитала которых находится в государственной собственности, созданные для ведения определенного собственником вида коммерческой деятельности. Правомочие владения, пользования и распоряжения здесь представлены так:
владение передается полностью;
пользование ограничивается исключительно целевым использованием;
распоряжение осуществляется с разрешения собственника либо уполномоченного им органа [56, с. 9].
Субъекту предоставлены вещные права на имущество ограниченного содержания. Эти права сохраняют абсолютный характер своего содержания и защиты, однако являются производными, зависимыми от воли собственника, более узкими по содержанию, ограниченными волей собственника и закона.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия [10, с. 197].
При этом субъекты права полного хозяйственного ведения получают право на самостоятельное хозяйствование (предпринимательскую деятельность) или иное использование чужого имущества, принадлежащего собственнику. За собственником или уполномоченным лицом остаются следующие возможности:
создавать предприятие и определять предмет и цели его деятельности,
проводить его реорганизацию и ликвидацию,
назначать руководителя предприятия,
осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью вверенного предприятию имущества,
получать часть прибыли от использования, переданного предприятию имущества [10, с. 197].
В остальном предприятие свободно в своих действиях, если иные ограничения не установлены самим собственником в договоре с предприятием.
В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Республики Беларусь право оперативного управления распространяется на так называемые казенные предприятия, то есть унитарные предприятия, основанные на базе имущества, находящегося в государственной собственности, и учреждения, то есть организации, полностью финансируемые собственником и не приносящие ему доход (прибыль) [10, с. 198]. Так же, как и предприятия, основанные на праве полного хозяйственного ведения, казенные предприятия создаются для решения задач, сформулированных собственником, и на базе имущества собственника, но круг их самостоятельности в вопросах распоряжения имуществом собственника еще более сужен. Собственник имущества, закрепленный за казенным предприятием, вправе изъять излишнее, не используемое, либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению [14, с. 132].
Собственник, наделяя подчиненную организацию определенным имуществом, возлагает на нее обязанность по использованию указанного имущества в соответствии с его назначением и установленными заданиями. Он вправе по своему усмотрению изъять и перераспределить имущество своих учреждений, т.е. может вмешаться в финансово-хозяйственную деятельность учреждений. Правомочия пользования, владения, и распоряжения имуществом организация осуществляет в пределах, установленных не только законом, но и собственником. Эти отношения выходят за рамки имущественных взаимоотношений и регулируются нормами административного права.
Право оперативного управления подлежит защите, аналогичной защите права собственности. Так, учреждения могут оспаривать действительность актов государственных органов и иных органов по изъятию находящегося у них имущества, если такие акты приняты в нарушение компетенции этих органов. Однако споры учреждения с собственником или уполномоченным им органом по этим вопросам возможны только в узких рамках права оперативного управления, что лишает эту возможность большого практического значения [36, с. 10].
Под сервитутом (от лат. servitus- подчинение, рабство) понимается признанное законом право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом [10, с. 192]. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Согласно статье 268 Гражданского Кодекса Республики Беларусь сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута [10, с. 193]. Сервитут устанавливают по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком [10, с. 193].
Право собственности на землю в определенном смысле - это условная категория. Земля неперемещаема, господство над ней ограничено. Правомочия владения землей реализуются путем отвода участка на местности. Правомочия пользования реализуются в возможности хозяйственной эксплуатации земли, правомочия распоряжения - допускаемая законом возможность определения юридической судьбы земельного участка [14, с. 139].
Собственник земельного участка несвободен в своих действиях в связи с установленными государством ограничениями по обороту земельного участка, т.е. по целям его использования сегодня и в перспективе, рассматриваемой уполномоченными государственными органами. За владельцем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения сохраняются права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Правомочие пользования ограничено договором с собственником - уполномоченным государственным органом. Если из условий этого договора не вытекает иное, владелец участка может возводить на нем здания, сооружения или создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него права собственности [10, с. 190].
Таким образом, рынок недвижимости является сложной многообразной экономической и юридической категорий, отличающейся сложившимися специфичными особенностями. Роль рынка недвижимости в экономической системе общества велика и значима и реализуется через общие функции рынка недвижимости от экономических до социальных.
Центральным понятием рынка недвижимости является понятие объектов недвижимости, характеризующихся по многочисленным параметрам, основу которого составляет критерий происхождения.
Правовые аспекты регулирования рынка
недвижимости полностью строятся на законодательстве Республики Беларусь, высшей
силой которого обладает Конституция Республики Беларусь. Правовые аспекты
регулирования рынка недвижимости включают в себя свод нескольких групп прав на
объекты недвижимости. Особенно важным в правовом смысле является процесс
регистрации объектов недвижимости и прав на них, что связано со специфичностью
недвижимости как товара.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА МИНСКА
.1 Этапы развития первичного рынка жилой
недвижимости Республики Беларусь
Рынок жилой недвижимости взаимодействует в большей или меньшей степени со всеми сферами экономики, и он подвержен влиянию процессов, происходящих на них. Это значит, что на становление рынка жилой недвижимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы: экономическая и социальная нестабильность; политическая нестабильность; неуверенность в будущем у значительной части населения, сверхвысокие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий, отсутствие четких механизмов функционирования и пробелы в законодательном регулировании деятельности различных сфер экономики народного хозяйства [56, с. 29].