Материал: Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

РЕФЕРАТ

Дипломная работа: 74 с., 33 рисунка, 2 таблицы, 63 источника.

Ключевые слова: РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Объект исследования - первичный рынок жилой недвижимости города Минска.

Цель исследования - выявить перспективные пути и направления развития первичного рынка жилой недвижимости столицы Республики Беларусь.

В процессе работы раскрыта сущность как экономической категории понятия «рынок недвижимости» и «объекта недвижимости», изучены критерии классификации рынка недвижимости и объектов недвижимости, рассмотрена структура рынка недвижимости; проанализировано состояние первичного рынка жилой недвижимости столицы Республики Беларусь, а также выявлены перспективные направления развития и совершенствования первичного рынка жилой недвижимости города Минска.

Автор работы подтверждает, что приведенный в ней аналитический и расчетный материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого вопроса, а все заимствованные из литературных и других источников, теоретические и методологические положения и концепции сопровождаются ссылками на их авторов.

ВВЕДЕНИЕ

Основной экономической развития нашей страны на современном этапе, закрепленной в основополагающей Концепции развития Республики на перспективу, является социальная направленность национальной экономики страны. Основные приоритеты при этом расставлены в двух аспектах: укрепление и развитие человеческого потенциала и улучшение уровня жизни и благосостояния населения, ядром которого является улучшение жилищных условий. В свою очередь, жилищная политика Республики тесно связана с развитием первичного рынка жилой недвижимости, являющегося ее двигателем.

Становление и развитие белорусского рынка недвижимости - очень сложный и противоречивый процесс, который протекал в сложный период зарождения и формирования рыночных отношений в экономике страны.

Экономические процессы переходного состояния, происходящие в этот период во всех сферах экономики, накладывали особый отпечаток на взаимоотношения его участников, а также на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Такое состояние формирует и основное содержание рыночных процессов, характерных для этого периода, перераспределение имеющегося фонда недвижимости, формирование элементов системы недвижимого имущества и его инфраструктуры, установление прав собственности и новых форм отношений между участниками рынка.

Так как рынок недвижимости взаимодействует в большей или меньшей степени со всеми сферами экономики, то он будет подвержен влиянию процессов, происходящих на них. Это значит, что на становление рынка недвижимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы: экономическая и социальная нестабильность; политическая нестабильность; неуверенность в будущем у значительной части населения, сверхвысокие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий, отсутствие четких механизмов функционирования и пробелы в законодательном регулировании деятельности различных сфер экономики народного хозяйства.

Анализ экономической ситуации на рынке жилой недвижимости в нашей стране показывает, что без эффективного совершенствования организационно-экономических инструментов по удовлетворению спроса и потребностей граждан в жилище, без активизации различных форм жилищного финансирования с учетом региональных особенностей невозможно его дальнейшее развитие. В свою очередь это определяет активное участие государства в регулировании рынка жилой недвижимости через соответствующую жилищную политику с учетом имеющегося мирового опыта.

Таким образом, все вышеуказанное подтверждает актуальность выбранной темы исследования.

Целью исследования является выявление перспективных направлений развития первичного рынка жилой недвижимости столицы Республики Беларусь.

Объектом исследования является сфера первичного рынка жилой недвижимости столицы Республики Беларусь.

Предметом выступают аспекты функционирования первичного рынка жилой недвижимости города Минска.

Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

рассмотрены и раскрыты теоретические основы функционирования первичного рынка жилой недвижимости;

проанализированы аспекты функционирования первичного рынка жилой недвижимости города Минска;

выявлены основные перспективы развития первичного рынка жилья столицы Республики на современной этапе.

В области экономико-управленческих исследований по проблематике рынка жилой недвижимости известны работы российских (А.Н. Асаула, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, А.Н. Ларионова, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Г.М. Стерника, Е.Н. Тарасевича, Н.Ю. Яськовой), а также белорусских (В.В. Ва-летко, Л.М. Воробей, Е.Г. Дорох, М.М. Ковалева, А.И. Лученка, С.А. Мартынова, В.В. Савицкого, А.Д. Сидоренко, Н.И. Синяка) и других ученых.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Рынок недвижимости: понятие, сущность и структура

Как известно, любой рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики специфичны и не являются общими для других товаров (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости рассматривается с позиции двух категорий: экономической и юридической. Как считает Асаул А.Н., под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества [2, с. 23]. С экономической точки зрения можно считать, что рынок недвижимости представляет собой совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [2, с. 23]. На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Рынок недвижимости можно рассматривать и как инфраструктурную категорию, связанную с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности [2, с. 26].

В настоящее время выделяется ряд специфичных особенностей рынка недвижимости, представленных на рисунке 1.1 [2, с. 35].

Рисунок 1.1 - Особенности рынка недвижимости

Во-первых, рынок недвижимости имеет региональную специфику: недвижимость в различных регионах существенно отличается по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и прочим параметрам.

Во-вторых, рынок недвижимости обладает цикличным характером. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

В-третьих, рынок недвижимости характеризуется низкой ликвидностью. Период времени для реализации товара на рынке недвижимости продолжительный. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Разное время пребывания товара на рынке формирует его ликвидность.

В-четвертых, рынок недвижимости характеризуется высоким уровнем трансакционных издержек. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями сделок по недвижимости. Например, чтобы осуществить рыночную операцию, необходимо определить, с кем предпочтительнее заключить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения и т.д.

В-пятых, рынок недвижимости имеет ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка не может быть чрезвычайно высокой.

В-шестых, рынок недвижимости обладает определенной спецификой в получении информации. Если другие рынки находятся под пристальным наблюдением множества участников, аналитиков и исследователей, обладают развитыми системами сбора, обработки и распространения информации, то рынкам недвижимости в силу частного характера сделок присущи труднодоступность, неполнота и нередко недостоверность получаемой информации.

В-седьмых, рынок недвижимости характеризуется несбалансированностью спроса и предложения, возникающей вследствие несоответствия высокой цены объекта недвижимости и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев.

И наконец, рынок недвижимости является ограниченным по информативности. В силу чрезвычайно широкого распространения всевозможных способов минимизации налогов, взимаемых при купле-продаже недвижимостей, даже та информация, которую удается получить, редко оказывается полной и достоверной [14, с. 21].

Еще одним из важнейших аспектов изучения теоретических основ рынка недвижимости является его классификация. Рынок недвижимости можно разделить на три сектора: сектор создания и развития недвижимости, сектор оборота недвижимости и сектор управления и эксплуатации недвижимости. Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, отображенных на рисунке 1.2 [7, с. 42]. Сектор образования недвижимости требует многочисленных объемных инвестиций в строение, сектор оборота недвижимости обслуживается финансированием оборота прав на недвижимость, а сектор эксплуатации недвижимости связан с доходами от сделок и от эксплуатации недвижимости.

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на две группы: первичный и вторичный рынок недвижимости. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот [14, с. 23].

Рисунок 1.2- Секторы рынка недвижимости

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации, и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому [14, с. 23].

Выделяют также организованный и неорганизованный, так называемый уличный, рынки недвижимости. Организованный рынок недвижимости - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций [31, с. 5].

Биржевой рынок недвижимости - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного имущества, земельными органами или специально уполномоченными организациями [31, с. 5]. Внебиржевой рынок недвижимости - это совершение сделок за пределами биржи.

В зависимости от функционального назначения объектов недвижимости, рынок недвижимости разделяется на три укрупненных сегмента: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости и рынок земельных участков [2, с. 36].

Рынок жилья - это сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования [7, с. 45].

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

На рынке земельных участков именно земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и прочее [2, с. 36].

Рынок недвижимости разделяется по форме собственности на две группы: рынок с частными объемами недвижимости и рынок с государственными объектами недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд функций, представленных на рисунке 1.3 (построено самостоятельно на основании данных [9, с. 131]).

Рисунок 1.3 - Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций любого рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены, наоборот, избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства.

Регулирующая функция рынка недвижимости состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов [12, с. 131].