Еще одна сопутствующая преграда для полноценного
развития первичного рынка жилой недвижимости является как никогда прежде
отстающая в своем развитии инфраструктура новых жилых районов, потому, что
застройщику выгоднее взять деньги у населения на строительство жилья, а школы,
больницы, детские учреждения ему экономически невыгодны. В этих условиях было
бы целесообразно инфраструктуру прикреплять к строительству жилья как
обязательное условие допуска застройщика на строительный рынок, но только не за
счет строящих жилье граждан и не так, чтобы инфраструктура входила в стоимость
вводимого жилья [31, с. 292].
.2 Основные перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь
первичный рынок недвижимость
Из вышеизложенных проблем и препятствий для развития первичного рынка недвижимости столицы очевидна необходимость структурной перестройки жилищного сектора экономики, которая обеспечит устойчивое развитие жилищного фонда на безэмиссионной основе и потребление жилища без дотирования производственно-хозяйственной деятельности жилищно-коммунальных, ресурсоснабжающих и других организаций. Смена экономических основ функционирования жилищной сферы приведет и к изменению поведения потребителей жилья. Она позволит изменить сложившийся стереотип имущественного поведения людей в жилищной сфере, отказаться от накопления и неэффективного использования жилища, упредит возможность капитализации домохозяйствами средств государственной поддержки. Без установления таких отношений в жилищной сфере вряд ли удастся преодолеть в республике бедность. От появления в нашем обществе эффективного собственника и потре-бителя жилой недвижимости выиграют все: и домохозяйства, и государство, так как такие отношения являются одним из основных источников социально-экономического развития [40, с. 112].
В настоящее время в республике в целом и в столице в частности определяющее значение для удовлетворения потребности в жилье имеет вовлечение в имущественный оборот всего потенциала жилищного фонда и, соответственно, его рациональное и эффективное использование.
Анализируя основные перспективы развития строительной отрасли Республики Беларусь, невозможно обойти вниманием основополагающие законодательные документы. Согласно Национальной стратегии устойчивого социально-экономического развития Республики до 2030 года, основной целью строительного комплекса Республики Беларусь и ее жилищной политики является наиболее полное удовлетворение потребности населения в обеспечении достойных условий жизни и благосостояния общества.
Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:
. Создание и внедрение ресурсосберегающих технологий и материалов, обеспечивающих улучшение качества, снижение материало-, энергоемкости и стоимости строительства.
. Увеличение выпуска материалов и изделий с повышенными потребительскими свойствами, отвечающих требованиям сооружения зданий нового поколения.
. Расширение экспортного потенциала строительной отрасли.
. Создание развитой инфраструктуры, прежде всего строительство дорог, коммуникаций, предприятий по обслуживанию населения; повышение качества благоустройства прилежащих к зданиям и сооружениям территорий; расширение зон озеленения.
. Развитие лизинговой формы обновления активной части основных фондов предприятий комплекса.
. Внедрение систем сертификации качества в соответствии с требованиями международных стандартов ИСО серии 9000 и систем управления окружающей средой в соответствии с требованиями стандартов ИСО серии 14000.
. Применение современных информационных технологий по продвижению строительных услуг, материалов и изделий на внешние рынки путем использования Интернета, средств массовой информации и т.д.
. Участие в международных строительных выставках, демонстрация достижений строительного комплекса, проведение международных ярмарок на территории Республики Беларусь.
. Разработка и принятие законодательно-нормативных актов по защите национального строительного рынка, стимулированию производителей за внедрение новых технологий, освоение производства эффективных строительных материалов, конструкций и изделий [25, с. 56].
Становится очевидным, что одним из перспективных направлений развития первичного рынка жилой недвижимости является поиск внебюджетных форм финансирования, особенно востребованными из которых является жилищные строительные сбережения и ипотечное кредитование. Основным достоинством жилищных строительных сбережений является создание условия для граждан среднего достатка для решения их жилищных проблем с минимальными затратами. Создание такого рынка требует более гибкого и обдуманного подхода не только к стимулированию строительства нового жилья и его приобретения в собственность гражданами, но и к реконструкции, модернизации и капитальному ремонту жилых домов, примерно 80% которых находится в собственности физических лиц.
В Республике Беларусь систему стройсбережений можно внедрить в банках, возврат вкладов в которых гарантируется государством. При этом процент, начисляемый по вкладам, должен напрямую зависеть от ставки рефинансирования, а процент за пользование кредитом - от темпов роста стоимости жилья [18, с. 48].
Механизм контрактных сбережений состоит в том, что денежные средства, накапливаемые потенциальным клиентом на целевом депозите, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления (примерно половина денежных средств для покупки квартиры). В свою очередь, в последующем клиент получает кредит за счет денежных средств, которые вкладывают клиенты на целевой депозит, открываемый позже и находящийся в это время на стадии накопления. Характерно, что функционирование данного механизма происходит в строго регулируемом регламенте, предполагающем контроль и строгое выполнение функций специализированными кредитными организациями (строительными сберегательными кассами). Данные организации не имеют права осуществлять какие-либо активные операции, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже по сравнению с обычными ипотечными, поскольку они выдаются клиентам, подтвердившим свою кредитоспособность и продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные будущим ежемесячным платежам по кредиту.
По мнению специалистов в Республике Беларусь существует необходимость достаточно быстрого принятия закона о строительных сбережениях. Он должен позволить гражданам не только накопить нужную сумму для первоначального взноса, но и зарекомендовать себя перед банками в качестве аккуратного плательщика. В данном законе должно быть четко и однозначно указано на то, что проценты по целевым депозитам в системе жилищных строительных сбережений будут выше, чем по банковским депозитам, а процент по кредиту - несколько ниже, чем по кредитам для граждан, состоящих на квартирном учете, но не пользующихся государственной поддержкой. Участники системы строительных сбережений могли бы приобретать по государственным ценам жилье, которое строится УКСами соответствующих исполкомов. Характерно, что эксперименты в этой области проводились в Республике Беларусь более 10 лет назад, но завершились безрезультатно.
В последние полвека подавляющее большинство жителей США и Западной Европы предпочитают решать свои жилищные вопросы именно через ипотеку. Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Необходимо заметить, что за рубежом залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Но чтобы мировой опыт прижился в Республике Беларусь, необходим достаточно высокий уровень доходов населения. Поэтому в настоящее время ипотека доступна лишь немногим гражданам Республики Беларусь. Этот инструмент рассчитан на заемщиков, имеющих стабильную зарплату в долларовом эквиваленте не ниже 1 000 долл. США в месяц.
В мировой практике существует две стандартные модели организации ипотечного кредитования: американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Американская двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования возникла вследствие того, что, во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, поскольку это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества, во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки было невозможно.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, созданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Данные агентства могут полученные ипотечные кредиты, во-первых, переуступить вторичным инвесторам, во-вторых, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать их вторичным инвесторам таких неделимых пулов ипотек или же использовать право участия (доли) в таких пулах, в-третьих, выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни. Данная система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных денежных средств на рынке. Самые долгосрочные денежные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации денежные средства вкладываются на длительный срок и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.
Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (достаточно высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого, например, в США созданы посреднические организации (ипотечные агентства), обязательства которых гарантированы государством. Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам, а наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, которая лишь немного превышает доходность государственных облигаций. Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются не очень выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные [4, с. 281].
Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании, Германии, Франции). В 90-х гг. XX ст. в странах Восточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы, направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа (закладных листов). Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Основные достоинства одноуровневой модели состоят, во-первых, в дешевизне ее организации и контроле над ней по сравнению с двухуровневой моделью; во-вторых, отсутствии необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствии затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для заемщика. В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком является сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой.
Принципиальное отличие ипотечного кредитования от других форм кредита состоит в том, что на полученные денежные средства можно приобрести только жилье, которое является залогом для обеспечения погашения кредита. В данном случае заемщик будет платить банку проценты за пользование кредитом, а также вносить ежемесячные платежи по погашению кредита. Пока кредит не будет полностью погашен, жилье находится в залоге или в ипотеке у банка. В Республике Беларусь закон «Об ипотеке», призванный облегчить процедуру получения населением кредитов под залог недвижимости, вступил в действие в декабре 2008 г. Однако массового применения он не получил, а полноценный механизм ипотечного кредитования так и не появился. Поэтому в настоящее время банки опасаются выдавать ипотечные кредиты гражданам, поскольку в случае систематической задолженности залогодателя они не могут обратить взыскание на заложенное жилье. Между тем при грамотной постановке решения данной проблемы банкам работать с ипотекой предпочтительнее, чем с обычными кредитами. Для населения, нуждающегося в жилье, преимущества ипотеки также являются очевидными, поскольку ипотечный кредит выдается на более длительный срок (в мировой практике на 10-30 лет), чем обычный, а разница в процентных ставках может быть достаточно существенной.
Первые ипотечные кредиты белорусские банки начали выдавать еще в 1999 г. Однако они обращают внимание на высокие риски в этой сфере, поскольку действующее законодательство практически не позволяет выселить собственника и проживающих с ним лиц из заложенной квартиры за систематическую неуплату платежей по кредиту. Особенно усложняется решение данной задачи при наличии в семье несовершеннолетних детей. Но если в семье есть недееспособные или несовершеннолетние, то суд обязан принимать решение с учетом мнения органов опеки и попечительства. Если выселяется семья с несовершеннолетними детьми, то госорганы опеки и попечительства должны позаботиться о детях, поместив их в одно из социально-педагогических заведений.
Создание в Республике Беларусь аналогичной системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики. Рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно, что можно связать с рядом таких факторов, как:
не востребованность данного института;
нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;
высокие кредитные риски;
отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;
низкий уровень доходов населения;
неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;
отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования [4, с. 281].
Действующий в Республике механизм залога строящихся жилых помещений при льготной кредитовании жилищного строительства по своей сути положил начало процессу ипотечного кредитования. Основным преимуществом ипотечного кредитования является быстрое решение проблемы на уровне «взял кредит - купил квартиру». Однако основным недостатком ипотечного кредитования является то, что решение жилищной проблемы дороже, чем строительство за свои деньги или через систему жилищных строительных сбережений.