Как усматривается из указанного определения реконструкция - это изменение параметров объекта - высоты, количества этажей, площади или объема. Далее в определении перечисляются способы, дублирующие изменение указанных параметров: надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.
Законодательно не закреплены указанные понятия. Согласно лексическому толкованию надстройка - это надстроенная часть какого-нибудь сооружения. В результате надстройки возможны изменения высоты, этажности и объема объекта капитального строительства.
Расширение объекта капитального строительства предполагает изменение площади и объема.
Под перестройкой (гл. перестраивать) понимается 1. внести изменения в какую-либо постройку, 2. построить, переделать по-новому. Данное определение в сущности охватывает в себя всевозможные изменения параметров объекта. Из указанного толкования, можно сделать вывод, что в целом перестройка является синонимом реконструкции.
Законодателем выделен также вид работ, как полная замена или восстановление несущих конструкций, которая не отражает ни один из параметров, приведенных в определении. Данные работы регулируют скорее изменение конструктивных элементов объекта капитального строительства.
Думается, что, указывая на виды работ, законодатель хотел обозначить не только их результат, но и способ осуществления реконструкции - в результате конкретных работ.
Данный вывод подтверждается понятием реконструкции, которое содержится в строительных нормах: «реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг».
В литературе также, указывается, что реконструкцией может признаваться изменение параметров, которые возникли в результате строительных работ и организационно-технических мероприятий.
Представляется наиболее полным является определение реконструкции, содержащееся в строительных нормах.
Вывод: 1) реконструкция является комплексом работ по строительству и организационно-строительным мероприятиям 2) в результате реконструкции происходит изменение основных технико-экономических показателей объекта капитального строительства (площадь, этажность, количество этажей и т.д.).
Соотношение реконструкции и капитального ремонта
Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под капитальным ремонтом понимается «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».
Министерство строительства разграничивает указанные понятия следующим образом: при реконструкции происходит изменение параметров самого объекта капитального строительства, а при капитальном ремонте происходит замена или восстановление строительных конструкций объекта или его элементов.
При этом, как и в реконструкции, капитальный ремонт возможен только вследствие соответствующих работ.
В судебной практике к капитальному ремонту относят, например, частичное разрушение конструкций кровли и кирпичной кладки.
Другой суд, указал, что работы по частичной замене деревянных перекрытий на железобетонные над вторым этажом, являются работами по реконструкции, а не капитальным ремонтам.
Обосновывая свой вывод, суд в дополнении к позиции Министерства строительства, указал, что при реконструкции происходит улучшение характеристик здания, а капитальный ремонт направлен, на сохранение первоначальных характеристик. Суд сделал вывод, что работы относятся к реконструкции, так как были произведены на всей площади второго этажа, а также они направлены на улучшение качеств здания.
Нельзя согласиться с обоснованием вывода суда, так как, критерий улучшения не должен являться определяющим при определении работ по реконструкции. Так С.В.Стрембелев, справедливо отмечает, что «улучшение» является субъективным понятием, и в случае, если бы данный критерий имел значение орган власти мог отказывать в вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию, если посчитает, что в результате реконструкции не произошло улучшение параметров здания. Противоположной точки зрения придерживается Б.В.Ильин.
Действительно, при реконструкции здания сложно оценить произошло улучшение параметров объекта капитального строительства или нет. А даже в случае, если не произошло, «улучшение» не должно выступать критерием в понятии реконструкции, обратное нарушало бы основной смысл понятия реконструкции - согласно которому должно произойти изменение существенных параметров объекта капитального строительства, в результате строительных работ или организационно-технических мероприятий.
По-нашему мнению, к понятию капитального ремонта может быть применен критерий улучшения. Так как в первую очередь, функцией ремонта является восстановить, улучшить ремонтируемый объект. Данный вывод подтверждается примерами работ, указанных в строительных нормах: «капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории».
Соглашаясь с позицией Министерства строительства Российской Федерации, следует добавить, что основным отличием работ по реконструкции и работ по капитальному ремонту, является их масштабность. Так, требование к получению разрешения на проведение работ по реконструкции основаны на их значительности, при их проведении в нарушении технических требований, существует вероятность сохранения целостности самого здания, высока вероятность угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также других негативных последствий. Поэтому к работам по реконструкции предъявляются более высокие требования.
Указанное, подтверждается и в судебной практике. Арбитражный суд Московского округа, признал работы по замене несущих конструкций (перекрытий) между первым и вторым этажом реконструкцией.
При этом данный вывод был сделан на основании экспертного заключения, которым было установлено, что работы «повлекли отступление от проектных значений существующего здания, затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, его части и безопасность несущих строительных конструкций, создают угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде» и нарушают положения требования технических регламентов.
По-нашему мнению, в разрешении вопроса о виде работ необходимо назначать экспертизу, так как при его разрешении требуются специальные знания.
Вывод: Отличием реконструкции от капитального ремонта является, то, что в результате реконструкции изменяются основные технико-экономические показатели объекта капитального строительства, то есть параметры самого объекта, тогда как капитальный ремонт направлен на улучшение и восстановление отдельных конструктивных элементов объекта капитального строительства. При определении вида работ необходимо основываться на том, затрагиваются ли при проведении работ требования к безопасности объекта, окружающей среды и иные требования технических регламентов, также необходимо учитывать, происходит ли замена несущих конструкций объекта, осуществляется ли изменение параметров самого объекта, или только его отдельных элементов. Однако, усматривается, логичным, что возведение несущих конструкций (стен, перекрытий, крыши) отвечает понятию реконструкции, а не капитального ремонта. Поэтому далее в работе необходимо основываться, что восстановительные работы разрушенного здания федерального государственного унитарного предприятия относятся к реконструкции.
3.2 Согласие собственника здания на проведение работ по реконструкции
Согласно ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации правообладатель имущества на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых законодательством.
При этом, унитарное предприятие не в праве без согласия собственника распоряжаться недвижимым имуществом (продавать его, сдавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал и тд) (п. 3 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).
Необходимо установить, входит ли в объем правомочий правообладателя имущества на праве хозяйственного ведения возможность осуществлять реконструкцию.
В практике достаточно однозначно решен вопрос о том, что в случае, если реконструкция осуществляется на основании инвестиционного договора, происходит распоряжение имуществом, следовательно, для такой реконструкции необходимо согласие собственника.
Однако, в данной ситуации распоряжение происходит не в силу осуществления самих работ по реконструкции, а в результате того, что по итогам работ имущество переходит в собственность к инвестору. И в данном случае нельзя заключать сам инвестиционный договор без согласия собственника.
Данная позиция является правильной, так как, бесспорно, в результате заключения инвестиционного договора происходит распоряжение имуществом, ввиду того, что оно переходит в частную собственность.
Но если реконструкция осуществляется федеральным государственным унитарным предприятием за счет собственных средств, происходит ли распоряжение имуществом?
Так, Санкт-Петербургский городской суд в деле об обязании унитарного предприятия оборудовать здание, принадлежащее последнему на праве хозяйственного ведения, пандусом не согласился с доводом унитарного предприятия о том, что последнее не является собственником здания и не имеет право осуществлять действия по ремонту, реконструкции и тд. без согласия собственника.
Так, суд в указанном деле указал, что ст. 295 Гражданского кодекса не предусматривает ограничений по совершению других действий, в частности, осуществлять реконструкцию, ремонт и тд. То есть суд не признает работы по реконструкции распоряжением.
Однако далее суд, указал, что «оборудование лестницы, ведущей в помещение почтового отделения, пандусами и иными техническими средствами с целью обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения в данное помещение, не приведет к изменению целевого назначения указанного помещения либо к иному способу распоряжения им, что соответствует объему прав ответчика, установленных положениями ст. 294 ГК РФ».
То есть, суд противоречит выводу, сделанному ранее (реконструкция не является распоряжением), указывая, что в случае если работы по реконструкции приведут к изменению назначения здания, то в этом случае данные работы должны признаваться распоряжением.
Другие суды рассматривают реконструкцию как распоряжение вещью, указывая, что работы по реконструкции определяют судьбу объекта недвижимого имущества.
Также данный вывод, поддерживается и в литературе. Автор указывает, что само по себе согласие на реконструкцию является распоряжением вещью.
Усматривается, что данная позиция является правильной. Так как в результате работ по реконструкции объект недвижимого имущества может существенно измениться или вообще прекратить свое существование, согласно п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет контроль за использованием имущества и за его сохранностью. Таким образом, предполагается, что у собственника существует определенный интерес в сохранности вещи и интерес в определенных целях его использования предприятием. К тому же, согласно пп.6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса российской Федерации для получения разрешения на строительство требуется предоставлять согласие всех правообладателей здания, то есть в данном случае необходимо согласие Российской Федерации на проведение работ по реконструкции.
Вывод: На наш взгляд, правообладатель разрушенного здания на праве хозяйственного ведения не обладает полномочиями самостоятельно проводить работы по реконструкции, так как данные работы должны признаваться распоряжением объекта недвижимого имущества. Таким образом для проведения работ по реконструкции здания требуется получать разрешение собственника здания.
3.3 Права на землю, позволяющие, осуществлять реконструкцию
Согласно пп. 1 п. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из необходимых документов для получения разрешения на строительство (реконструкцию) является правоустанавливающий документ на земельный участок.
Правообладатель может владеть земельным участком на основании различных прав, к ним относятся:
1) Права собственности на земельный участок.
Согласно п. 3 ст. 209 право собственности позволяет реконструировать здание, расположенное на земельном участке, если это не противоречит законодательству.
2) Права, возникающие из договора:
1. Аренда земельного участка (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации);