Данная проблема решена на практике.
Так федеральное казенное учреждение колония-поселения, обратилось в рамках дела о банкротстве унитарного предприятия с требованием об исключении из конкурсной массы имущества, которое находится на земельных участках, принадлежащих колонии на праве постоянного бессрочного пользования и которое было реализовано обществу с ограниченной ответственностью.
Первые две инстанции отказали в исключении из конкурсной массы проданного имущества, указывая на то, что здания, расположенные на изъятых из оборота земельных участках, не являются автоматически изъятыми из оборота.
Кассационный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что судами не произведена оценка месторасположения спорных объектов и возможность их использования не учреждением уголовно-исполнительной системы. Далее суд указывают, что на земельном участке, также расположены иные объекты, находящиеся в федеральной собственности, все объекты в совокупности представляют собой единый комплекс организации, которая осуществляет публично-правовые функции исполнения наказаний, и все объекты, которые являются частью этого комплекса должны использоваться для целей уголовной исполнительной системы, то есть для реализации публичных интересов. Таким образом свободный доступ третьих лиц, на территорию учреждения запрещен и фактически использовать объекты внутри территории учреждения третьими лицами не представляется возможным.
Также суд обоснованно указал на необходимость оценки довода о том, что вся территории колонии, в том числе территория, на которой расположены спорные объекты (смежный земельный участок) является режимным объектом, в состав которого входят зоны с различными степенями допусков и учреждение имеет право в рамках осуществления своих полномочий по соблюдению режимных требований ограничить доступ к земельному участку.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 № 17АП-2375/2019-АК по делу № А60-997/2012 имущество было изъято из конкурсной массы.
В добавление изложенных доводов, суд указал, что невозможность использовать объекты собственником фактически приведет к необходимости изъятия, указанных объектов в федеральную собственность.
Таким образом, возникает ситуация, в соответствии с которой на основании прямого указания законодателя объекты, расположенные на территориях ФСИН России, не являются изъятыми из оборота, однако фактически суды признают невозможность осуществлять пользования зданиями третьими лицами. Более того, при фактической передаче лицам, не являющимися учреждениями уголовной-исполнительной системы, в дальнейшем производится изъятие объектов у правообладателей в пользу ФСИН России.
Следовательно, по-нашему мнению, здания должны быть также отнесены к объектам, которые невозможно отчуждать третьим лицам, ввиду невозможности их свободного использования, тем самым удовлетворялись бы публично-правовые интересы, собственникам не приходилось бы вести судебные тяжбы, а также немаловажным является то, что реализовывался принцип единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на нем.
Также, усматривает, правильным, толковать расширительно норму Земельного кодекса, Российской Федерации, согласно которой изъятыми из оборота являются земельные участки, занятые объектами учреждений уголовно-исполнительной системы и органов Федеральной службы исполнения наказаний, в пользу позиции согласно которой под учреждениями следует понимать те юридические лица, которые входят в уголовно исполнительную систему, в том числе федеральное государственное унитарное предприятие.
Как было указано ранее федеральное государственное унитарное предприятие, созданное специально для целей обеспечения деятельности уголовно-исполнительной системы, по прямому указанию Федерального закона об учреждениях уголовно-исполнительной системы, владеет зданием на праве хозяйственного ведения. В данном случае правовое положение унитарного предприятия по отношению к другим организациям, которые не входят в уголовно-исполнительную, систему является специальным, исходя из его особых целей создания, как и положение федерального казенного учреждения.
Таким образом, если по прямому указанию закона федеральное государственное унитарное предприятие, является правообладателем здания, которое фактически в судебной практике признается изъятым из оборота, то по аналогии с правомочиями федеральных казенных учреждений, у федерального государственного унитарного предприятия должно возникать законное право владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположено здание.
Обратное нарушает принцип единства судьбы земельного участка и здания, публичный интерес государства, выражающийся в праве на получение дохода от сдачи в аренду государственного имущества.
Таким образом, усматривается правильным, включать федеральное унитарное предприятие уголовно-исполнительной системы в субъектный состав лиц, которые могут приобретать соответствующие права на земельный участок изъятый из оборота.
Вывод: Федеральное унитарное предприятие, как предприятие уголовно-исполнительной системы, которое является правообладателем зданий, признанными судебной практикой изъятыми из оборота, наравне с федеральным казенным учреждением должно иметь возможность заключать договор аренды на земельный участок, изъятый из оборота.
Возможность предоставления в аренду земельного участка на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации под разрушенным зданием
Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пред. редакция ст. 36) собственники зданий и сооружений, которые расположены на государственных земельных участках имеют преимущественное право приобрести в собственность или в аренду земельный участок.
Судебная практика сложилась так, что собственникам разрушенных зданий, суды отказывали в преимущественном праве на приватизацию, до восстановления здания и возможности его использования по целевому назначению.
Данная судебная практика сложилась во избежание злоупотребления правом, когда недобросовестные лица, приобретая разрушенный объект, за стоимость ниже рыночной, не преследуя цели его дальнейшего использования, заявляли свое исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
Суды правомерно, указывали, что реализация исключительного права приватизации земельных участков, на которых расположены разрушенные здания, не допускалась до восстановления, указанных зданий.
Ранее действовала ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации, которой было установлено правило, что если здание или строение было разрушено, то права, предоставленные для его обслуживания, сохраняются при условии начала проведения своевременных восстановительных работ.
Таким образом, подразумевается, что на момент, когда собственник реализует свое право на приватизацию земельного участка, у него уже имеется какое-то право на этот же земельный участок, которое в том числе, позволяет ему осуществлять восстановление разрушенного здание, логично что фактически таким правом могло быть право аренды земельного участка, которое было предоставлено ранее, и которое по смыслу ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации позволяло осуществлять реконструкцию здания с целью его восстановления.
Ранее существовала иная судебная практика, где суды допускали возможность приватизации земельных участков, под разрушенными объектами на основании ранее действующей ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В период действия указанных статей было вынесено Постановление Президиума ВАС. В указанном деле гражданин продал объекты недвижимого имущества, находящиеся в разрушенном состоянии, обществу с ограниченной ответственностью. Права на земельный участок, который принадлежал государству, гражданином не оформлялись, восстановительные работы зданий произведены не были. После заключения договора купли-продажи, общество обратилось за приобретением в собственность земельного участка.
Суд сделал следующий вывод: «Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 в взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса».
Таким образом, усматривается, что вывод суда основывался на следующих идеях:
1) Льгота, заключающаяся в возможности правообладателю здания без торгов приобрести земельный участок под зданием в аренду или собственность, предоставленная правообладателям объектов недвижимого имущества, связана с их возможностью в неразрывной связи от земельного участка их использовать по назначению,
2) В случае, если здание пришло в негодность, собственник при условии своевременного начала восстановительных работ имеет право приобрести в собственность земельный участок, под зданием. Данная идея свидетельствует о желании собственника в дальнейшем эксплуатировать здание.
3) В данном Постановлении принципиально важной идеей, по-нашему мнению, является, то, что данный вывод должен относиться исключительно к возможности приватизации, так как у собственника предполагается наличие прав, которые позволяют ему проводить восстановительные работы, в том числе получать разрешение на реконструкцию.
И с этой точки зрения решение Президиума ВАС представляется верным.
Положения ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации в настоящее время утратили силу, является неправомерным применять позицию Президиума ВАС в отрыве от указанной статьи.
Однако суды, не принимая во внимания конкретные обстоятельства дела, рассмотренного ВАС, а также положения действующего законодательства, исключили возможность предоставлять в аренду земельные участки, которые расположены под разрушенными зданиями, признавая данные договоры недействительными, и ссылаясь на позицию Президиума ВАС, где суды указывают на возможность их восстановления, на основании ранее возникших прав. Указанное судебное решение будет далее проанализировано более подробно, однако на данном этапе необходимым считается отметить, что недопустимо ссылаться на позицию ВАС, которая основывалась на конкретном положении законодательства, в настоящее время ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации в прежней редакции утратила силу.
Следовательно, в настоящее время собственники зданий, поставлены в положение, согласно которому, суды отрицают возможность, не только предоставление земельного участка в собственность, но и в аренду.
11.04.2019 года было вынесено определение Судебной коллегии Верховного суда Российской Федерации, которым дело было направлено на новое рассмотрение. По обстоятельствам дела, собственник здания оспаривал решение об отказе в предоставлении ему земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что здание является разрушенным и его невозможно использовать по назначению.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд указал, что отказ в предоставлении земельного участка под разрушенное здание, на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права собственника здания на проведение восстановительных работ, требующих для получения согласований наличие правоустанавливающих документов на здание. Также исходя из позиции суда можно сделать вывод, что в связи с наличием неразрывной связи объекта и земельного участка, объект признается недвижимым имуществом в гражданско-правовом понимании, в связи, с чем собственник объекта недвижимого имущества имеет право на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации приобрести земельный участок, так как указанная статья не содержит исключений, связанных с физическими свойствами объекта.
В настоящее время, рассмотрение дела не окончено.
Таким образом, настоящим решением суд допускает возможность предоставлять земельный участок не только на праве аренды, но и в собственность.
Основная идея данного судебного акта является верной, отражающей действующие потребности правообладателей здания.
Вывод: Земельный участок, на котором расположено разрушенное, может предоставляться в аренду на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Объем прав правообладателя разрушенного здания, которому представляется земельный участок на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации
По общему правилу согласно п.1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор, осуществляет права собственника, за исключением прав, которые могут быть предоставлены на основании сервитута.
Согласно ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить здания в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.