Следовательно, к федеральному государственному унитарному предприятию должны перейти права в том же объеме, что были предоставлены и прежнему правообладателю.
Вывод: Федеральное унитарное предприятие, в случае если к нему перешло право постоянного бессрочного пользования, может заключить договор аренды в отношении земельного участка и осуществлять на основании нее реконструкцию, при этом факт изъятия из оборота не препятствует аренде.
Возможность реконструкции здания, расположенного на земельном участке, находящимся у застройщика на праве пользования по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации
Подход, согласно которому к федеральному унитарному предприятию перешло право постоянного (бессрочного) пользования представляется спорным, так как можно ставить под сомнение выводом о том, что состоялся переход прав.
Как было указано ранее, в случае если переход права на здание от федерального казенного учреждения не произошел, необходимо применять ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное право, также не может относится к сделкам, поэтому изъятие земельного участка из оборота не должно препятствовать возникновению права пользования на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для разрешения вопроса о возможности осуществлять реконструкцию на праве пользования, возникшего на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо исследовать ранее действующее законодательство.
Как было означено выше, в прежней редакции ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания сохранял правовой титул в отношении земельного участка для восстановления разрушенного объекта.
В судебной практике данная норма по аналогии применялась к возможности осуществлять восстановительные работы на основании права пользования.
Примером может являться Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 № 17616/07 по делу № А41-К1-6439/07.
Согласно обстоятельствам дела, предприниматель обратился с исковым заявлением в суд с требованием о нечинении препятствий в проведении восстановительных работ поврежденного огнем здания, находящегося у истца на праве собственности и об обязании допустить на земельный участок работников подрядных организаций.
Суды нижестоящих инстанций, в удовлетворении исковых требований отказали, ссылаясь на отсутствие прав предпринимателя в отношении земельного и участка, в том числе договорных отношений между истцом и ответчиком, устанавливающих право владения и пользования зданием. Тем самым суды пришли к выводу, что права пользования у истца не возникло.
ВАС отменил решения нижестоящих судов, применив положения ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник здания имеет право пользования земельным участок, на которым указанные здания расположены. При чем, согласно п. 3 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет в рамках, не противоречащих закону, по своему усмотрению использовать, указанные здания. Далее суд делает вывод, что у собственника имеется право пользования частью земельного участка, необходимой для обслуживания и восстановления здания. В окончании суд применяет по аналогии ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации, отмечая необходимость наличия правоустанавливающих документов на земельный участок с целью получения разрешительной документации.
ВАС отменил судебные решения предыдущих инстанций, дело направил на новое рассмотрение.
Позднее Постановлением десятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 по делу № А41-6439/07 было признано право пользования предпринимателя на земельный участок.
В настоящий момент положения ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации в указанной редакции утратили силу, представляется неправильным применять позицию суда в той части, где суд ссылается на недействующее законодательство, однако представляется возможным применять рассуждения суда о том, что право пользования земельным участком правообладателем здания должно позволять последнему обслуживать и восстанавливать здание.
Логичным представляется применение положений п. 3 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих возможность собственнику здания пользоваться частью земельного участка, в частности для восстановления части здания.
В рамках действующего законодательства, для разрешение вопроса о возможности осуществлять реконструкции на праве пользования по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно применить позицию Верховного суда Российской Федерации.
В рамках дела № А75-236/2016, рассмотренного Верховным судом Российской Федерации, обществу с ограниченной ответственностью муниципалитетом без проведения торгов был предоставлен земельный участок для целей строительства, общество, не окончив строительные работы, обратилось к муниципалитету для продления действия договора аренды, на что муниципалитет ответил отказом. Арендатор обратился в суд с требованием признать отказ недействительным, применить последствия недействительного указанного отказа в виде признания договора аренды действующим и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Суд отказал в удовлетворении требований.
В рамках указанного дела представляется важным вывод суда согласно которому у арендатора имеется право пользования земельным участком, на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях эксплуатации объекта незавершенного строительства.
Продолжая рассуждения суда, необходимо указать, что объект незавершенного строительства невозможно использовать кроме как в целях восстановления или его сноса.
Таким образом, можно предположить, что суд допускает возможность осуществить строительные работы на основании права пользования, имеющегося у правообладателя объекта недвижимости в силу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, по-нашему мнению, как и в пункте о праве постоянного (бессрочного) пользования, право фактического пользования возникает у унитарного предприятия на основании закона, поэтому в случае отказа, его можно оспаривать в судебном порядке.
Также в целях получения правоустанавливающего документа, можно обратиться в суд о признании права пользования на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В том и другом случае, в судебное решение о признании права пользования может выступать в качестве правоустанавливающего документа.
Вывод: В случае если будет установлено, что переход права на разрушенное здание от федерального казенного учреждение к федеральному унитарному предприятию не произошло, возможно применять ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого у предприятия возникает право пользования земельным участком федерального казенного учреждения с момента предоставления ему разрушенного здания на праве хозяйственного ведения. На основании данного права пользования (по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) предприятие может осуществлять восстановительные работы здания. В случае формального отказа в выдаче разрешения на строительство, данный отказ можно обжаловать в суде, также федеральное унитарное предприятие может обратиться в суд за признанием права пользования в силу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, право постоянного (бессрочного) пользования предприятия, зарегистрированное в ЕГРН, также не должно являться препятствием возникновения права пользования федерального государственного унитарного предприятия на земельный участок.
Возможность предоставления в аренду федеральному унитарному предприятию, входящему в структуру уголовно-исполнительной системы, земельного участка на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации
Возможность предоставления федеральному унитарному предприятию уголовно-исполнительной системы земельного участка, изъятого из оборота на праве аренды
Аренда безусловно, является сделкой, которая регулируется, в первую очередь, Гражданским кодексом Российской Федерации, и на первый взгляд ответ на вопрос о возможности предоставления предприятию земельного участка должен решаться отрицательно без исключений, согласно прямому законодательному запрету. Законодатель не установил исключений для данного основания в отличие от права переоформления постоянного (бессрочного) пользования.
Однако, целесообразным является, исследования вопроса о предоставлении земельного участка в аренду именно предприятию уголовно-исполнительной системы.
Целью изъятия земельных участков из оборота, является в первую очередь публичный интерес, заключающийся в недопущении предоставлении определенных земельных участков в частную собственность. Данный вывод, подтверждается и в литературе.
Вполне обоснованно законодатель изъял из оборота земельные участки, на которых находятся объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний. Так как в первую очередь данные объекты являются режимными, предназначены для содержания под стражей лиц, отбывающих наказание. Свободный оборот таких земельных участков, привел бы к нарушению публичных интересов уголовно-исполнительной системы с одной стороны и частных лиц, с другой стороны.
Однако, наравне с объектами учреждений и Федеральной службы исполнения наказаний, на участке, изъятом из оборота, могут быть расположены объекты федерального унитарного предприятия.
Федеральное унитарное предприятие входит в уголовно-исполнительную систему, согласно ст. 5 Закона РФ от 21.07.1993 № 5473-1 «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы».
На основании ст. 11 Закона РФ от 21.07.1993 № 5473-1 «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы» имущество уголовной исполнительной системы, находится в федеральной собственности. При этом права собственника всего имущества от имени государства осуществляет Федеральная служба исполнения наказаний. Имущество учреждений уголовно-исполнительной системы принадлежит им на праве оперативного управления или на праве хозяйственного ведения
То есть, в субъектный состав, который по прямому указанию закона может владеть имуществом, расположенном на земельном участке, изъятом из оборота.
Следовательно, логично допустить факт того, что федеральное унитарное предприятие также может являться субъектом, который может приобретать права на, указанный земельный участок, в силу принципа единства судьбы здания и земельного участка.
Так, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком» за исключением случаев, установленных законом. При этом в соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В случае обратного такая сделка является ничтожной (п.11 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Однако, проблемой, которая возникает в данном вопросе, является то, что здания, являющиеся имуществом уголовно-исполнительной системы напрямую не являются изъятыми из оборота законодателем, и следовательно, если придерживаться указанной логике любое лицо может являться правообладателем зданий уголовно-исполнительной системы, а следовательно и земельного участка.
Так, далее в указанной статье законодатель предусматривает исключение из принципа единства земли и здания, расположенного на нем, указывая, что возможно отдельное отчуждение здания и земельного участка, изъятого из оборота (пп.2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации)
Исключение из принципа единства земельного участка и объекта расположенного на нем содержится также в п. 7 статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Подобный подход законодателя не может считаться правильным. Так если исходить из целей изъятия из оборота земельного участка, который принадлежит ФСИН России, помимо недопущения возможности перехода в частную собственность ввиду его специального режима, также нужно отметить затрудненный доступ к самим объектам недвижимого имущества, которые расположены на земельных участках. То есть в случае предоставления зданий, строений или сооружений в частную собственность, собственники не смогут осуществлять свое право.