Введение
Федеральному государственному унитарному предприятию, входящему в структуру Федеральной службы исполнения наказаний, в результате изъятия из оперативного управления федерального казенного учреждения было передано здание на праве хозяйственного ведения. Здание расположено на земельном участке, являющимся собственностью Российской Федерации (полномочия собственника выполняет Федеральная служба исполнения наказаний) и принадлежащим на праве постоянного бессрочного пользования Федеральному казенному учреждению уголовно-исполнительной системы, у федерального государственного унитарного предприятия отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок.
В результате пожара здание пришло в негодность (остался цельный фундамент, сохранились частично стены), в целях дальнейшей эксплуатации здания, унитарное предприятие приняло решение провести работы по восстановлению здания.
Для целей разрешения вопроса о возможности осуществления данных работ предприятие обратилось за юридической консультацией.
1. Последствия частичного разрушения здания в результате пожара
1.1 Место здания в системе объектов гражданских прав
Действующее гражданское законодательство подразделяет вещи на движимые и недвижимые.
Легальное понятие недвижимого имущества в российском законодательстве закреплено в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
В качестве основного критерия для отнесения тех или иных объектов к объектам недвижимого имущества законодатель выделяет неразрывную связь с землей, которая выражается в невозможности перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, Гражданским кодексом Российской Федерации урегулировано правовое положение недвижимого имущества как на стадии строительства (объекты незавершенного строительства), так и после ввода объектов в эксплуатацию.
Однако законодателем никак не урегулирован вопрос о правовом положении разрушенного объекта недвижимости.
Необходимо установить теряет ли при разрушении объект свойства недвижимой вещи?
Разрушение может быть как полным, так и частичным, вследствие действий людей (снос), а также вследствие природных явлений (пожар, ураган, оползень и другие природные явления).
К полному разрушению можно отнести снос, под которым понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей (ч.14.4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно позиции Минэкономразвития «под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника. При этом прекращение существования вещи при ее гибели или уничтожении должно быть действительно необратимым».
При частичном разрушении происходит изменение свойств объекта недвижимого имущества, а не уничтожение самого объекта.
Так, согласно вышеизложенной позиции, главным критерием сохранения недвижимого объекта является возможность восстановления.
В исследовании указанного вопроса является важным установить степень разрушения при которой поврежденный объект отвечает признакам недвижимой вещи и когда сохраняется его восстановительная способность.
В судебной практике вещь признается недвижимой, если закончены работы по сооружению фундамента или аналогичные работы. В данном случае позиция суда основывается на применении критерия неразрывности объекта и земельного участка, который содержится в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, Верховный суд Российской Федерации признает, что физическая неразрывность возникает с момента возведения фундамента.
Данная позиция применяется судами и по отношению к разрушенным объектам.
В рамках дела № А47-1936/2018 было предъявлено требование к предпринимателю о признании отсутствующим его права собственности на здание, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации права собственности предпринимателя, снятие объектов с государственного кадастрового учета и понуждении предпринимателя к освобождению земельного участка путем демонтажа оставшихся фрагментов здания.
Заявитель в качестве оснований для предъявления исковых требований указывает на физическую гибель объекта недвижимого имущества.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, ссылается на то, что у разрушенного объекта установлено ограниченно работоспособное состояние фундамента и возможность его использования, в связи с чем у него не утратились свойства недвижимого объекта в понимании ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае, когда фундамент не может использоваться для проведения восстановительных работ, суды признают, что объект прекращает существование в качестве недвижимого имущества.
Так, в одном из дел, суд установил износ фундамента на 70 процентов, что влечет невозможность его дальнейшего применения в проведении восстановительных работ, в связи с чем суд признал, что восстановить прежнее здание не представляется возможным и отказал истцу (владельцу разрушенного фундамента) в удовлетворении требования о признании права пользования на земельный участок, применив по аналогии ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации (ранее согласно указанной статьи у собственника разрушенного здания сохранялись права на землю для осуществления восстановительных работ здания). То есть суд фактически указал на то, что в результате разрушения фундамента прекратило существовать и здание как объект недвижимого имущества, так как его нельзя восстановить в прежнем состоянии.
В другом деле суд по результатам экспертизы отметил, что состояние разрушенного здания является неудовлетворительным, износ конструкций составляет от 70 до 100 процентов, данные конструкции представляют опасность и угрозу жизни и здоровью граждан, а восстановление здания невозможно без его сноса, в результате чего суд делает вывод о физической гибели объекта.
По нашему мнению, является правильным подход судов, которые признают, что если в результате разрушения сохраняется возможность восстановить объект без сноса существующих конструкций, то объект не может быть признан утратившим свойства недвижимой вещи.
При этом данный подход необходимо применять с учетом позиции судов, согласно которой, если при разрушении сохраняется хотя бы фундамент, пригодный для использования в проведении восстановительных работ, разрушенный объект следует признавать недвижимым имуществом по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные критерии позволяют определять степень разрушения, при которой не происходит гибель объекта недвижимого имущества. Указание на наличие фундамента является необходимым минимумом, который отграничивает недвижимый объект от отдельных конструктивных элементов, которые не могут быть признаны недвижимым имуществом.
Как справедливо отмечается в литературе, ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит открытый перечень объектов недвижимого имущества, и в этом понимании разрушенное здание также может быть отнесено к недвижимым объектам по признаку неразрывной связи с земельным участком.
В подобных делах представляется верным разрешать вопрос о сохранении восстановительной возможности объекта, привлекая экспертов, так как данный вопрос носит технический, а не правовой характер и требует наличие специальных знаний.
При этом оценка в целом степени износа здания не может являться достаточным доказательством сохранения или гибели объекта недвижимого имущества, так как в данном вопросе существует высокая степень судебного усмотрения.
В деле Арбитражного суда Московского округа, которое упоминалось ранее, степень износа конструкций составила от 70 до 100 процентов, вследствие чего судом была признана гибель объекта недвижимого имущества. В другом деле степень износа разрушенного здания составила 90 процентов и суд посчитал, что объект недвижимости не прекратил своего существования.
Данные выводы противоречат друг другу и нарушают единообразие судебной практики.
Также при обосновании позиции физической гибели здания спорным является аргумент суда о том, что конструкции разрушенного объекта представляют опасность для жизни и здоровья граждан.
Так, опасность может представлять любой объект, подвергшийся разрушению, даже если сохраняется его восстановительная способность, так как в результате повреждения основных конструктивных элементов объекта недвижимого имущества нарушается его структура, которая учитывалась при строительстве, в том числе с точки зрения безопасности. Разрушенный объект в любом случае будет представлять опасность для третьих лиц, данный аргумент может использоваться в спорах с правообладателями, которые бездействуют в вопросе определения судьбы здания (снос или восстановление).
Вывод: В законодательстве не урегулировано положение сгоревшего здания. При разрешении вопроса о том, сохраняет ли разрушенное здание свойства недвижимого объекта, необходимо установить степень указанного разрушения. Правильным является подход, согласно которому в случае, если сохраняется восстановительная способность конструктивных элементов разрушенного здания без осуществления их сноса, то объект не может считаться погибшим. При этом в разрешении данного вопроса необходимым минимумом считается наличие пригодного для проведения восстановительных работ фундамента.
1.2 Разрушенный объект в системе объектов капитального строительства
Перечень объектов капитального строительства приведен в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому к объектам капитального строительства относятся - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.
«Здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных».
Под сооружением понимается - «результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов».
Усматривается, что главной отличительной чертой разрушенного объекта от полноценного здания или сооружения, является его целевое назначение.
Строение представляет собой «отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения».
В данном случае разрушенный объект не может признаваться строением в понимании указанного определения, так как не обладает свойствами законченного объекта, подлежащего использованию.
Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В литературе существует позиция, согласно которой разрушенный объект необходимо приравнивать к объекту незавершенного строительства, так как данный объект не является вновь созданным (вновь созданным он будет являться с момента его восстановления).
Некоторые суды придерживаются такого же подхода. В деле о наследовании разрушенного жилого дома, суд указал, что к наследнику в порядке наследования перешел объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома.
Нельзя согласиться с данной позицией.
Так, в литературе выделяются следующие признаки объекта незавершенного строительства:
«1) является объектом капитального строительства;