2) процесс его строительства не закончен;
3) появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта);
4) прекращает свое существование, превращаясь в здание или сооружение, в момент наступления фактической возможности эксплуатации по проектному назначению».
Таким образом, одним из характерных признаков объекта незавершенного строительства, является неоконченный процесс строительных работ.
Общим между объектом незавершенного строительства и разрушенным объектом является невозможность его эксплуатации, при этом разрушенный объект отличается тем, что невозможность эксплуатации возникла не в результате неоконченных строительных работ, а в результате разрушения объекта, который можно было эксплуатировать раньше.
Как справедливо, отмечается в литературе, разрушенный объект становится объектом незавершенного строительства с момента начала работ по его реконструкции.
Однако до момента восстановительных работ, разрушенный объект не является объектом незавершенного строительства, если его разрушение возникло не вследствие строительных работ.
Обратное бы означало, что процесс разрушения объекта недвижимого имущества приравнивается к строительным работам, независимо от природы его происхождения (стихийное бедствие), следовательно, для разрушения требуется получать необходимые разрешения в силу смысли ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. А в случае, если такое разрешение не будет получено, то разрушенный объект следует признавать самовольной постройкой.
Вышеуказанное противоречит стихийному, непредвиденному характеру процесса разрушения, если его природой не является строительные работы. Невозможно получить разрешение, например, на пожар.
Таким образом, можно сделать вывод, что разрушенный объект не может быть отнесен ни к одному из видов объектов, перечисленных в п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Означает ли это, что разрушенный объект не относится к объекту капитального строительства?
В Градостроительном кодексе Российской Федерации существует также понятие некапитальных строений, сооружений, которые характеризуются отсутствием прочной связи с землей.
Из указанного следует, что признаком капитального объекта строительства, как и признаком недвижимой вещи в гражданском законодательстве является неразрывная связь с землей.
На основании вышеизложенного анализа был сделан вывод согласно которому в случае, если в результате разрушения сохраняется фундамент объекта, такой объект следует признавать недвижимой вещью, в силу наличия признака невозможности без несоразмерного ущерба его назначению (в данном случае это возможность восстановить объект) переместить его, следовательно, основываясь на признаке наличия неразрывной связи с землей, разрушенное здание, которое отвечает признакам недвижимой вещи, является объектом капитального строительства. То есть недвижимая вещь не является некапитальным сооружением, строением.
Таким образом, необходимо признать, что понятие объекта капитального строительства следует толковать расширительно, основываясь на неразрывной связи с землей и не ограничивать его видами: зданием, строением, сооружением и объектом незавершенного строительства.
Вывод: Напрямую в законодательстве разрушенный объект не отнесен к системе объектов капитального строительства, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации. Однако в литературе и в судебной практике разрушенный объект приравнивают к объекту незавершенного строительства. Данный вывод, по нашему мнению, не может являться правильным, так как основным отличием объекта незавершенного строительства и разрушенного объекта является то, что невозможность эксплуатации возникла не в результате строительного процесса, а в результате разрушения объекта, который ранее можно было эксплуатировать. Если приравнивать объект незавершенного строительства и разрушенный объект, то необходимо сделать вывод, что на процесс разрушения необходимо получать разрешение, что представляется невозможным из-за стихийного, непредвиденного характера разрушительного процесса, если он возник не в результате строительных работ. Таким образом, разрушенный объект не относится к объектам капитального строительства, перечисленным в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, однако отвечает признаку объекта капитального строительства - неразрывная связь с землей. Следовательно, понятие объекта капитального строительства необходимо толковать расширительно. По нашему мнению, разрушенный объект должен признаваться объектом капитального строительства, когда он отвечает признаку неразрывной связи с землей и обладает восстановительной способностью.
1.3 Тождество здания до его частичного разрушения и после
Бесспорным является факт, что в результате разрушения меняются основные показатели здания.
Однако, означает ли это, что при разрушении появляется новый объект недвижимого имущества?
Согласно ранее изложенной позиции Минэкономразвития в результате частичного разрушения здания, происходит изменение параметров объекта недвижимого имущества, а не его гибель.
Вопрос тождества здания и разрушенного здания практически не исследован в литературе, также практически отсутствуют судебные решения, разрешающие указанную проблему.
Для разрешения данного вопроса возможно провести аналогию с реконструкцией объекта.
Согласно легальному определению, содержащемуся в п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкция - это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».
Также понятие реконструкции содержится в действующих строительных нормах, согласно которым под реконструкцией понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг».
Таким образом, в результате работ по реконструкции меняются основные технико-экономические параметры объекта капитального строительства, как и при разрушении здания. Только в отличие от разрушения в результате, например, пожара, или иных действий, которые невозможно предотвратить, реконструкция, исходя из вышеуказанного определения, может быть только результатам строительных работ.
Следовательно, необходимо сразу сделать оговорку, что разрушение, произошедшее не вследствие строительных работ, не может быть признано реконструкцией.
Однако с точки зрения последствий разрушения и реконструкции, выражающихся в изменении параметров объекта, представляется возможным провести аналогию, для разрешения вопроса о тождестве разрушенного объекта тому объекту, который был до разрушения.
Согласно позиции Росреестра, действовавшей до 2014 года, не всегда при реконструкции возникает новый объект, так, если не меняются внешние границы объекта и его назначение, то данные о реконструкции вносятся в раздел ЕГРН открытый для прежнего объекта в остальных случаях необходимо открывать новый раздел ЕГРН.
Минэкономразвития в 2014 году высказало иной подход, согласно которому, если в результате реконструкции происходят изменения параметров здания (площадь, объем, назначение и т.д), то в результате такой реконструкции происходит изменение объекта капитального строительства, однако в случае если, при реконструкции происходит преобразование объекта (раздел, выдел) тогда следует считать, что появляется новый объект.
В судебной практике применяется иной подход, согласно которому в случае изменения характеристик, индивидуализирующих объект (высота, площадь, этажность и пр.), следует признавать, что появляется новый объект капитального строительства.
То есть, если следовать логике суда, необходимо признать, что объект прекратил существовать в натуре, если в результате разрушения изменились его индивидуализирующие параметры, а именно высота, площадь, этажность и т.д.
Некоторые суды для определения возникновения нового объекта разрешают вопрос о тождественности объекта до и после реконструкции, исследуя объем и характер работ, соответствие конструктивных элементов здания до и после реконструкции. Однако в рамках этого дело вопрос о тождественности здания до и после его реконструкции решен не был так как истец заявил отказ от исковых требований, поэтому неизвестно в результате какого объема изменений здания суд мог признать появление нового объекта.
Данная позиция основывается на субъективном подходе суда, согласно которому суд должен принять решение о том появился новый объект недвижимости или нет, на основании данных об объеме проведенных работ. То есть для того чтобы установить произошла ли гибель объекта в результате разрушения, необходимо установить объем данного разрушения. На наш взгляд, данная позиция является несостоятельной для разрешения вопроса тождества здания до частичного разрушения и после ввиду отсутствия четких критериев разграничения.
На наш взгляд, для разрешения исследуемого вопроса возможно применять по аналогии позицию Минэкономразвития, так как, действительно, изменение параметров объекта влечет изменение объекта, а не возникновение нового, что также соответствует позиции Минэкономразвития по вопросу сохранения в натуре разрушенного здания.
Интересным представляется подход, согласно которому в результате проведения восстановительных работ сгоревшего здания, не возникает нового объекта строительства, если работы были направлены на восстановление, а не на возведение нового объекта.
Так, например, суды не признали возникновение нового объекта в результате восстановительных работ объекта, разрушенного пожаром. По данному делу была назначена судебная экспертиза, в результате которой установлено, что конструкции от первоначального объекта сохранились на 58%, в результате реконструкции были возведены металлоконструкции, крыша и тд. Суд, делая вывод, указал, что основной целью было осуществление восстановления разрушенного здания, а не создание нового объекта строительства.
Исходя из указанного судебного решения, можно сделать вывод, что, так как восстановленный объект признается тождественным, объекту, который существовал до разрушения, следовательно, и в отношении разрушенного объекта можно применить данную позицию. При этом, как усматривается из данного решения важным является цель правообладателя - восстановление разрушенного здания в прежнем состоянии.
В литературе также высказывается мнение, что разрушенное здание важно рассматривать «как объект, неразрывно связанный с ранее существовавшей недвижимостью и подлежащей восстановлению».
Следовательно, в случае, если разрушенный объект был восстановлен, в прежнем состоянии, правильным является подход, согласно которому в результате разрушения не возникает нового объекта недвижимого имущества, а продолжает существовать прежний в измененном виде.
Если мы признаем обратное, что в результате восстановления происходит гибель объекта и возникает новый, следует признавать, что право собственника на разрушенный объект или иного правообладателя прекращается в соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Забегая вперед, необходимо отметить, что указанное не соответствует действующей практике судов.
Позиция Высшего Арбитражного суда, с оговоркой о том, что правообладатель намерен восстановить, указанный объект.
В случае, если вследствие разрушения, объект потерял свойства недвижимой вещи, или если разрушенный объект, который является недвижимостью в понимании ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит сносу по решению правообладателя или правообладатель не намерен восстанавливать указанный объект, происходит утрата тождества. Так как, во-первых, разрушенное здание невозможно использовать по назначению, кроме как его восстановления или сноса, также безусловно в результате разрушения меняется стоимость объекта, могут существенно отличаются внешние характеристики. Вряд ли отдельно стоящий фундамент, можно признать прежним зданием в отрыве от цели его восстановления.