Таким образом, формально у федерального государственного унитарного предприятия не должно возникнуть права постоянного (бессрочного) пользования.
Однако при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В указанной статье говорится о праве пользования земельным участком собственником здания. Возникает вопрос, применяется ли указанное правило в отношении лиц, которые владеют зданием на ином вещном праве, в частности на праве хозяйственного ведения?
В законодательстве данный вопрос решен по отношению к праву аренды. Так, согласно п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на строение, к арендатору переходит право пользования земельным участком.
Считается логичным применять указанную позицию законодателя и по отношению к правообладателям здания на ином вещном праве, в том числе на праве хозяйственного ведения.
Согласно позиции, изложенной в судебной практике, новый правообладатель здания имеет право требовать оформления соответствующих прав на себя в том объеме и на тех же условиях что и предыдущий правообладатель.
Согласно позиции ВАС, в случае приобретения здания лицом после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, которое не является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, он должен переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды по общему правилу в срок до 01.07.2012. Данный срок обозначен с учетом последней редакции п.2 ст. 3 Федерального Закона. При этом, как было указано ранее данный срок для федеральных государственных унитарных предприятий не ограничен.
Таким образом, основываясь на данной позиции, можно сделать вывод, что к федеральному государственному унитарному предприятию перешло право постоянного (бессрочного) пользования, которое оно должно переоформить на право аренды.
Однако в данном случае, как такового перехода права на разрушенное здание от федерального казенного учреждения, во владении которого здание находилось ранее, произойти не может, во-первых, федеральное казенное учреждение не переносит титул на здание и на земельный участок в пользу федерального государственного унитарного предприятия. Правовой титул возникает у федерального государственного унитарного предприятия по средствам принятия решения собственника имущества (Федеральной службы исполнения наказания).
То есть в указанной ситуации, следует разделять момент, когда здание в результате изъятие из оперативного управления учреждения, очищается от обременения и возвращается формально в собственность Федеральной службы исполнения наказания, после чего собственник наделяет правом хозяйственного ведения федеральное государственное унитарное предприятие.
Однако, представляется возможным толковать переход права расширительно, так как право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества от прежнего правообладателя.
Фактически здание, находилось во владение учреждения, из владения в пользу Федеральной службы исполнения наказаний оно не выбывало, здание было правомерно изъято из обладания учреждения и фактически было передано по акту приема-передачи предприятию от федерального казенного учреждения.
На наш взгляд, для решения указанного казуса, возможно применять последний подход, основанный на фактической передаче, здания от федерального казенного учреждения в пользу федерального унитарного предприятия.
Вывод: При расширительном толковании «перехода права» допускается возможность перехода к федеральному государственному унитарному предприятию права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в результате наделения его правом хозяйственного ведения на разрушенное здание и фактической передачи указанного здания от прежнего правообладателя - федерального казенного учреждения.
2.2 Право на переоформление постоянного (бессрочного) пользования
Возможно также поставить вопрос о том, что в связи с тем, что федеральное унитарное предприятие не может являться субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, к нему переходит не указанное право, а право на переоформление этого права на право аренды.
Данное ограничение стимулировало бы федеральное государственное унитарное предприятие в кратчайшие сроки оформить земельный участок на право аренды, так как было указано, срок, установленный для переоформления, не распространяется на унитарные предприятия, следовательно, унитарное предприятие может использовать земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования неограниченное количество времени, что не соответствует смыслу ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
С другой стороны, едва ли данное право можно использовать в отрыве от первоначального права постоянного (бессрочного) пользования, так как даже при расширительном толковании перехода права, федеральное казенное учреждение не обладало правом на переоформление в аренду права постоянного бессрочного пользования.
У унитарного предприятия, данное право может возникнуть только на основании возникновения у него права постоянного (бессрочного) пользования, которое может быть переоформлено на право аренды, исходя из смысла п. 2 ст. 3 Федеральный закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также вышеизложенной позиции ВАС.
Вместе с тем, даже если допустить указанный подход, то при переходе право постоянного (бессрочного) пользования прекращается, а возникает право на его переоформление, но в таком случае представляется невозможным переоформить право, которое перестало существовать.
Вывод: По нашему мнению, не правильным является применять подход, согласно которому к федеральному унитарному предприятию перешло право на переоформление постоянного бессрочного пользования на право аренды, без первоначального возникновения у него права постоянного бессрочного пользования.
2.3 Право пользования земельным участком на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации
Согласно п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком».
В данной статье, говорится о фактическом праве пользования земельным участком, как указывает Е.А.Суханов «это право в настоящее время именуется правом пользования, имеет вещную природу, однако к какой конкретной разновидности вещных прав оно относится, Кодекс умалчивает».
В соответствии с п. 3 ст. 271 Гражданского Российской Федерации «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».
При этом, Конституционный суд Российской Федерации, признавая вышеуказанный пункт не нарушающим конституционные права заявителя, указал, что данное право пользования направлено на обеспечение и защиту имущественных интересов правообладателей здания.
Московский областной суд указал, что собственник дома, части дома не может быть лишен права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания дома, подхода к дому, осуществления других правомочий собственника строения, в том числе и в том случае, если указанное строение находится на чужом земельном участке.
Таким образом, усматривается, что правильным является подход согласно которому у федерального государственного унитарного предприятия в результате передачи здания в хозяйственное ведение возникает право пользования земельным участком в силу закона.
Однако в данном вопросе необходимо определить соотношение права пользования по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и переход права постоянного (бессрочного) пользования.
Согласно принципу единства судьбы земельного участка и здания, не допускается отчуждение здания и земельного участка отдельно, однако, как было указано ранее, в случае, если правообладатель здания не обладает правом собственности на земельный участок, то вместе с переходом прав на здание к новому правообладателю должно перейти право пользования земельным участком в объеме и на условиях аналогичных условиям и объему права предыдущего правообладателя здания, то есть указанное право возникает в силу перехода прав на здание.
Право пользования на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации является более общим, данные положения должны применяться тогда, когда фактически отсутствует переход прав на здание.
Таким образом, в случае, если будет установлено, что переход права на здание от федерального казенного учреждения к федеральному унитарному предприятию не произошло должны применяться положения ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Далее будет подробно рассмотрен вопрос о возможности осуществлять работы по реконструкции здания в условиях, когда у федерального государственного унитарного предприятия есть право по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод: Согласно ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации у федерального унитарного предприятия имеется право пользования земельным участком федерального казенного учреждения. При этом, по-нашему, мнению положения ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации более общими по отношению к основанию в соответствии с которым при переходе прав на здание, к новому правообладателю должны перейти права на земельный участок, в том же объеме, который был предоставлен прежнему владельцу здания. На основании вышеизложенного указанное положение должно применяться если будет признано, что переход права на здание от федерального казенного учреждения в пользу федерального унитарного предприятия не произошел.
3. Восстановление здания
3.1 Правовая квалификация восстановительных работ разрушенного здания
Требования, предъявляемые к работам по восстановлению здания
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса в целях получения права осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства необходимо, в установленном законом порядке, получить разрешение на строительство.
В соответствии с вышеуказанным пунктом разрешением на строительство является документ, подтверждающий соответствие проектной документации градостроительным требованиям для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также подтверждающий возможность размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным видом использования и ограничениями, установленными в соответствии земельным и иным законодательством.
Таким образом, в случае проведения работ по реконструкции необходимо получать в установленном законе порядке разрешение.
Однако в градостроительном законодательстве закреплены случаи, когда получать разрешение не требуется, к таким примерам относится в частности капитальный ремонт.
Вывод: Согласно требованиям градостроительного законодательства, на работы по реконструкции необходимо получать разрешение, при этом существуют виды работ на которые разрешение получать не требуется, к ним относятся работы по капитальному ремонту. Таким образом, для определения необходимости получения разрешения на строительство, необходимо определить к каким видам работ относятся работы по восстановлению разрушенного здания федерального государственного унитарного предприятия.
Признаки реконструкции и капитального ремонта
При неправильной квалификации вида проводимых работ, могут возникнуть негативные последствия, выражающиеся в признании постройки самовольной.
Во избежание указанных последствий, важным является определить характерные критерии реконструкции и капитального ремонта в целях их разграничения.
Согласно легальному определению, содержащемуся в п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкция это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.