Арендатор пользуется арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (п.1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу принципа свободы договора, стороны имеют право в договоре, указать на право осуществления строительства и реконструкции.
2. Безвозмездное пользование (ст. 24 Земельного кодекса Российской Федерации);
К безвозмездному пользованию применимы те же рассуждения, что и к договору аренды.
3) Иные вещные права:
1. Сервитут (ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании сервитута, может осуществляться реконструкция линейных объектов (абз.2 п.1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).
3. Право пожизненного наследуемого владения.
На основании п. 2 ст. 266 Гражданского кодекса Российской Федерации, правообладатель земельного участка, на праве пожизненного наследуемого владения, если это не противоречит закону, может возводить на нем здания, строения и другое недвижимое имущество.
4. Право постоянного (бессрочного) пользование (ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации правообладатель на указанном праве, также может осуществлять реконструкцию здания.
Таким образом, только при подтвержденном, соответствующим документом, праве лица, желающего произвести реконструкцию возможно получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.
3.4 Права на земельный участок, на основании которых федеральное государственное унитарное предприятие может осуществлять реконструкцию
В соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты занятые, находящимися в федеральной собственности, объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний.
Таким образом, земельный участок, на котором расположено здание предприятия является изъятым из оборота, в связи с тем, что на нем расположены объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний.
Согласно п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предоставлены в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Возможность осуществлять реконструкцию разрушенного здания федерального унитарного предприятия на основании перешедшего права постоянного (бессрочного) пользования
Как было указано ранее право постоянного бессрочного пользования является вещным правом, поэтому изъятие из оборота не запрещает предоставлять земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Если мы допускаем, что к федеральному унитарному предприятию перешло право постоянного (бессрочного) пользования от федерального казенного учреждения в силу расширительного толкования перехода прав на разрушенное здание, то согласно п. 2 ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации «лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью».
То есть федеральное унитарное предприятие может на основании перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования осуществить реконструкцию разрушенного здания.
Однако возникает проблема, связанная с требованием ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу которого для получения разрешения необходимо предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок, который у федерального унитарного предприятия отсутствует.
Однако, формальный подход законодателя не должен нарушать право самого федерального унитарного предприятия. Право постоянного (бессрочного) пользования согласно изложенному подходу перешло в силу закона, а не возникло на основании решения уполномоченного органа.
Таким образом, по-нашему мнению, в случае отказа в выдаче разрешения на строительство государственным органом на основании того, что отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок, такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.
При этом данное судебное решение будет являться основанием для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования федерального унитарного предприятия в ЕГРН. Однако необходимо уточнить, что в ЕГРН уже содержится запись о зарегистрированном праве федерального казенного учреждения на земельный участок, предполагается, что данное судебное решение будет являться также основанием для осуществления регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования федерального казенного учреждения.
На основании изложенного, представляется логичным до получения разрешения на реконструкцию обратиться с заявлением о регистрации права (постоянного) бессрочного пользования федерального унитарного предприятия во внесудебном порядке, а в случае отказа обжаловать его в судебном порядке.
Вывод: Если мы допускаем, что право постоянного (бессрочного) пользования перешло, то федеральное унитарное предприятие имеет право осуществлять реконструкцию на указанном праве в силу закона, при этом предполагается, что на основании данного перехода федеральное унитарное предприятие может во внесудебном порядке обратиться в регистрирующий орган с целью регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в ЕГРН, а при отказе федеральное унитарное предприятие имеет право обжаловать данный отказ в судебном порядке. Также с целью получения правоустанавливающего документа федеральное унитарное предприятие может обратиться в суд с требованием о признании права постоянного (бессрочного) пользования в судебном порядке.
Возможность осуществления реконструкции разрушенного здания федерального унитарного предприятия на основании перешедшего права на переоформление постоянного (бессрочного) пользования в аренду
Выше в работе был сделан вывод, согласно которому отдельно от права постоянного (бессрочного) пользования, право на переоформление постоянного (бессрочного) пользования перейти не может.
Но даже если допустить такую возможность, то на самом праве переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду в отрыве от договора аренды, невозможно осуществлять реконструкцию, так как единственным правомочием является возможность оформления договора аренды.
Вывод: По-нашему мнению, право на переоформление постоянного бессрочного пользования возникает у федерального унитарного предприятия в силу того, что к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования, однако отдельно на праве переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду осуществлять реконструкцию не представляется возможным, так как объем правомочий владельца данного права, заключается в возможности заключения договора аренды.
Возможность предоставления в аренду земельного участка федеральному унитарному предприятию с целью реконструкции разрушенного здания, на основании переоформления права постоянного (бессрочного) пользования
Если мы допускаем переход права постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, как было, указано ранее у федерального унитарного предприятия возникает право на переоформление данного права на право аренды, также есть точка зрения согласно которой переходит право на переоформление права (постоянного) бессрочного пользования в аренду.
Во-первых, в рамках данного пункта необходимо разрешить вопрос возможно ли переоформить в аренду земельный участок, изъятый из оборота?
Полагаем, что на данный вопрос должен быть дан положительный ответ. Так как в Федеральном Законе, указана арендная ставка, которая должна применяться при переоформлении прав, в том числе в отношении земельных участков, которые являются изъятыми из оборота. Так в абзаце 6 п. 2. Ст. 3 установлена арендная ставка в размере полутора процентов от кадастровой стоимости земельного участка изъятого или ограниченного в обороте. Данный вывод подтверждается в судебной практике.
Так Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении, вынесенном по делу № А56-78930/2017, указывает, что согласно буквальному толкованию п.2 ст. 3 Федерального Закона право постоянного бессрочного пользования может быть переоформлено на право аренды, на земельный участок, изъятый из оборота.
Во-вторых, необходимо выяснить, как переоформить земельный участок в аренду?
Согласно п. 1 ст. 39. 6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
К таким случаям, в том числе относится:
1) Предоставление в аренду земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.
Таким образом, федеральное унитарное предприятие может заключить договор аренды земельного участка без торгов.
В-третьих, необходимо определить объем прав, которым обладает арендатор?
По общему правилу согласно п.1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор, осуществляет права собственника, за исключением прав, которые могут быть предоставлены на основании сервитута.
Согласно ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить здания в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.
В соответствии с абзацем 7 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователь при осуществлении реконструкции здания должен соблюдать законодательные регламенты, в частности градостроительные, технические экологических и тд.
При этом согласно абз. 2 указанной статьи земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением.
Правовой режим земель определяется в зависимости от отнесения земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Виды разрешенного использования устанавливаются Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Также цели использования устанавливаются при заключении договора аренды. Так в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель указывает цель использования земельного участка. В качестве одного из оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду является не соответствие заявленной цели разрешенному виду использования земельного участка (пп.14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при толковании указанных норм предполагается, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с установленными целями и в случае, если эти цели соответствуют градостроительным, техническим и другим нормам, в том числе условиям договора аренды, арендатор правомерно использует земельный участок.
Следовательно, при общем подходе к указанному вопросу можно прийти к логичному выводу, согласно которому, в случае если реконструкция здания предусмотрена в качестве цели использования земельного участка, арендатор должен иметь право осуществлять ее реконструкцию.
При этом, как было ранее указанно, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании вышеизложенного анализа, был сделан вывод, что данное правило применяется и в отношении лиц, которые владеют земельными участками на основании права постоянного бессрочного пользования, а также, что к федеральному унитарному предприятию перешло право постоянного бессрочного пользования, которое он должен переоформить на право аренды.
В соответствии с п.2 ст.269 Гражданского кодекса Российской Федерации «лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества».