Проблемой данной позиции является определение наличия у правообладателя намерения восстановить разрушенный объект.
Указанную цель, возможно, установить с момента начала восстановительных работ, до этого момента, по-нашему мнению, должен применяться разумный срок для возможности начать восстановительные работы.
В данном случае возможно применять рассуждения, согласно которым при отсутствии цели восстановления разрушенного объекта у правообладателя, происходит не потеря тождества на разрушенный объект, а правообладатель указанным бездействием отказывается от своего права. Данная позиция, позволяет разрешить проблему определения цели собственника, далее будет подробней раскрыто право на отказ.
Вывод: По-нашему мнению, если у правообладателя существует цель восстановить здание в прежнем состоянии, а не возвести новый объект недвижимого имущества, разрушенное здание продолжает существовать в измененном виде. В случае если правообладатель не преследует цель восстановить разрушенное здание, тождество должно прекращаться. При этом о наличии цели должно свидетельствовать начало выполнения восстановительных работ, до этого момента для разрешения вопроса о наличии цели правообладателя необходимо применять разумный срок, в течение которого возможно начать восстановительные работы. Также возможно применять рассуждения согласно которым, бездействуя, собственник отказывается от своего права, при этом прекращение тождества не происходит.
1.4 Сохранение вещных прав на здание при его частичном разрушении
В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения права собственности на вещь является ее гибель или уничтожение. Судебной практикой подтверждается, что частичное разрушение объекта не означает прекращение прав на него. Однако права могут быть прекращены вследствие невозможности восстановления такого объекта.
В первом деле истец, считая, что вследствие разрушения объект прекратил существования, в качестве способа защиты выбрал предъявление требования о признании права ответчика отсутствующим, сопутствующими требованиями являлись, погашение записи в ЕГРН, снятие объекта с кадастрового учета, а также об обязании освободить земельный участок путем демонтажа.
Во втором деле, истец, полагая, что на земельном участке, который ему не принадлежит, расположен принадлежащий ему объект недвижимости, предъявил требование о признании права пользования земельным участком, устранении препятствий в пользовании земельным участком и демонтаже ворот.
Таким образом, выбор способа защиты зависит, от конкретных обстоятельств дела.
На основании вышеизложенного, вопрос о прекращении прав на разрушенный объект, является следствием ответа на вопрос сохранилось ли разрушенное здание, в качестве объекта недвижимого имущества или нет.
Как было указано ранее, в случае, если у разрушенного объекта сохранилась возможность восстановления при наличии целостного фундамента, объект признается недвижимой вещью.
Также необходимо добавить, что на основании вышеизложенной позиции, в случае, если правообладатель не преследует цель восстановления разрушенного объекта, право должно прекратиться.
Однако бесспорным является тот факт, что первоначальный объект, который был зарегистрирован в ЕГРН, вследствие разрушения будет отличаться от записи, которая закреплена в ЕГРН, что влечет недостоверность сведений.
В литературе также указывается на данную проблему, вследствие которой переход прав осуществляется согласно записи, содержащейся в ЕГРН, а в действительности объект считается разрушенным и не подлежит целевому использованию по первоначальному назначению.
В связи с чем некоторыми авторами в литературе предлагается установить временный характер документов, подтверждающих сведения об объектах недвижимости - от трех до пяти лет, и в случае обращения в регистрирующий орган правообладатель будет либо предоставлять новые документы, либо подтверждать фактическое сохранение объекта недвижимости.
С одной стороны у данной позиции имеются бесспорные плюсы - соблюдение принципа достоверности сведений ЕГРН, с другой стороны данное правило значительно затруднит гражданско-правовой оборот всех объектов недвижимого имущества независимо от его сохранения, так, перед продажей здания собственник будет обязан провести новые работы по кадастрированию, либо получить заключение кадастрового инженера, подтверждающее факт существование здания в неизмененном виде, что повлечет дополнительную финансовую нагрузку на правообладателя.
В настоящий момент решение указанной проблемы видится в рамках инструментов обязательственного права. Так, заключая договор аренды, или договор купли-продажи правообладатель обязан предупредить о всех существующих недостатках, определить с арендатором (покупателем) цель использования, разрушенного объекта (ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае нарушения указанных обязательств могут быть применены меры договорной ответственности, расторжение договора, взыскание убытков и иных договорных санкций. Также договор купли-продажи может быть признан недействительным, как заключенный вследствие существенного заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации), так существенным признается заблуждение, если сторона заблуждается в существенных качествах предмета сделки. Следовательно, другой стороне необходимо будет доказать заблуждение при совершении сделки. К такой сделки возможно применить последствия недействительности в виде двухсторонней реституции.
При этом важно обозначить вопрос о том, как должно прекращаться право на разрушенное здание в случае, если правообладатель не преследует цель восстановить здание. Представляется правильным при разрешении данного вопроса применять абз. 1 ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой «гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество». По нашему мнению, отказ от права возможен и путем бездействия, так как, если собственник не осуществляет конкретных действий по восстановлению он фактически устраняется от владения данной вещью. При этом согласно абз.2 ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от права не влечет прекращения прав и обязанностей собственника на имущество до приобретения на него прав другим лицом, то есть фактически прекращение произойдет в момент, когда другое лицо приобретет право на разрушенный объект. Данная позиция применяется и для правообладателей, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 3 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вывод: Вопрос о прекращении или сохранении права на разрушенный объект должен решаться в зависимости от того произошла ли гибель объекта вследствие разрушения. Так в случае, если сохранилась восстановительная способность объекта, у разрушенного объекта имеется пригодный для проведения восстановительных работ фундамент, а также в случае, если существует намерение проведения восстановительных работ в отношении данного объекта, тогда следует признать, что право не прекращается. При этом решением проблемы несоответствия записи, содержащейся в ЕГРН, фактическому объекту, видится в применении ответственности в рамках обязательственного права (взыскание убытков, расторжение договора), также к таким сделкам можно применять положения о недействительности сделок и последствия ее недействительности в виде двухсторонней реституции. При этом предполагается, что если правообладатель здания в течение разумного срока не начал восстановительные работы, то тем самым он отказывается от своего права на разрушенное здание.
1.5 Правовая судьба остатков здания, в случае его гибели
В литературе существует позиция, согласно которой, если при разрушении перестает существовать объект недвижимого имущества, собственник не лишен возможности признать право на отдельные конструктивные элементы, которые будут признаваться движимым имуществом.
Данный вывод, подтверждается и в судебной практике. Так Верховный суд Российской Федерации указывает, что «исключение записи из реестра прав не лишает ответчиков права на остатки имущества от разрушенного строения». Данные остатки некоторыми судами рассматриваются в качестве строительных материалов.
Существует также позиция, согласно которой остатки материалов, сырья, образованные в результате строительных работ (строительство, реконструкция, демонтаж, снос и тд) являются строительными отходами. Интересным представляется, что для определения собственника на указанные отходы применяется ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственником плодов, продукции и доходов, образованных от использования имущества, является правообладатель этого имущества. Указанная позиция поддерживается и в литературе. Автор указывает: «Таким образом, в случае признания отходов продукцией, полученной в результате использования имущества, они в соответствии с указанной статьей должны принадлежать собственнику данного имущества (сырья, материалов)». Таким образом, отходы согласно данной позиции являются продукцией, которая возникла в результате строительных работ в отношении здания.
Представляется правильным применять по аналогии данную позицию для разрешения вопроса об определении собственника на остатки разрушенного здания. Так, представляется логичным, что лицо, являющееся правообладателем здания, владеющее им и использующее его, в случае его разрушения должно также приобретать права на остатки этого здания. Также, по нашему мнению, верно определять остатки разрушенного здания в качестве строительных отходов, так как материалы, которые были уже использованы в строительстве, могут не отвечать критериям прочности и надежности для использования их в новом строительстве, поэтому их нельзя безоговорочно признавать строительными материалами. При этом, допускается возможность их дальнейшей переработки, в том числе использования при строительных работах, если будет установлено, что они соответствует техническим требованиям.
Вывод: Остатки, возникшие в результате полного разрушения здания, являются движимым имуществом и должны признаваться строительными отходами, при этом у правообладателя разрушенного здания, должны возникать права на данные отходы, как на продукцию, возникшую в результате разрушения, то есть необходимо применять по аналогии ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Существующие права на землю у федерального государственного унитарного предприятия
2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования
Согласно п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования могут быть предоставлены исключительно следующим лицам:
- органы государственной власти и органы местного самоуправления;
- государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные);
- казенные предприятия;
- центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекратившие исполнение своих полномочий.
Исходя из смысла указанной статьи, данный перечень является закрытым, земельные участки не могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования иным, не предусмотренным настоящим положением, лицам. При этом также не допускается предоставление указанным лицам земельных участков на другом праве, если иное не предусмотрено законом.
Как усматривается из положений, указанной статьи федеральные государственные унитарные предприятия не относятся к лицам, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.
При этом Земельный кодекс РСФСР ранее предусматривал возможность передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование и федеральным государственным унитарным предприятиям.
Предоставление указанного права было исключено при вступлении в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) юридические лица, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, при вступлении Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить указанное право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года.
Проблемой, возникающей, при рассмотрении спорной ситуации, является, то, что отдельно земельный участок не был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование унитарному предприятию.
В рамках исследуемой проблемы здание, было передано федеральному государственному унитарному предприятию путем изъятия из оперативного управления федерального казенного учреждения, которое является правообладателем земельном участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Согласно п. 1 ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется по решению уполномоченного органа.