б) Принятие заявки заемщика и пакета документов.
Принятие заявки заемщика осуществляется в соответствии с Положением о кредитовании физических лиц. Подготовленный пакет документов заемщик передает кредитному инспектору.
в) Рассмотрение пакета документов заемщика.
Кредитный работник производит проверку представленных заемщиком и поручителем документов и сведений, указанных в заявлении - анкете, рассчитывает платежеспособность заемщика и поручителя. При проверке сведений кредитный работник выясняет с помощью базы
данных по заемщикам - физическим лицам и запросов в другие филиалы Сбербанка России, предоставившие кредиты, кредитную историю заемщика, поручителя, размер задолженности по ранее полученным ими кредитам, предоставленным поручительствам.
Целесообразно, чтобы поручителями являлись физические лица, состоящие с заемщиком в родственных отношениях: супруги, родители, совершеннолетние дети, усыновители, попечители и т.п., независимо от
их платежеспособности (если они не являются единственными
поручителями по кредиту).
Кредитующее подразделение направляет пакет документов в юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка.
По результатам проверки и анализа документов юридическое подразделение и подразделение безопасности Банка составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.
В случае принятия в залог недвижимого имущества, транспортных средств и другого имущества кредитующее подразделение может привлечь к работе по определению оценочной стоимости этого имущества специалиста Банка по вопросам недвижимости, специалиста дочернего предприятия, либо независимого оценщика. По результатам оценки специалист составляет экспертное заключение, которое передается в кредитующее подразделение.
Кредитный работник анализирует и обобщает представленные из других подразделений Банка материалы, определяет максимально возможный размер кредита и готовит заключение о возможности предоставления кредита.
Кредитный работник вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита если:
подразделением безопасности и / или юридическим подразделением Банка даны отрицательные заключения о возможности предоставления кредита заемщику;
при проверке выявлены факты предоставления документов
или недостоверных сведений;
имела место отрицательная кредитная история, повлекшая проведение Банком претензионно - исковых мероприятий по принудительному возврату просроченной задолженности, списание ссудной задолженности по ранее выданным заемщику кредитам;
платежеспобность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет требованиям Правил № 229-3-р.
В этом случае кредитный работник направляет заемщику письменно
уведомление за подписью руководителя (или другого уполномоченного лица) Банка об отказе в предоставлении кредита без указания его причин. Письмо регистрируется в канцелярии Банка (в журнале исходящей информации), после чего делается отметка в журнале регистрации заявлений и на заявлении - анкете, и помещается вместе с пакетом документов в дело отказов в выдаче кредитов.
Кредитный работник возвращает заемщику по его просьбе представленные им документы, за исключением заявления - анкеты. Материалы, собранные кредитным работником (ксерокопия паспорта и др., заключения других служб Банка, расчеты, ответы на запросы), заемщику не передаются. На оборотной стороне заявления - анкеты или отдельном листе составляется перечень возвращаемых документов, их возврат подтверждается подписью заемщика.
Подготовка и рассмотрение вопроса на кредитном комитете Банка осуществляется в соответствии с регламентом работы кредитного комитета Банка. На рассмотрение кредитного комитета Банка может быть представлено и отрицательное заключение кредитующего подразделения с предложением об отказе в выдаче кредита.
Второй этап: а) Подбор квартиры, оценка и юридическая проверка, подготовка к сделке.
В случае принятия предварительного положительного решения о возможности предоставления кредита поиск квартиры, отвечающей требованиям заемщика и Банка, возможно, с привлечением агентства недвижимости. При этом заемщик самостоятельно ведет поиск квартиры и все переговоры с продавцом и агентством недвижимости, оплачивает услуги последнего. Пункт действителен, если на момент обращения в Банк заемщик не имеет конкретного варианта покупки жилья.
В случае нахождения требуемого варианта заемщик осуществляет сбор и предоставление в Банк документов, дающих полную информацию о приобретаемой квартире для юридической проверки квартиры на соответствие условиям Банка (полный пакет документов предоставляется
не позднее, чем за 5 рабочих дней до предполагаемой сделки).
б) Оценка обеспечения.
На основании представленных заемщиком документов оценщик осуществляет оценку рыночной стоимости квартиры в срок не более 3 рабочих дней. Оценка производится на основании договора, заключенного между оценщиком и заемщиком, при этом оплату услуг оценщика производит заемщик. По завершении процедуры оценки заемщик и оценщик подписывают акт выполненных работ, отчет об оценке передается заемщиком кредитному менеджеру, после чего отчет об оценке направляется андеррайтеру. Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям действующего законодательства Российской Федерации и требованиям, изложенным в «Порядке выбора Отчетов об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости для целей программ кредитования физических лиц на покупку жилой недвижимости».
в) Юридическая проверка обеспечения.
Юридическая проверка обеспечения - процедура, заключающаяся в выполнении мероприятий по правовому анализу представленной правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации на приобретаемую квартиру.
Цели проведения юридической проверки обеспечения:
определение соответствия представленных документов формальным признакам, установленным действующим законодательством Российской Федерации, для определения наличия оснований приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности покупателя - заемщика на приобретаемую квартиру и регистрации ипотеки в силу закона;
соблюдение прав и законных интересов лиц, участвующих в сделке купли - продажи в рамках программы ипотечного кредитования;
снижение юридических рисков признания сделки купли -продажи
недействительной по основаниям, предусмотренным законом. Юридическую проверку документов на квартиру на соответствие действующему законодательству Российской Федерации и требованиям Банка производит юридическая служба, которая по итогам проверки должна составить соответствующее заключение и представить его андеррайтеру в течение 3 рабочих дней с даты получения документов на квартиру.
В случае положительного заключения по результатам юридической проверки квартиры, андеррайтер оформляет заключение о целесообразности выдачи кредита. После принятия решения уполномоченным должностным лицом Банка, андеррайтер сообщает кредитному инспектору о принятом решении. После принятия положительного решения уполномоченным должностным лицом Банка, кредитный инспектор сообщает заемщику:
положительное решение Банка о выдаче ему кредита;
необходимость внесения на банковский счет заемщика средств для оплаты заемщиком суммы первоначального взноса либо оплаты заемщиком суммы первоначального взноса продавцу наличными денежными средствами.
Третий этап: Оформление кредитных документов. Проведение сделки купли - продажи квартиры. Открытие счетов.
Открытие заемщиком и продавцом в Банке рублевых счетов (в случае отсутствия открытых счетов): счетов в рублях - при выдаче кредита в рублях, счетов в рублях и в иностранной валюте - при выдаче кредита в
иностранной валюте и зачисление заемщиком на свой счет собственных денежных средств.
Кредитный инспектор приступает к оформлению и подписанию кредитных документов при условии:
принятия положительного решения о выдаче кредита заемщику, получения положительного заключения службы безопасности, проверки квартиры юридической службой Банка / андеррайтером и оценки квартиры оценщиком;
внесения заемщиком на открытый счет в Банке первоначального взноса
или получения копии расписки продавца (или его уполномоченного
представителя) о получении соответствующей суммы от заемщика, написанной собственноручно в присутствии кредитного менеджера и уполномоченного должностного лица Банка, заверенной кредитным менеджером, уполномоченным должностным лицом Банка, продавцом и заемщиком, как подтверждение факта написания расписки и ее подписания именно продавцом, либо нотариально заверенной расписки продавца о получении денежных средств в размере первоначального взноса за квартиру.
Если подписаны документы, заемщик заполняет и подписывает:
заявление на выдачу кредита;
если кредит предоставляется в иностранной валюте (долларах США или Евро), заявление на конвертацию валютных средств в российские рубли, по курсу Центрального Банка Российской Федерации, действующему на день совершения операции конвертации, с дальнейшим зачислением на счет заемщика;
заявление о безналичном перечислении денежных средств со счета заемщика на счет конечного получателя в размере предоставляемого кредита;
заявление о безналичном перечислении денежных средств со счета заемщика на счет страховой компании в размере страховых премий, указанных в страховых договорах, подписанных заемщиком (при оплате в безналичном порядке);
заявление о безналичном перечислении комиссии за открытие ссудного счета.
В назначении платежа указывается: «за открытие ссудного счета в соответствии с тарифами Банка» (при оплате в безналичном порядке) либо при уплате комиссии наличными в кассу Банка - приходно - кассовый ордер.
Четвертый этап: Процедура государственной регистрации и страхования. Нотариальное удостоверение документов, необходимых при подаче документов на государственную регистрацию:
1.согласие супруга (-и) продавца на продажу приобретаемой квартиры, если продаваемая квартира была приобретена в собственность по возмездной сделке в период брака; согласие супруга (-и) заемщика на приобретение приобретаемой квартиры с использованием кредитных средств Банка;
2. в случае необходимости (например, по требованию Государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - нотариально удостоверенное обязательство совершеннолетних членов семьи продавца / заемщика о снятии с регистрационного учета в сроки, установленные договором купли - продажи либо их присутствие при подписании договоров.
Подписание сторонами (продавец, заемщик) акта приема - передачи квартиры. Государственная регистрация договора купли - продажи приобретаемой квартиры с обременением ипотекой в пользу Банка и закладной осуществляется в срок в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Получение заемщиком в Государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов:
1) свидетельства о регистрации права собственности заемщика на приобретаемую квартиру с указанием «ипотека» в графе «обременения»;
2) зарегистрированного договора купли - продажи квартиры с отметкой регистратора о регистрации сделки;
Уведомление заемщиком кредитного инспектора о готовности закладной к выдаче 1 (одного) рабочего дня после завершения включения государственным регистрирующим органом необходимых данных в закладную. Страхование заемщиком рисков . (Приложение 3)
Пятый этап: Процедура выдачи кредита.
После государственной регистрации договора купли - продажи приобретаемой квартиры и регистрации ипотеки в силу закона с оформлением закладной осуществляется выдача кредита заемщику.
Предоставление денежных средств по кредитному договору производится Банком в течение 2 рабочих дней с момента предоставления заемщиком кредитному инспектору документов:
копии документов, подтверждающего получение продавцом от заемщика денежных средств в размере первоначального взноса, за исключением случая, когда расчет по первоначальному взносу между заемщиком и продавцом осуществляется в безналичном порядке на счет продавца, открытый в Банке;
документов об оплате комиссии за открытие ссудного счета;
договора купли - продажи квартиры / комнаты, зарегистрированного соответствующим государственным органом; (Приложение 4)
нотариально - удостоверенной копии (оригинал предъявляется) свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру либо оригинала указанного свидетельства. В последнем случае с оригинала снимается копия, соответствие оригиналу заверяется кредитным инспектором и уполномоченным должностным лицом Банка;
оригиналов или заверенных штампом страховой компании копий страховых полисов, подтверждающих заключение договоров о страховании от рисков, с указанием Банка в качестве выгодо приобретателя, а также заверенной копии платежного или кассового документа, подтверждающего уплату страховой премии (не требуется, если заемщик внес на открытый в Банк счет денежную сумму в размере страховой премии и представил в Банк заявление на их безналичное перечисление в адрес страховой компании;