ВВЕДЕНИЕ
ипотечный кредитование банк
Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития жилищного кредитования при одновременном увеличении объемов жилищного строительства. Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Это система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
В настоящее время существует целый спектр проблем, которые препятствуют развитию ипотечного кредитования. К факторам, негативно влияющим на развитие ипотеки, относятся прежде всего общая нестабильность экономики, низкий уровень доходов большинства населения по сравнению со стоимостью жилья, высокие налоги и инфляция. Но самая серьезная проблема - это недостаточная помощь со стороны государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах.
Ограниченное предложение жилья является одной из существенных причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, поскольку дефицит жилья увеличивает его стоимость. Для того, чтобы ипотечный кредит стал доступным для большинства населения, необходимо в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе стимулирование ипотечного кредита приведет к еще большему росту цен.
Актуальность данной темы заключается в том, что доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Для России, учитывая ее географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. В частности, в этом кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких регионах сосредоточения основной ресурсной базы, как Сибирь, Дальний Восток и ряде других, связанной именно с тем, что государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья - очень болезненная проблема. Если ее не решать, она останется серьезным тормозом экономического роста и более того, источником социальной напряженности в обществе.
Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально - экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.
Объектом исследования дипломной работы выступает ипотечное кредитование физических лиц, осуществляемое банками на территории Российской Федерации, в том числе Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка России.
Предмет представляет собой проблемы деятельности банков Российской Федерации в сфере ипотечного кредитования, в частности Исилькульское отделение №2231 дополнительный офис 082.
Целью данной работы является исследование особенностей ипотечного кредитования в России, а также в Исилькульском отделении Сбербанка России.
Поставленная цель определила следующие задачи:
определить условия функционирования рынка ипотечного кредита, механизм взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования;
изучить законодательство Российской Федерации, регламентирующее деятельность субъектов;
описать условия и порядок предоставления ипотечного кредита в Исилькульском отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка;
обозначить круг проблем развития ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом, и ипотечного кредитования в Исилькульском отделение №2231 дополнительный офис 082 Сбербанка;
разработать рекомендации по устранению выявленных проблем развития ипотеки.
Дипломная работа состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Во введении сформулированы цели и задачи, выделен объект и предмет исследования, указана структура работы. В первой главе даны определения основных понятий, изучены теоретические аспекты данной темы, приведена структура, формы и виды ипотечного кредита. Вторая глава посвящена характеристике условий и организации процесса ипотечного кредитования в Омском отделении Сбербанка, анализу основных экономических показателей Банка и рынка ипотечного кредитования, актуальные на сегодняшний день. В третьей главе обозначен спектр проблем развития современной ипотеки в России, рассмотрена на конкретном примере выдача ипотечного кредита, разработаны рекомендации в рамках проблем ипотечного кредитования. Заключение посвящено подведению итогов проделанной работы, резюмированию проводимых исследований.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Понятие ипотечного кредитования и его правовое регулирование
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI век до н.э.). Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (с греческого - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать специальные книги, которые называли ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [20, с. 430].
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени каждой страны.
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своих обязательств, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [3, с.6].
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимое имущество.
Предмет ипотеки всегда находится в пользовании должника. Он же
остается собственником, пользователем и фактическим владельцем
этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода.
договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки.
в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Из сказанного можно вывести следующие принципы ипотеки:
Принцип гласности - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге.
Принцип специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме.
Принцип достоверности - запись в публичных книгах означает, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных.
Принцип старшинства - преимущества одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу.
Принцип неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам [23,с.40].
Таким образом, ипотечный кредит - кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование - целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Классификация ипотечных кредитов возможна по ряду признаков:
По объекту недвижимости (земельные участки; недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, потребительского назначения; воздушные, морские суда, космические объекты; объекты незавершенного строительства);
По целям кредитования (кредиты на приобретение готового жилья; кредиты на строительство, регистрацию, капитальный ремонт индивидуального жилья; строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций);
По виду кредитора (банковские, небанковские);
По виду заемщиков (как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые заемщикам и строителям; кредиты предоставляемые будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм, людям, проживающим в данном регионе, всем желающим);
По способу рефинансирования (выпуск ипотечных облигаций, предварительные накопления заемщиков, собственные, привлеченные и заемные средства, продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку);
По срокам кредитования (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные);
По способу амортизации долга (постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям);
По виду процентной ставки (кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой);
- По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Сумма кредита может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества [23,с.120].
Ипотечное кредитование обладает определенным инструментом. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации долга показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени, кроме этого, в нем отражается, какая часть платежа идет на выплату процентов, а какая на выплату основной суммы долга.
В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на:
Постоянные ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Данный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту.
Ипотека с переменными выплатами.
«Шаровые» платежи - предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. Данный порядок погашения удобен заемщику небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечению срока кредитования. Подобные кредиты могут быть структурированы следующим образом: неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита; выплаты только одних процентов, а затем «шаровой» платеж; частичная амортизация итоговым «шаровым» платежом.
Платежи с фиксированной суммой выплаты основного долга - равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга - равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Сумма процентов по ним изменяется. Ежемесячный платеж заемщика уменьшается, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, но не меньше будет и сумма возможного ипотечного кредита, т.к. она рассматривается с учетом первых платежей, а они больше, чем в случае с самоамортизирующимся процентом.
Нарастающие платежи предусматриваются переменные платежи, в первые годы платежи остаются низкими, зато в последующие годы увеличиваются, что позволяет полностью самортизировать кредит [12,с.48].
Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Частные ипотечные банки появились позже.
Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредита под залог недвижимого имущества.