- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;
- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;
- постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его
региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;
- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.
5. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
6. Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансирования, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:
- законодательство закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);
- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.
Перечисленные меры следует осуществить на всей территории РФ и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.
7. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.
- Конституция Российской Федерации, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.
В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий
имущественный наем третьими лицами по нормам, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе Российской Федерации.
Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ.
Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного
имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.
В частности, нормативно - правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.
Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно - правового акта Правительства Российской Федерации, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.
Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.
8. С принятием поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и реитингование ипотечных портфелей.
Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне
детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.
Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышении ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).
9 . Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российский аналог американских трастов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые 30 лет назад оказали существенное влияние на развитие стройиндустрии США. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций.
Ипотечные фонды (ИЗПИФ) появились в 2005 г., и сегодня их насчитывается уже 4: «Регион», НВК, «Ямал» и ПИФ, созданный Европейским трастовым банком.
В этой связи с быстрым развитием института ПИФов актуальным представляется внесение изменений и дополнений в Налоговый кодекс РФ, касающихся налогообложения закрытых ПИФов.
Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего спектра тем, ждущих своего обсуждения. Успех во многом может быть обеспечен консолидированным стремлением всех заинтересованных сторон решить назревшие задачи. Сегодня такой подход более актуален.
Таким образом, наиболее важными проблемами ипотеки являются несовершенство законодательной базы как в предоставлении кредитов, так и в их взыскании, превышение долгосрочных активов над пассивами, высокие кредитные риски и другие. Риск потребительского кредитования для банковской системы неразрывно связан с макроэкономическими процессами и тенденциями, в первую очередь с расширением круга заемщиков, их доходами и состоянием рынка труда. На основании этого банкам необходимо постоянно проводить аналитическую и прогнозную работу, своевременно принимать соответствующие меры.
3.2 Рекомендации по совершенствованию организационного процесса ипотечного кредитования в Омском отделении Сбербанка России
В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки. В первую очередь это касается нормативно - правовой базы. Однако, несмотря на это, российская практика не приобрела массового характера. Данные, проведенные в ходе работы, позволяют предположить, что, наряду с прочими серьезной причиной для сомнений являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования. В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риэлторская компания, продавец или застройщик, оценочная или страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба и др. Ипотечное кредитование является сложным финансово - кредитным механизмом реализации отношений по поводу предоставления кредита, его обслуживания, привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капиталов.
Рассмотрим на конкретном примере выдачу ипотечного кредита.
В Исилькульском отделении Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082 обратился Петров Сергей Яковлевич, которому необходимо получить кредит на приобретение недвижимости в размере 800 000 рублей на 15 лет, стоимость приобретаемой квартиры 1 640 000 рублей. Кредитный инспектор, исходя из данных, предоставленных заемщиком, предложила оформить кредит «Ипотечный» с отлагальными условиями на 15 лет под 12, 25% годовых до регистрации ипотеки и 11, 25% после регистрации ипотеки.
Для этого клиент предоставляет в Банк следующий пакет документов:
справку для получения ссуды с места работы заемщика, созаемщика, 3-х поручителей;
заявление - анкету;
копии паспортов заемщика, созаемщика, 3-х поручителей;
квитанцию об оплате за рассмотрение кредитной заявки.
Кредитный инспектор высылает данные документы в службу экономической безопасности, которая готовит заключение по проверке сведений, предоставленных заемщиком.
Получив положительное заключение службы экономической безопасности, кредитный инспектор рассчитывает платежеспособность и максимальный размер кредита заемщика, созаемщика и 3-х поручителей:
Платежеспособность заемщика = Среднемесячный доход (чистый) за вычетом всех обязательных платежей (в рублях) * Срок кредита (в месяцах) * Коэффициент;
Максимальный размер кредита = Платежеспособность заемщика / (1+(Годовая процентная ставка по кредиту * (Срок кредита в месяцах + 1)) / (2 * 12 * 100);
Платежеспособность заемщика = 12879, 32 * 180 * 08 = 1854622, 08 руб.
Максимальный размер кредита заемщика = 1854622, 08 / (1 + (12, 25% * (180+1)) / (2 * 12 * 100)) = 964013, 86 руб.
Платежеспособность созаемщика = 8191, 64 * 180 * 0, 8 = 1179596, 16 руб.
Максимальный размер кредита созаемщика = 1179596, 16 / (1 + (12, 25 * (180 + 1)) / (2 * 12 * 100)) = 613142, 19 руб.
Платежеспособность поручителя (Петрова Ю.Я.) = 7554, 50 * 180 * 0, 8 = 951867 руб.
Платежеспособность поручителя (Ивановой Т. А.) = 19649, 33 * 180 * 0, 8 = 2475815, 58 руб.
Платежеспособность поручителя (Сидоровой Н. С.) = 29503, 25 * 180 * 0, 8 = 3717409, 50 руб.
Сумма совокупного обеспечения по кредиту:
951 867. 00 + 2 475 815. 58 + 3 717 409. 60 = 7 145 092. 08 руб.
5. Далее кредитный инспектор готовит заключение о предоставлении кредита физическому лицу и выносит его на рассмотрение кредитного комитета.
6. Кредитный комитет рассматривает возможность выдачи кредита на основании предоставленных документов, результаты отражаются в Выписке протокола заседания кредитного комитета.
7. Получив положительное решение кредитного комитета, кредитный инспектор сообщает клиенту о данном решении и предупреждает, что в течение 3-х месяцев он должен предоставить в банк следующие документы:
предварительный договор купли - продажи;
технический паспорт жилого помещения;
договор дарения;
копия лицевого счета.
8. Документы передаются в юридическую службу, которая дает заключение о правоспособности заемщиков / поручителя /залогодателя - физических лиц.
9. После получения положительного заключения от юридической службы назначается день заключения кредитного договора, в нашем случае - это день сделки купли - продажи квартиры.
10. В назначенный день после получения от продавца квартиры копии расписки о получении части денежных средств за объект недвижимости между Банком и заемщиком заключается кредитный договор, с поручителями - договора поручительства, срочное обязательство, заявление индивидуального заемщика на выдачу кредита наличными, после чего между покупателем и продавцом составляется договор купли - продажи, акт приема - передачи.
11. Договор купли - продажи регистрируется в Управлении
Федеральной регистрационной службы по Омской области, после чего наш заемщик Петров С.Я. полученную сумму кредита отдает продавцу квартиры.
12. После получения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (с обременением ипотекой в силу закона), между заемщиком и Открытым страховым акционерным обществом «РЕСО - Гарантия» заключается договор страхования имущества, а также составляется соглашение между Сберегательным банком, «страхователем» и «страховщиком».