а также после получения зарегистрированной закладной в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченным представителем Банка.
Указанные в настоящем пункте документы заемщик обязан представить в Банк не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Окончательный расчет с продавцом за квартиру производится при соблюдении условий, путем безналичного перечисления заемщиком со своего рублевого счета в Банке денежных средств на рублевый счет продавца. Перечисление (передача) заемщиком денежных средств, указанных в настоящем пункте, осуществляется за счет предоставляемого Банком ипотечного кредита по кредитному договору в течение 1 (одного) рабочего дня, считая с даты фактического получения кредита (кредит считается предоставленным в день зачисления денежных средств на счет заемщика).
Кредитный инспектор формирует кредитное дело (досье) заемщика и включает в него все документы, предоставленные клиентом. Подача заемщиком в орган, осуществляющий техническую инвентаризацию жилых помещений, необходимых документов для проведения процедуры учета принадлежности квартиры и переоформления технического паспорта на квартиру на нового собственника.
Шестой этап: Сопровождение кредитного договора и контроль предмета ипотеки. ( Приложение 5)
Кредитный контролер проверяет предмет залога на периодической основе (не менее одного раза в год) или в случае возникновения предположений / поступления сведений о нарушении правил использования залогового имущества заемщиком. По результатам осмотра составляется
акт, в котором указывается состояние предмета залога, наличие каких - либо существенных изменений, наличие / отсутствие перепланировок и т.п.
Заемщик обязан не реже одного раза в 12 месяцев предоставлять в Банк справку о регистрации (о составе семьи) по месту постоянной регистрации (квартиры, приобретенной на кредитные средства). Данная справка должна использоваться кредитным подразделением Банка для контроля обязательств заемщика.
Заемщик обязан не реже одного раза в 12 месяцев предоставлять в Банк выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об имеющихся правах на квартиру. Заемщик обязан предоставлять, по
письменному требованию Банка, не реже одного раза в 12 месяцев документы (квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника квартиры.
При окончательном погашении кредита Банк передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совместное заявление, подписанное уполномоченным должностным лицом Банка и заемщиком, о полном выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору. Заявление от Банка должно быть подано уполномоченным представителем Банка, непосредственно при явке в орган (совместно с необходимыми документами), осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании указанного совместного заявления Банка и заемщика осуществляется погашение регистрационной записи об ипотеке.
В случае, когда к моменту окончательного погашения кредита заемщиком закладная не продана стороннему инвестору, одновременно с заявлением о полном выполнении заемщиком обязательств по кредитному договору в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним передается закладная и акт приема - передачи закладной заемщику, подписанный заемщиком и уполномоченным
должностным лицом Банка.
Седьмой этап: Работа с просроченной и проблемной задолженностью по кредиту.
В случае нарушения заемщиком существенных условий кредитного договора, влекущего необходимость обращения взыскания на квартиру, находящуюся в залоге, Банк вправе обратить взыскание на имущество, находящееся в залоге (ипотеке), для удостоверения за счет этого имущества требований Банка, включая основной долг по обязательству, начисленные проценты за пользование денежными средствами, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и
реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных ипотекой обязательств заемщика. В случае возникновения права на обращение взыскания на квартиру Банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, как в судебном, так и внесудебном порядке. Обращение взыскания во внесудебном порядке производится на основании нотариально удостоверенного соглашения между Банком и заемщиком, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки (далее - Соглашение).
Таким образом, процесс ипотечного кредитования в отделениях Сбербанка России состоит из 7 этапов, которые разработаны бизнес подразделением Банка в рамках Федерального Законодательства и Федеральной программы ипотечного кредитования населения, на основании которых и строится вся ипотечная программа в Российской Федерации начиная с 1999 года.
2.3 Анализ экономических показателей и итоги работы Исилькульского отделения Сберегательного Банка Российской Федерации №2231 дополнительный офис 082
За пять лет, прошедших с момента принятия и одобрения Концепции Общим собранием акционеров банка, конкуренция на российском банковском рынке стала более напряженной. Тем не менее, Банк достиг уровня всех основополагающих показателей концепции и сохранил ключевые позиции на основных сегментах банковского рынка.
Важнейшим источником ресурсов банка остаются средства частных клиентов, привлеченные во вклады.
Банк предпринял серьезные шаги для укрепления своих позиций в секторе розничных банковских услуг. Сохранив за собой положение
крупнейшего оператора данного сегмента рынка, Банк создал тем самым устойчивую базу для получения комиссионных доходов.
Несмотря на острую конкуренцию, Банку удалось увеличить объем розничных услуг по всем направлениям: приему платежей, осуществлению денежных переводов, валютно - обменным операциям, обслуживанию банковских карт, предоставлению индивидуальных сейфов и т.д.
Рост услуг Банка стал возможным благодаря повышению качества обслуживания, целенаправленной работе по оптимизации тарифов, а также внедрению современных технологий. Так, масштабное использование современных технологий приема платежей (биллинг и штрих-кодовые технологии) позволило снизить нагрузку на филиальную сеть при динамичном росте количества платежей. Использование прогрессивных технологий дало возможность внедрить услугу международного срочного перевода в некоторые страны СНГ в течение 24 часов, а также подготовить филиалы Банка к осуществлению срочных Блиц - переводов денежных средств в рублях по всей территории города с выплатой перевода получателю в течение 1 часа с момента оформления его отправителем.
В 2006-2007 гг. наиболее высокими темпами развивались операции долгосрочного жилищного кредитования, что свидетельствует о растущем интересе населения к целевым кредитным программам Банка. Портфель
жилищных кредитов увеличился за год в 2,1 раза - до 71,6 млн. руб. Его доля в кредитном портфеле частных клиентов Банка выросла до 15,2%. Наиболее динамичное развитие получили программы «Ипотечный кредит», остаток по которой к концу года 3 млн. рублей, и «Молодая семья» - остаток составил 17, 0 млн. рублей.
Совокупный остаток ссудной задолженности по потребительским программам Банка увеличился в 2006 году в 1,7 раза - до 399,3 млн. рублей. Особым предпочтением у частных клиентов пользовались «Кредит на неотложные нужды», остаток по которому на конец года составил 378,3 млн.
рублей (доля в кредитном портфеле частных клиентов - 80,3%), и «Корпоративный кредит» - остаток на конец года составил 9,8 млн. рублей.
В 2008 году, в связи с мировым финансовым кризисом, ситуация на мировом рынке и в экономике в целом значительно ухудшилась, показатели по всем направлениям банка резко упали, что негативно отразилось и на развитии ипотечного кредитования.
Рост потребительского кредитования увеличил значимость кредитов частным клиентам с точки зрения получения доходов. За год объем доходов
от потребительских кредитов вырос в 1,9 раза - до 69,8 млн. рублей, а их удельный вес в доходах Банка увеличился с 15,9 до 21,9%.
В рамках долгосрочного кредитования в 2007 году Банк продолжает сотрудничество с компаниями по финансированию проектов в жилищном строительстве, строительстве торговых комплексов, развитии торговых сетей, строительстве многофункциональных и офисных комплексов, кредитовании предприятий строительного комплекса. На 1 января 2008 года остаток ссудной задолженности по кредитам, предоставленным отделением Сбербанка на финансирование строительных проектов, составил 86,4 млн. рублей, что превышает показатель 2006 года более чем на 80%
Доля доходов от операций с ценными бумагами в общей сумме доходов Банка снизилась с 23,1 до 15,8% по причине сложившегося уровня доходности на рынке ценных бумаг, а также значительных темпов роста доходов от кредитов.
Снижение уровня ставок на рынке вкладов в предыдущие годы определило незначительный темп роста расходов Банка по выплате процентов по вкладам частных клиентов. С учетом произведенных банком расходов по страхованию вкладов фактические расходы, связанные с привлечением средств физических лиц, составили 82,7 млн. рублей, или 34,8% общих расходов Банка. Расходы на оплату труда сложились в размере 51,6 млн. рубле. Их удельный вес в расходах Банка снизился по сравнению с уровнем прошлого года на 0,9 п.п. и составил 21,7%.
Эксплуатационные расходы Банка за 2008 год выросли на 30% и составили 21,9 млн. рублей. В их структуре 30,9% занимают амортизационные отчисления по основным средствам, 18,3% - расходы на содержание зданий и их ремонт, 8,2% - по договорам на оказание охранных услуг.
В целом за 2008 г. произошло значительное снижение экономических показателей по банку, что отрицательно повлияло на предоставлении ипотечных и других услуг населению, а следовательно, привело и к уменьшению прибыльности банка.
2.4 Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации
В данной главе подводятся итоги развития отечественного рынка ипотеки и рассматривается возможность использования новых методов и инструментов, способных обеспечить устойчивый рост в долгосрочной перспективе.
В настоящее время на развитие российского рынка ипотеки оказывает влияние ряд негативных факторов, среди которых следует выделить ограниченность доступа к рефинансированию, недостаточную ликвидность,
повышение уровня инфляции, удорожание заемных средств, замедление темпов строительства нового жилья, падение уровня доверия населения к финансовой системе. В Агентстве по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК) основные риски развития ипотечного кредитования
по линии предложения подразделяют на три группы.
Для первичных кредиторов [14,с.68]:
обесценивание долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;
сокращение долгосрочных источников финансирования;
«старение» ипотечных портфелей и рост резервов на возможные потери;
достаточность капитала;
недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;
не устоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество;
Для рефинансирующих организаций:
сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;
отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;
повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке.
Для институциональных инвесторов:
ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Центрального Банка;
законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;
дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока их обращения [14,с.68].
Данная структура рисков во многом определяется особенностями двухуровневой системы ипотечного кредитования в РФ, в основе которой лежит американская модель рынка. В качестве первичных кредиторов здесь выступают кредитные организации (банковские и небанковские), рефинансирующие ипотечные кредиты путем их продажи специализированным ипотечным агентствам (АИЖК, ГПБ - Ипотека, АТТА Ипотека) или напрямую через проведение сделок секьюритизации и выпуск
MBS (mortage - back securities, трансграничная секьюритизация) и ИЦБ (ипотечные ценные бумаги, локальная секьюритизация).
Успехи существующей двухуровневой системы ипотечного кредитования очевидны: в 2007 г. Российскими банками было выдано кредитов на 556,5 млрд. руб. против 44 млрд. руб. в 2005 г. На начало 2008 года ипотечные кредиты выдавали 587 кредитных организаций. Средневзвешенные процентные ставки по этим кредитам только за 2007 год снизились на 1,5 -1,7% - до уровня 12,3 - 12,5%. В результате доля ипотечного кредитования в общем объеме кредитов физическим лицам стала равна 15,6%. Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец 2007г. достиг 611 млрд. руб., что составило 20,6% от общей задолженности