Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированного процента.Это предполагает создание в стране нормально функционирующего рынка закладных, где можно в любое время продать закладное обязательство и получить обратно свой капитал. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица, своей подписью он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.
Как правило, закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту. Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме
основных процентов по кредиту взимают процент за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан
подготовить условия предоставления, и не имеет права изменить их, невзирая на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на:
земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли;
мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы;
коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости.
Рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемом на вторичном ипотечном рынке.
Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный (непосредственно охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию физических и юридических лиц под залог объектов недвижимости) и вторичный (охватывает процесс купли - продажи закладных, выпущенных на первичном рынке).
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам - с другой. Специфика
ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось в 90-х годах прошлого века. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции Российской Федерации (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1994г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса Российской Федерации. Кодекс обеспечивает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положение о праве собственности и других вещных правах на другие жилые помещения; основания для обращения взысканий за задолженное жилое помещений, а также ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. Во исполнение требования Гражданского Кодекса Российской Федерации 12.06.1996г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство ипотечного жилищного
кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
ФАИЖК призвано выполнять следующие функции (зафиксированы в программе «Свой дом»):
содействовать развитию ипотечного жилищного кредитования путем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками;
привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечные кредиты) в ликвидные (наличность);
стандартизации и унификации процедур ипотечного кредитования;
представление интересов ипотечных структур в правительстве и других госучреждениях [5,с.26].
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе [3,с.38]:
определены основные требования о содержании договора об ипотеке и закладной;
определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
установлены понятия о последующей ипотеке и условиях, на которых она допускается;
заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений;
четко отражены правоотношения в области жилых домов и квартир.
В январе 2000 г. Правительством была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору
схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования является приемлемой, если она удовлетворяет требованиям юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
В ноябре 2003 г. был принят закон №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные ценные бумаги как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество, наподобие акционерного, которое может совершать количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги. Реализация закона связана с инструкциями ЦБ, от которых во многих зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три обязательных дополнительных норматива - Н 17 (обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала); Н 18 (соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%); Н 19 (объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка). Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами, т.к. иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные ценные бумаги, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, т.к. мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия [4,с.46].
Итак, ипотека как продукт потребительского кредитования возникла еще до нашей эры и продолжает развиваться на сегодняшний день.
Первоначально ипотечный кредит возникал как государственный, позже появились и частные банки. В настоящее время ипотечная деятельность в России как государственных, так и частных банков регулируется федеральным законодательством.
1.2 Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти РФ, а также основные участники рынка ипотечного кредитования разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации предоставлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако, по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования:
кредитование через ипотечный банк;
финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных;
продажа жилья в рассрочку строительными фирмами;
программы льготного кредитования отдельных категорий граждан.
Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования.
Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита
производится поэтапно, по мере строительства объекта. Программа
рассчитана на коммерческих застройщиков.
Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
Схема «Комбинвест». Кредит выдается в случае, если рыночная стоимость нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья.
Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции.
Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение жилья.
В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа», которая предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика. Но эта схема невыгодная для заемщика, т.к.
он несет затраты на оформление кредита, при невозможности внести очередной платеж заемщик может лишиться части выплаченных средств, а в
случае банкротства банка заемщик теряет свои средства и надежду на
получение квартиры.
Другим способом снижения риска является наличие поручителя, как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействия коммерческих банков и предприятий:
жилищные ссуды предприятий своим работникам;
продажа жилья работникам с рассрочкой платежа;
кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий.
Как один из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций - застройщиков жилья под будущее поступление от инвесторов (или дольщиков) [22,с.49].
Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:
Банки, имеющие приличный портфель закладных (Сбербанк Российской Федерации, Внешторгбанк и т.д.);
Вновь входящие на рынок банки (Банк Москвы, Собинбанк, «Союз» и др.);
Мелкие региональные агенты;
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Основными источниками ипотечного финансирования в Российской Федерации являются:
бюджетные организации;
средства кредитных институтов;
средства кредитных нефинансовых институтов;
иностранные займы и инвестиции [22,с.50].
Финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных.
Анализируя вышесказанное, приходим к выводу, то формирование федеральной системы ипотечного жилищного кредитования РФ происходит на основе двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов кредитования - кредитование через ипотечный банк; финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка; продажа жилья в рассрочку строительными фирмами; программы льготного кредитного кредитования отдельных категорий граждан.