«Кредит на недвижимость» - программа кредитования под различные виды обеспечения, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости;
«Ипотечный кредит» - программа кредитования под залог кредитуемого объекта недвижимости, либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого объекта недвижимости;
Кредит «Ипотечный +» - выделяется в составе «Ипотечного кредита» и выдается на цели строительства/приобретения объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Банка. ( Приложение 1)
Жилищный кредит предоставляется:
по месту регистрации заемщика / одного из созаемщиков;
по месту нахождения предприятия (клиента Банка) - работодателя заемщика / одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого / строящегося объекта недвижимости;
по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.
В отличие от других видов кредитования ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен только на приобретение жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья.
Ипотечный кредит - только одна из составляющих ипотечной системы, общую характеристику которой можно выразить в виде [19,с.36]:
|
Инвестор Подсистема вторичного рынка Рынок ценных бумаг Кредитор_____________________________ Подсистема первичного рынка Рынок ипотечных кредитов Заемщик, Инвестор_________________________ Подсистема недвижимости Рынок недвижимости Продавец жилья |
Внешняя среда Политические факторы Экономические факторы Правовые факторы Исторические факторы Другие факторы |
Рис. 1. Ипотечная система
Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте на срок не более 30 лет наличными деньгами или в безналичном порядке.
Максимальный размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности созаемщиков и не должен превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке (далее - проводимых работ).
Перечень документов при оформлении Жилищного кредита:
Заполненная анкета, с подписями поручителей (Приложение 2);
Заполненные справки о заработной плате:2-НДФЛ за последние 6 месяцев, ксерокопии трудовых книжек, заверенные отделом кадров на заемщика и поручителей;
Оригиналы паспортов заемщика и поручителей и их ксерокопии (все заполненные страницы, а также - страницы «семейное положение» и «дети», даже если чистые);
Выписка со счета пластиковой карты о поступлении з/п за последние 6 мес.;
Военный билет (мужчинам до 27 лет);
Реквизиты организаций по месту работы заемщика и поручителей вписать в анкету, либо на отдельном листе (р/счет, банк, БИК, ОГРН, юр. и почт. адреса);
Сберкнижка: вклад «Универсальный»;
Зачислить первоначальный взнос на СБЕРКНИЖКУ (не менее 30%) в момент подачи заявки на получение кредита.
Требования к Заемщикам предъявляются следующие:
Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющий официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику / созаемщиком 75 лет. По заявлению заемщика / созаемщиков Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита (с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на 3 года с даты заключения кредитного договора. В случае установления отсрочки по погашению кредита в период действия кредитного договора оформляется дополнительное соглашение к нему. Отсрочка по уплате процентов за пользование кредитом не предоставляется. В случае увеличения срока кредитования процентная ставка за пользование кредитом по договору с даты, следующей за датой предоставления отсрочки, устанавливается исходя из общего срока кредитования с учетом предоставляемой отсрочки.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банк принимает различные виды обеспечения:
поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;
поручительства юридических лиц;
залог недвижимого имущества;
залог незавершенного строительством недвижимого имущества;
залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;
залог эмиссионных и неэмиссионных ценных бумаг;
залог транспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если иное не установлено другими нормативными документами Сбербанка России по кредитованию физических лиц);
гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
При этом недвижимое имущество может использоваться в качестве единственного обеспечения.
Залог кредитуемого объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора (с оформлением закладной).
Закладываемый Объект должен принадлежать заемщику /созаемщикам на праве собственности. Права на Объект недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
жилое помещение является отдельной квартирой или отдельной изолированной комнатой, на которую в установленном порядке оформлено право собственности как на отдельный объект недвижимости;
жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;
жилое помещение обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни [21,с.16];
жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).
В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо - газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям: не находиться в аварийном
состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли - продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких - либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника - залогодателя (ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.
Покупка жилого помещения за счет кредитных заемных средств - один из распространенных и наиболее актуальных способов приобретения жилой недвижимости. Это покупка жилого дома, квартиры или комнаты с использованием целевого кредита или займа, выданного на приобретение жилого помещения.
Выдачу гражданам кредита банком или иной кредитной организацией с целью приобретения жилого помещения также называют ипотечным жилищным кредитованием [16,с.25].
Необходимым условием получения кредита является страхование заемщиком (с указанием в качестве выгодоприобретателя Банка) следующих видов риска:
страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;
страхование жизни и риска потери трудоспособности заемщика.
Страховая сумма по договору страхования жизни и потери трудоспособности устанавливается не менее чем в размере задолженности по кредитному договору.
Таким образом, при заключении договора страхования имущества от рисков повреждения и уничтожения должно соблюдаться условие, что
размер страховой суммы не должен превышать оценочной стоимости квартиры, определенной независимым оценщиком.
Расходы, оплачиваемые Заемщиком:
оплата услуг нотариуса за нотариальное удостоверение документов, а также их копий, требуемых при подаче документов на государственную регистрацию;
уплата сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесение
изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке; оплата страхования;
оплата услуг независимых оценщиков, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности, которые определяют рыночную стоимость квартиры.
В договоре ипотеки (договоре купли продажи и ипотеки) предусматривается условие об обязательном согласовании с Банком перепланировки кредитуемого объекта недвижимости, влекущие его конструктивное изменение и изменение стоимости в случае реализации (например: объединение двух квартир; перепланировка двухкомнатной квартиры в однокомнатную и наоборот; и т.п.).
На срок, установленный для оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости, заемщик / созаемщики обязаны предоставить иные формы обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.
До выдачи «Ипотечного кредита» на цели индивидуального строительства надлежащим образом оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.
В случае, если супруг (-а) заемщика не является созаемщиком, Банк оформляет его (ее) поручительство по всем обязательствам заемщика по кредитному договору в качестве дополнительного обеспечения (или, при необходимости, с составе основного обеспечения). По «Ипотечному кредиту» и кредиту «Ипотечный +» в качестве дополнительного обеспечения
исполнения всех обязательств заемщика / созаемщиков по кредитному договору обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика / созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом / строящемся объекте недвижимости.
В качестве дополнительного обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Банк вправе принимать залог имущественных прав по
договору инвестирования строительства (договору уступки права
требования).
Срок рассмотрения документов не должен превышать 18 рабочих дней с даты предоставления заемщиком / созаемщиками полного пакета документов до даты принятия кредитным комитетом Банка решения о выдаче / отказе в выдаче кредита.
Платежеспособность заемщика / созаемщика определяется с учетом следующего:
срок кредитования в месяцах (t) не включает период отсрочки погашения кредита;
в зависимости от величины среднемесячного дохода (Дч) применяются следующие коэффициенты (К):
К= 0,8 при Дч в сумме до 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) включительно;
К= 0,9 при Дч в сумме свыше 21 000 рублей (эквивалента в иностранной валюте) [8,с.48].
Банк вправе принимать в расчет платежеспособности заемщика / созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы следующие виды доходов:
доходы, получаемые им по другим местам работы, если трудовой договор (гражданско - правовой договор) заключен на срок свыше 1 года, при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;
доходы, получаемые им от занятия частной практикой, либо от иных
источников, разрешенных законодательством, документально подтвержденные;
доходы супруги (-а) заемщика учитываются аналогично доходам заемщика);
сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет получаемую заемщиком / созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
Процесс ипотечного кредитования состоит из нескольких этапов и выглядит следующим образом:
Первый этап:
Рассмотрение заявки заемщика, предварительная квалификация заемщика.
На данном этапе происходит первое обращение заемщика в Банк, консультация кредитного инспектора. Кредитный инспектор (на основании представленных документов и данных, содержащихся в программном обеспечении) проводит предварительную квалификацию заемщика в соответствии с Положением о кредитовании физических лиц. Если вышеуказанные условия выполняются, то для рассмотрения возможности кредитования заемщику предлагается заполнить заявление - анкету.
Второе обращение - предоставление заемщиком полного комплекта документов.