физических лиц перед кредитными организациями и 3% к величине банковских активов [25,с.69].
Важное место на рынке отводится системе рефинансирования ипотеки. Количество досрочно погашенных кредитов (в этот показатель включаются также выкупленные рефинансирующими организациями кредиты) выросло с 2005 г. более чем в 9 раз. Основным источником досрочного погашения (для первичных кредиторов) стала уступка прав требования по договорам ипотечного кредитования на общую сумму в 113,9 млрд. руб. (68% от общего объема досрочного погашения). В 2007 г. основными источниками рефинансирования ипотечных кредитов были средства кредитных организаций (41,6%), специализированных организаций (ипотечных агентств, 31,3%), иностранных компаний (22,6%) и фондов ипотечного жилищного кредитования и управляющих компаний (4,5%). Общая численность рефинансирующих кредитных организаций достигла 30, при этом до 90% данных организаций одновременно являлись участниками первичного рынка ипотечного кредитования.
В рамках рефинансирования ипотечных кредитов 11 оригинаторов (кредитные организации и специализированные ипотечные агентства) провели 11 сделок трансграничной секьюритизации на 17 млрд. рублей.
Обеспечение такого рода сделкам состояло как из собственных кредитов, выданных банками, так и из кредитов, предварительно выкупленных у банков партнеров. В 2005-2006 гг. активно формировались ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ). Всего их было создано 11 со стоимостью чистых активов (СЧА) 6,4 млрд. руб. на начало 2008 г.
Однако, несмотря на все перечисленные успехи, отечественный рынок ипотечного кредитования оказался не готов к негативным событиям, происходящим на международных финансовых рынках. Сбербанк, крупнейший банк по количеству выданных кредитов, увеличил объем выданных кредитов в первом полугодии 2008 года по сравнению со вторым
полугодием 2007 г. лишь на 25%, в то время как четыре банка из TOP 10 по объему выданных ипотечных кредитов продемонстрировали отрицательный рост. Большинство банков повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам. При этом ряд кредитных организаций вовсе временно приостановили выдачу этих кредитов в связи со значительным ростом стоимости фондирования. Так, сумма первоначального взноса была повышена с 10 до 20 - 30%, а в качестве подтверждения доходов стали приниматься лишь справки по форме 2 НДФЛ.
За первое полугодие 2008 г. АИЖК рефинансировало 16 448
ипотечных кредитов с суммарным остатком ссудной задолженности на дату рефинансирования в размере 15,38 млрд. руб. против 23,76 млрд.руб. в первом полугодии 2007 г.
Следует отметить, что АИЖК признает недостаточную устойчивость выстроенной системы рефинансирования: предлагаемая им схема предусматривает, что «банки, предоставляющие ипотечные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, а последние - с АИЖК. Каждая из посреднических структур получает свою долю в доходах от кредита, что не способствует снижению процентов по ипотечным жилищным кредитам».
Приоритетным направлением деятельности АИЖК сегодня является развитие вторичного рынка, т.е. рефинансирование ипотечных кредитов на рынке капиталов. В соответствии с ориентирами правительства в 2010 г. в России должно быть выдано до 1 трлн. руб. ипотечных кредитов, половина из которых должна рефинансироваться посредством проведения сделок секьюритизации, а вторая половина останется на балансе банков. При этом доля банков АИЖК в рефинансировании, как ожидается, будет снижаться при сохранении ипотечных кредитов на банковских балансах. В настоящее время доля Агентства в сделках секьюритизации составляет 20%; оставшиеся 80% приходятся на коммерческие банки и рефинансирующие организации [14,с.70].
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОЙ ИПОТЕКИ В РОССИИ, РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИХ УСТРАНЕНИЮ
3.1 Проблемы ипотеки в России и пути их решения
В настоящее время жилищная проблема в России приобрела статус приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», к реализации которого правительство приступило в конце 2005 года.
На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта, - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.
Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Одной из ключевых проблем неразвитости российской ипотеки является несовершенство, а порой и само отсутствие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования. На основе этого можно выделить несколько направлений совершенствования законодательства.
Предполагается уделить особое внимание второй группе положений, в том числе правам кредитора при взыскании проблемной задолженности, ограничению действия норм законодательства о защите прав потребителей, уточнении условий, допускающих предъявление требования о досрочном погашении кредита, ограничение (запрет) деятельности нелицензированных организаций на рынке потребительского кредитования и т.д. Закон должен не просто наделять потребителя (заемщика) новыми правами на получение полной информации о кредитном продукте, но и регулировать отношения между кредитором и заемщиком, возникающие после предоставления кредита, в частности, в случае неполного или несвоевременного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.
Необходимо добиваться полного логического и системного соответствия между законодательными положениями, регулирующими все «периоды жизни» потребительского кредита, в том числе включенными в законы о потребительском кредите, о кредитных историях, о коллекторской деятельности, о залоге движимого имущества, об исполнительном производстве, о банкротстве и исполнительном производстве (в части обращения взыскания на имущество и банкротства физических лиц). Предполагается, что положения данного закона целесообразно распространить на ипотечный кредит, предоставляемый физическим лицам. Подготовка законодательства о секьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизации должно позволить осуществлять
не только локальные сделки секьюритизации кредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе (поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионным соглашениям, лизинговым договорам и пр.).
Смежными правовыми вопросами, которые необходимо решить при создании законодательной базы секьюритизации активов, являютcя: регулирование залога субъективных прав, определение правового статуса специального эмитента (SPV), совершенствование законодательства об уступке прав требования, ведение новых видов ценных бумаг, введение института залога банковского счета и номинальных счетов, создание специального режима налогообложения таких сделок, введение института специального представителя владельцев ценных бумаг (облигаций) и общего собрания их владельцев, статус рейтинговых агентств и правовые последствия присвоения ими кредитных рейтингов.
Изменение законодательства об ипотечных ценных бумагах и совершенствование законодательства об ипотеке.
Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.
Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.
Важным вопросом дальнейшего развития рынка российской ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных
кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут
непосредственное влияние на законодательство регулирование ипотечных
ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной
секьюритизации, во - первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass - through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предположить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые инвестиционных фондов или ценных бумаг.
Внедрение новых финансовых инструментов.
С точки зрения банков первостепенный интерес представляют новые виды вкладов - безотзывные срочные вклады, а также жилищно - накопительные вклады (строительные сбережения). Их регулирование требует поправок в Гражданский кодекс РФ, банковское законодательство, а также, возможно, принятие специальных законов.
Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:
Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими
значительной части населения воспользоваться программами ипотечного
кредитования ввиду невысоких доходов.
В то же время следует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может
привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов.
Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль.
Необходимо отметить, что для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.
Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов, существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения №254 - П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
После опроса ряда банков Комитет АРБ по ипотечному кредитованию (далее - Комитет) подготовил и направил следующие предложения в Министерство регионального развития по внесению изменений в указанное положение Банка России:
увеличить размер суммы кредитов, вошедших в портфель однородных ссуд. В настоящее время в портфель однородных ссуд включаются кредиты, сумма которых не превышает 0,1 % от капитала банков;
отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдаче нового кредита на погашение старого);
подготовить изменения в Положение №254 - П в целях его смягчения для улучшения ситуации с кредитованием банками строительства новых Объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.
Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо: