В общем, в 2013 году рынок ипотечного кредитования в РФ демонстрировал тенденцию к активизации и расширению, восстанавливаясь после финансового кризиса 2008-2009гг.
Ипотечное кредитование, как одна из важных отраслей банковских услуг, как и для населения, так и для экономики в целом нуждается в достаточно отлаженной системе правового регулирования. В настоящее время законодательство Российской Федерации, регулирующее сферу ипотечного кредитования постоянно совершенствуется, всё более соответствуя общепринятым мировым стандартам в этой области банковской деятельности.
Ипотечные кредитные отношения в первую очередь регулируются нормами гражданского и жилищного права. Основные нормы и правила, касающиеся ипотечных отношений, как частного случая кредитных отношений, обеспеченных залогом регулируются Гражданским кодексом РФ и Гражданским процессуальным кодексом РФ.
В частности, это §2 гл. 42 ГК РФ (так как ипотека является вариантом кредитных отношений) и §3 гл. 23 ГК РФ (применяемая в связи с отношениями залога, возникающими в ипотечном кредитовании). Эти отношения так же регулируются ГПК РФ, в частности, ст. 446 ГПК РФ устанавливает перечень имущества, принадлежащего должнику, на которое не может быть обращено взыскание. Таким имуществом, в том числе, является и жилое помещение или его части, если они являются единственным пригодным для проживания жильём должника и членов его семьи.
Основным законом, регулирующим ипотечные отношения является Закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013). Согласно этому закону положения о залоге, устанавливаемые ГК РФ применяются в том случае, если они специально не оговорены в Законе об ипотеке.
Другими специальными законодательными и нормативно правовыми актами, регулирующими ипотечные кредитные отношения являются также:
- Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. от 23.07.2013);
- Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 12.03.2014);
- Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004 №117-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
В настоящее время в ГД ФС РФ так же внесён законопроект об организации системы стройсберкасс для создания накопительно-ипотечной системы обеспечения граждан жильём (германская модель ипотечного кредитования).
Но в тоже время существует и немало законодательных пробелов, в первую очередь создающих проблемы при наложении взыскания на заложенное имущество должника. В частности, это касается законодательных актов в отношении банкротства физических лиц. Банкротство граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями в настоящее время регулируется гл. 10 Федерального закона от 26.12.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 14.03.2013).Но данная статья регламентирует лишь общие положения о банкротстве граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Это нередко ведёт к злоупотреблениям со стороны граждан-должников и, соответственно, приводит к нарушению платёжной дисциплины. Для более чёткого определения и регламентации процедур банкротства физических лиц (граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями) необходимо принятие специального закона о банкротстве физических лиц (в настоящее время проект данного закона готовится к прохождению второго чтения в ГД ФС РФ). В законопроект планируется ввести следующие изменения:
- сделать обязательным институт финансового управляющего (в настоящее время он факультативен и применяется только в случае необходимости постоянного управления имуществом и финансами гражданина-должника). Это должно также ликвидировать такую проблему, как недостаточная финансовая грамотность большинства граждан-должников, не позволяющая последним самостоятельно участвовать в процедурах банкротства.
- изменить размер вознаграждения для управляющего, что позволит пользоваться его услугами менее состоятельным гражданам (в настоящее время законопроект предусматривает размер вознаграждения в 10 тыс. руб. ежемесячно плюс проценты, начисляемые при непредоставлении гражданином плана реструктуризации долга или его отмены арбитражным судом). Планируется сделать фиксированное вознаграждение в виде единовременной уплаты в размере 10 тыс. руб. плюс процент от суммы удовлетворённых требований.
- увеличить минимальную сумму задолженности, позволяющую приступить к процедуре банкротства (в настоящее время она установлена в размере 50 тыс. руб., планируется увеличить её размер для граждан, е являющихся индивидуальными предпринимателями до 150 тыс. руб.);
- установить порядок раскрытия информации о гражданине-должнике, что позволит банкам проводить более качественный анализ платёжеспособности потенциального заёмщика;
Существует и ещё одна значимая проблема, связанная с наложением взыскания на заложенное имущество должника. Ст. 446 ГПК РФ не позволяет наложить взыскание на жильё должника, если оно является единственным, подходящим для проживания помещением, находящимся в распоряжении должника. При этом в законе никак не оговорен размер или иные достаточные нормы проживания. Это приводит к таким ситуациям, когда суд не может наложить взыскание на имущества в случае если гражданин-должник, к примеру, проживает в роскошном особняке, являющемся предметом ипотеки, но он является единственным жильём должника. В законопроект предлагается ввести изменение, позволяющее разрешить наложение взыскание на единственное жильё должника в том случае, если оно является избыточным. При этом взыскание может быть обращено на единственное жильё должника, если оно превышает обозначенный законом уровень (при этом должны быть учтены интересы и права членов семьи должника). Такое недвижимое имущество может быть реализовано с обязательным предоставлением (приобретением) для должника другого жилья, соответствующего санитарным нормам проживания. Это изменение позволит привести законопроект о банкротстве физических лиц в соответствии с Постановлением КС РФ от 14.05.2012 №11-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца второй части первой части статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова". В данном Постановлении КС РФ отметил, что запрет на наложение взыскания на единственное жильё должника не соотносится с характеристиками такого жилья.
Ещё одной причиной, могущей быть причиной снижения платёжной дисциплины является положение, озвученное в Федеральном законе №405-ФЗ от 16.11.2011: "Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки". Эта же норма может быть причиной повышения риска недополучения дохода банком, так как допускает возможность не полного покрытия залогом обязательств должника по сумме основного долга и начисленных процентов.
Часто в анализе законодательства, регулирующего ипотечные кредитные отношения встречается тема о необходимости отмены признания незаконным взимания комиссии за предоставление ипотечного кредита. Этот вопрос далеко не так однозначен, как порой это кажется. С одной стороны, взимание комиссии действительно позволит банкам избежать упущенной выгоды в случае досрочной выплаты кредита или при иных причинах, прерывающих действие кредитного договора. Но с другой стороны, взимание комиссии увеличивает расходы, производимые заёмщиком, в случае исполнения кредитного договора в срок ведёт к дублированию расходов клиента по обслуживанию долга (ведь банк формально уже получил часть прибыли, которая должна была покрыть риск досрочного погашения или неполучения процентного дохода, но так как данный риск не реализовался, то фактически банк получил двойной доход от сделки, что несколько сомнительно с точки зрения закона). Ведение комиссии за выдачу кредита также может привести и к уменьшению доступности ипотечного кредитования большинству граждан. Сомнительным, как мне кажется, выглядит и довод, что комиссия позволит мелким банкам успешнее конкурировать с крупными. Комиссия, как и любая дополнительная плата, увеличивает цену кредита и, как уже было сказано, увеличивает расходы клиента. Допустим, что мелкий банк при этом снизил процентную ставку, так как компенсировал потери от этого взятой комиссией. В этом случае цена кредита, как таковая не изменится, просто сумма процентов будет перенесена на сумму комиссии. Крупный банк, так же снижая процент, но не взимая комиссии (у него есть и другие пути компенсации возникающих потерь), даст клиенту более выгодные условия, так как в этом случае снижение цены кредита будет реальным. К кому пойдёт клиент? К крупному банку, это выгоднее. Таким образом мелкий банк в этом случае теряет потенциального клиента вместо приобретения теоритических конкурентных преимуществ. Даже если клиент не уходит, риск потери клиента в этом случае вырастает значительно.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что хотя отечественное
законодательство значительно приблизилось к международному стандарту, всё же
остаются проблемы, требующие решения, особенно касательно наложения взыскания
на имущество должника.
3. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации
.1 Риски ипотечного кредитования в современных условиях
Ипотечное кредитование считается банками одним из самых надёжных видов кредитования. Причиной такой высокой степени надёжности является используемый при данном виде кредитования залог - залог недвижимости. Недвижимость даже по истечении большого периода времени, как правило, мало меняется в цене (и при этом в большинстве случаев недвижимость, купленная на первичном рынке демонстрирует тенденцию к увеличению рыночной стоимости), недвижимость имеет меньший риск подвергнуться случайной или неумышленной порче и многое другое. Тем не менее, и в данной сфере банковской деятельности имеют место риски (в том числе и специфические) не учитывать которые нельзя. При этом риски, возникающие в сфере ипотечного (как, впрочем, и любого) кредитования касаются не только кредитора в лице банка, но и заёмщика: высокая степень рисков повышает стоимость кредитного продукта. Поэтому степень рисков, принимаемых на себя банком и способы, и методы их преодоления (компенсации) является значительной проблемой сферы ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитования в отличии от других его видов имеет ряд специфичных черт, которые влияют на характер возникающих в этой сфере рисков. Обычно выделяют следующие специфические черты:
- долговременный характер кредита;
- наличие особого вида обеспечения - залога недвижимости (жилья), которое используется для хозяйственного ведения или эксплуатируется заёмщиком (используется для проживания) до окончания погашения кредита, а также использования в качестве обеспечения прав требования;
- наличие специальных юридических процедур для реализации предмета залога;
- использования страхования не только предмета залога, но и необходимость страхования жизни и здоровья заёмщика;
- особый юридический характер сделки ипотечного кредитования.
Поэтому деятельность банка по ипотечному кредитованию требует гораздо более тщательной работы с клиентом (в том числе и предварительной - андеррайтинг (метод многостороннего анализа платежеспособности потенциального заёмщика, проводимый на предварительном этапе предоставления кредита и направленный на уменьшение рисков мезоуровня), высокой квалификации сотрудников кредитного учреждения, а также специфических процедур, как например работа с инвесторами при предоставлении кредитов для приобретения недвижимости на первичном рынке (в том числе при долевом участии).
Возникающие в современных условиях риски принято делить на три группы:
Макроуровень (уровень стран и межгосударственных отношений):
. страновый риск - риск ухудшения или потери платёжеспособности заёмщика, связанные с общей политической, экономической, социальной обстановкой в стране;
. фискальный риск - риск, связанный с изменениями в законодательстве, налоговой политике государства;
. монетарный риск - риск, связанный с монетарной (денежно-финансовой) политикой государства, также его деятельности на внутреннем финансовом (фондовом) рынке (некоторые экономисты объединяют два последних риска в единую группу фискально-монетарных рисков, а также выделят из них группу международных политических и финансовых рисков);
Мезоуровень (уровень инвесторов и клиентов банков):
. кредитные риски:
а) риск невыполнения клиентом долгового обязательства (неоплаты основной суммы долга)- этот риск связан со способностью заёмщика выполнять свои обязательства перед банком и обуславливается такими причинами как потеря работы, уменьшения уровня персональных доходов и пр.;
б) риск досрочного погашения кредита (что приводит к потере банком прибыли от выплаты начисляемых процентов);
· риск утраты или порчи;
· риск обесценивания;
· риск потери права собственности;
· риск неверной оценки;
· риск неликвидности;
г) риск потери клиента;
д) риск неполучения страхового возмещения;
е) риск упущенной выгоды;
ж) риск незавершённого строительства;
. финансовые риски:
а) риск потери ликвидности;
б) процентный риск;
. правовые риски:
а) риск невыполнения договорных обязательств;
б) риски обращения взыскания на залог;
Микроуровень (уровень деятельности кредитной организации):
. Управленческий;
. Операционный;
. Репутационный.
Одним из существенных рисков на рынке ипотечного кредитования эксперты считают риск замедления темпов роста строительства жилья на фоне общего замедления экономического роста в стране.
Риск невыполнения клиентом долгового обязательства (неоплаты или просрочки оплаты основного долга) является одним из существенных рисков в сфере кредитования. Основным фактором, приводящим к высокой степени данного рискамногие экономисты считают снижение требований ведущих банков к ипотечным заёмщикам, который может реализоваться при развитии неблагоприятных тенденций в экономике, в частности росте безработицы и уменьшении доходов заёмщиков на фоне экономического и делового спада. Высокую степень вероятности реализации данного риска подтверждает и стабильно растущий, хотя и на низком уровне, уровень безработицы (5,6% на IV квартал 2013 по сравнению с аналогичным периодом 2012 года (5,2%)) (Приложение 17). Высокую вероятность снижения доходов заёмщиков (в том числе и потенциальных) демонстрирует и имеющее место снижение темпов роста заработной платы в 2013 году: 5,9% против 9,2% за аналогичный период 2012 г. (Приложение 18).