- сведения о заёмщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, количество иждивенцев, место проживания заёмщика и поручителя;
- информация о приобретаемой недвижимости;
- наличие первоначального капитала;
- сведения о занятости заёмщика и поручителя;
- сведения об активах заёмщика и поручителя;
- сведения об имуществе заёмщика.
Третий этап - это оценка возможности погашения кредита. Для этой цели проводится андеррайтинг клиентов, то есть анализ финансовых возможностей заёмщика, его стремление погасить кредит, оцениваются риски кредита. Для оценки возможности возврата кредита рассчитываются специальные коэффициенты:
- отношение периодических платежей по кредиту к периодическим доходам клиента;
- отношение жилищных расходов к совокупному доходу клиента;
- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемой недвижимости;
- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи заложенной недвижимости.
На основе результатов такой оценки кредитным учреждением принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании (четвёртый этап). Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины отказа в предоставлении кредита. Такой причиной может быть, в том числе, и предоставление клиентом ложной информации. При положительном решении клиенту предоставляется список необходимых документов. Решение по кредиту формируется на основе экспертного заключения, содержащего следующую информацию:
- желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
- анализ объекта залога;
- информация о заёмщике, членах его семьи и поручителях;
- описание потенциальной сделки;
- источники погашения кредита;
- расчёт возможной суммы кредита;
- анализ рисков: кредитного, снижения рыночной стоимости недвижимости, её уничтожения или повреждения;
- риск утраты трудоспособности или смерти заёмщика;
- предлагаемой обеспечение.
Разработанный кредитный проект рассматривается в кредитном комитете и, в случае положительного решения выбирается схема оформления залога приобретаемого имущества с уведомлением клиента.
На следующем этапе, при заключении кредитной сделки, оформляются следующие договора:
- договор купли-продажи недвижимости;
- кредитный договор (включает сумму кредита, срок кредитования, размер процентов, очерёдность погашения кредита и процентов по нему, основания для досрочного расторжения договора и взыскания суммы долга и процентов, права и обязанности сторон и т.д.);
- договор ипотеки, подлежащий государственному регистрированию (включает предмет ипотеки, цену заложенного имущества, существо основного обязательства, срок исполнения основного обязательства, указание на нахождение заложенной недвижимости в пользовании клиента, требование по страхованию заложенного имущества, основания взыскания, обращённого на предмет ипотеки, права и обязанности сторон и т.д.);
- договора страхования (ипотечного кредита, заложенной недвижимости, жизни и здоровья клиента).
Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено тремя различными способами:
- заключением договора об ипотеке приобретённого жилого помещения с нотариальным заверением совершённой сделки и государственной регистрацией возникшей ипотеки;
- заключением трёхстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором переход прав собственности от продавца к покупателю (заёмщику) и ипотеку жилого помещения в пользу кредитора все заинтересованные в сделке лица (кредитор, заёмщик и продавец) фиксируют, регистрируют и нотариально заверяют последовательно и практически одновременно;
- заключением договора приобретения жилого помещения за счёт кредитных средств, когда ипотека данного жилого помещения возникает в силу закона (законная ипотека) с момента регистрации договора купли-продажи.
В результате заключения подобных договоров заёмщик, приобретающий жильё в кредит, обязан передать данное вновь приобретённое жилье в залог для обеспечения кредитной сделки. Таким образом складывается довольно любопытная и противоречивая юридическая ситуация: норма о передаче вновь приобретённого имущества в залог является диспозитивной (возникающей по добровольному соглашению сторон), но в то же время подзаконными актами данная норма устанавливается как обязательная. По мнению большинства юристов данная обязательность залога вновь приобретённого на предоставленные банком заёмные средства жилого помещения (для обеспечения возврата предоставленных на приобретения закладываемого жилого помещения заёмных средств) отпугивает большинство потенциальных заёмщиков, которые ввиду недостаточно устойчивого финансового положения (и, соответственно неуверенности в возможности возвратить долгосрочный кредит) не хотят приобретать жильё, с которым в дальнейшем придётся расстаться.
Договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства между двумя сторонами (залогодателем и залогодержателем) в письменном виде. При этом в договоре могут участвовать три лица, если залогодатель выступает в качестве поручителя должника по основному обязательству. Договор может быть составлен как единый документ (так как законодательством не предъявляется какие-либо особые требования к форме данного документа), собственноручно подписанный сторонами, при этом допускается факсимильное воспроизведение подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись и другие аналоги собственноручной подписи). Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, при нарушении данного требования договор признаётся ничтожным. С момента регистрации договор вступает в силу. Не подлежит регистрации лишь договор, в котором отсутствуют данные и существенные условия, определённые в ст. 9 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: наименование предмета ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, либо нарушены правила выдачи закладной по данному договору (Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ст. 13, п. 4). Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора ипотеки в настоящее время не является обязательным (Федеральный закон №216-ФЗ от 30.12.2004 г. (в ред. от 06.12.2011 г.) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение договора может быть произведено добровольно по желанию сторон (это даёт дополнительное финансовое бремя для участников сделки в виде уплаты государственной пошлины (нотариального тарифа) в размере 1,5% от суммы договора). Этап завершается перечислением средств безналичным путём на счёт клиента.
Следующий этап - обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:
- осуществлении приёма платежей;
- проверке соответствия фактических платежей графику;
- ведении бухгалтерского учёта проводимых операций;
- расчёте и перечислении платежей по налогам на недвижимость и страхованию;
- взимании просроченных платежей;
- работе с проблемными кредитами (изменение или перезаключение кредитного договора, наложение взыскания на заложенное имущество, расторжение договора с досрочным взысканием суммы долга и процентов и пр.);
- ведении отчётности по выданным кредитам.
Заключительный этап ипотечного кредитования - закрытие кредитной сделки. После погашения суммы долга и уплаты процентов ссудный счёт клиента обнуляется, и кредитная сделка закрывается с внесением соответствующей записи в Государственный реестр. При невыполнении условий договора кредитор, в судебном или внесудебном порядке, обращает взыскание на предмет залога. Последний реализуется и полученные средства идут на погашение долга кредитору, оплату расходов по процедуре обращения взыскания и реализации предмета залога. Оставшаяся сумма передаётся заёмщику.
Для оформления социальной ипотеки существует особый порядок. Рассмотрим его на примере ипотеки для молодой семьи. Для участия в данной ипотечной программе молодая семья должна подать следующие документы:
- заявление в 2-х экземплярах (один из них с проставленными регистрационными данными возвращается заявителю);
- документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
- свидетельство о браке (для полных семей);
- документ, подтверждающий, что молодая семья нуждается в улучшении жилищных условий;
- документ, подтверждающий доходы молодой семьи, позволяющие оплачивать расчётную стоимость жилья в части, превышающей размер предоставленной субсидии;
- выписку из домовой книги (копию финансового лицевого счёта).
Далее органы местного самоуправления в течении 10-ти дневного срока (организовав работу по проверки сведений, содержащихся в поданных документах) принимает решение о признании или отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы социальной ипотеки. Об этом заявитель должен быть уведомлен в письменном виде.
После включения в программу молодая семья получает именное свидетельство, которое в течении 2-х месяцев со дня выдачи молодая семья должна подать в банк-партнёр программы. После этого в банке открывается именной счёт для зачисления субсидии. В этом же банке молодая семья может получить кредит для покупки недвижимости.
Для участия в ипотеки для бюджетных работников набор документов тот же, добавляется только справка с места работы, подтверждающая стаж.
Участвовать в программах социальной ипотеки можно только один раз. Если
по каким-либо причинам участник не воспользовался предоставленными документами
по социальной ипотеки, получить их повторно участник может только после
предоставления документов, подтверждающих, что он не открывал банковский счёт и
не получал социальных выплат.
2. Современное состояние ипотечного кредитования в России
Наблюдаемые в настоящий момент динамика макроэкономических показателей: ослабление внутреннего спроса, уменьшение количества инвестиций (в том числе обусловленных возрастанием производственных издержек, вызванных как необоснованными тарифами естественных монополий, так и роста зарплат, который на фоне общего замедления экономики и уменьшения производительности труда становиться отсроченным фактором риска) позволяет делать выводы о возможном уменьшении темпов роста ипотечного кредитования в РФ. Согласно прогнозам АИЖК при продолжении рецессии возможны даже остановка или отрицательный показатель роста ипотечного рынка, ввиду уменьшения общих доходов клиентов и потенциальных заёмщиков, а также проявления такого фактора риска, как увеличение безработицы. Но пока это область прогнозов, а реальные показатели ипотечного рынка демонстрирую его опережающее развитие на фоне развития прочих отраслей экономики и рынка кредитования в частности.
По итогам прошлого 2013 года в России наблюдался ипотечный бум. В 2013 году общее количество выданных ипотечных кредитов составило 878496 (превышение в том же периоде 2012 года в 1,19 раза), что составило 1 385361млн. руб. в денежном выражении, что в 1,31 раза превысило показатель 2012 года (см. Приложения 1, 2). Доля купленного в ипотеку жилья составила 24,3% от общего количества сделок с недвижимостью (по данным Росреестра, Приложение 19) (от 20% до 50% в зависимости от сегмента), что является рекордным показателем с 2010 года.При этом значительно выросла доля покупки жилья в новостройках (по некоторым объектам составив от 50% до 70% процентов объёма продаж).
Причиной этого, по данным портала Банки.ру, стали снижение процентной ставки по кредитам, высокие темпы жилищного строительства (на последний квартал 2013 года в эксплуатацию введено 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн. м2, что составило превышение аналогичного показателя предыдущего года на 12% и стало рекордным за последние 15лет) (Приложения 5, 6), достаточно высокая активность рынка недвижимости (количество сделок с недвижимостью увеличилось в первом полугодии 2013 года на 18%), а также возрастание конкуренции на рынке ипотечного кредитования (многие банки включили в линейку своих продуктов ипотеку, а доля специализированных банков на рынке ипотеки (тех, у кого доля ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле составила 70% и более) снизилась до 9% (против 25% на конец 2010 года).
По итогам 2013 года следует так же отметить рост ипотечного кредитного портфеля банков, который составил на 01.10.2013 года сумму в 2398,8 млрд. руб. (превышения того же показателя предыдущего периода на 32% или 578,4 млрд. руб.). При этом эксперты так же отмечаю качество ипотечного портфеля банков как стабильно хорошее.
Увеличение ипотечного кредитования также связывают с изменением технологий обработки заявок на ипотечные кредиты. например, получают распространение онлайновые заявки на получение кредита, которые можно оформить с использованием сети Интернет, не выходя из дома. Многие ипотечные банки предлагают и более низкий первоначальный взнос: более 40 активных участников ипотечного рынка в 2013 году предлагали 20% первоначальный взноса, более 30-15%, отдельные банки предлагали и программы с 10% первоначального взноса. Инвестторгбанк и Связь Банк предлагали программы с первоначальным взносом в 0% (Инвесторбанк в рамках акции, Связь Банк при предоставлении справки 2НДФЛ).
Изменились, в сторону либерализации, и требования кредитных организаций к компаниям-застройщикам: у многих кредитных организаций существуют программы, по которым кредит может быть одобрен и в том случае, когда застройщик не является аккредитованным партнёром банка. Более того, некоторые кредитные организации рискуют выдавать ипотечные кредиты даже не проверяя сведения о доходах и текущем месте работы потенциального заёмщика. Но такая либерализация, по мнению экспертов, может вызвать ухудшение качества кредитного портфеля банков в случае неблагоприятных экономических показателей.
При этом структура ипотечных продуктов не изменилась, по-прежнему кредиты на приобретения жилья на вторичном рынке более популярны, чем кредиты на покупку жилья в новостройках (79% против 5%) не значительно изменившись по сравнению с прошлыми показателями (77% против 6% на конец 2012 года). Эксперты считают, что данная пропорция может существенно измениться в связи с более быстрым снижением ставок по ипотечным кредитам на новостройкипо сравнению с темпами снижения ставок на кредиты, выдаваемые для покупки жилья на вторичном рынке. Поэтому получение кредита на покупку жилья в новостройках будет обходится клиенту дешевле.
По данным Национального бюро кредитных историй в 2013 году ипотечное кредитование развивалось быстрее, чем розничные кредиты: в первом полугодии 2013 года рынок ипотечных кредитов увеличился на 18,5% против 17,5% прибавки рынка кредитования физических лиц. Большинство банков проводило снижение кредитных ставок (некоторые кредитные организации проводили снижение ставок по ипотечным кредитам дважды и трижды в течении года). Средняя ставка по ипотечным кредитам (данные Банка России) составляла на август 2013 года в среднем 12,4%, снизившись с начала года на 0,5-1,0 процентного пункта. Самые дорогие кредиты при этом выдавал Промтрансбанк (г. Уфа), средняя ставка по ипотечным кредитам составила 47% годовых (Приложение 9).
Объём задолженности по ипотечным кредитам вырос на 33%, а объём просроченной задолженности снизился на 4,9%, составив 1,69% (по рублёвой задолженности доля просроченных платежей составила 1,15%, по валютной - 12,31%), в абсолютных цифрах сумма просроченных платежей составила 39,5 млн. руб. (против 41,5 млн. руб. за аналогичный период прошлого года) (Приложения 10-12).
В прошлом 2013 году совокупный ипотечный портфель увеличился на 32,6%, что несколько ниже показателей предыдущего года (35%), но выше чем в 2011 году (31%).
Скорость досрочного погашения кредитов (Измеряется показателем CPR (Conditional Prepayment Rate), показывающим объём досрочных погашений в общем объёме кредитной задолженности) стала снижаться, достигнув в 2013 году уровня 12,8% (против 15,7% за аналогичный период 2012 г.). По валютным ипотечным кредитам скорость досрочного погашения снизилась до 14% (против 18,7% за предыдущий период). При этом в 80% случаев досрочное погашение производилось за счёт средств клиента и лишь в 1% кредиты рефинансировались за счёт новых кредитов (Приложения 13-15).
В валютной ипотеке сколько-нибудь значительных изменений не произошло. Ослабление курса рубля несколько увеличило долговую нагрузку на заёмщиков, однако на количестве выданных валютных ипотечных кредитов это практически не сказалось, наблюдается продолжение тенденции, сложившейся после 2008 года, когда население отдало предпочтение кредитам, выдаваемым в рублях. И в настоящее время спрос на валютные кредиты не восстановился. На конец 2013 года количество выданных валютных кредитов составляло 1987, на сумму 19176 млн. руб., превысив показатели 2012 года в 1,11 и 1,04 раза соответственно. (Приложения 7, 8).