Во-вторых, предусматривается повышение эффективности судебной системы в части взыскания по закладным, что должно ускорить сроки взыскания и значительно снизить связанные с этим издержки кредиторов и заёмщиков.
В-третьих, предполагается сделать информационно открытой для всех участников рынка систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для чего необходимо создать единую базу данных и унифицировать систему документооборота в этой области.
Так же в Стратегии предусмотрено повышение финансовой грамотности населения грамотности населения, для чего необходимо разработать образовательные программы для школ, средних специальных учебных заведений и вузов, которые будут давать минимально базовый уровень знаний по различным системам жилищного кредитования, в том числе и ипотеки. Добавлю так же в дополнение к положениям Стратегии, что считаю нужным для повышения финансовой грамотности ввести в школах и средних специальных учебных заведениях и такой предмет, как финансовая математика (в рамках основных положений). Это позволит основной массе населения достаточно хорошо разбираться в механизмах кредитования, чтобы иметь возможность принятия верного решения о собственных финансовых возможностях относительно кредитования. Участие государства в рынке ипотечного кредитования, согласно Стратегии, не ограничивается лишь образовательными программами. Государству, как одному из участников ипотечного рынка необходимо сформировать и профессиональные стандарт рынка ипотечного кредитования, что позволит более чётко определить и унифицировать права и обязанности всех сторон ипотечных отношений. Стратегию предполагается реализовать в три этапа.
Первый этап продолжался с 2010 по 2012 год. Второй будет продолжаться с 2013 по 2020 год. Часть плановых показателей первого этапа была достигнута, причём с значительным превышением плановых показателей: количество выданных кредитов на 01.01.2012 г. составило 587 600 ед. против запланированных 490 тыс. кредитов (превышение планового показателя на 19,9%), на 01.01.2013 эта цифра ещё увеличилась и составила на 01.01.2013 года 739393 выданных кредита, на 01.01.2014 - 878496 выданных кредитов. Но запланированную долю жилья, купленного по ипотеке запланированную на уровне 20% достичь не удалось (по данным Росреестра доля жилья, купленного по ипотеке на 01.01.2012 составила только 18,8%), запланированную величину удалось достичь только во 2 квартале 2012 г. (20,4%). Не удалось достичь и запланированной доли ипотеки, финансируемой за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг (6% против запланированных 45%). Показатели второго этапа Стратегии были рассчитаны исходя из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивое развитие экономики. Но второй этап начался при некотором деловом спаде и не может рассматриваться как период полного восстановления экономики. Причина того, что запланированной доступности ипотеки пока достичь не удалось, как мне кажется состоит в следующем.
Во-первых, это сохранившаяся высокая процентная ставка по ипотечному кредиту, делающая ипотеку слишком дорогой для большинства заёмщиков (это так же является и причиной недостижения запланированных результатов по срокам кредитования (14,9% против 17,6% запланированных), так как кредит при такой ставке обходится слишком дорого, и заёмщики стараются погасить его досрочно). Высокая процентная ставка считается одним из значимых препятствий на пути развития ипотечного кредитования. Минэкономразвития ожидают снижения ставок в 2014 году до 8% годовых, а в среднесрочной перспективе - до 6%.
По итогам 2013 года уровень процентной ставки при инфляции 6,5% составил 12,4%. По прогнозам АИЖК средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в 2014 году составит 12%-12,5% годовых, а при благоприятном развитии экономической ситуации во втором полугодия может опустится ниже 12%. Но сейчас эти прогнозы может нарушить ослабление рубля, что приведёт к увеличению инфляции и, соответственно, увеличению процентной ставки по кредитам. Во-вторых, это сохраняющиеся высокие цены на жильё. Для решения этих проблем необходима не только модернизация рынка ипотечного кредитования, необходимы комплексные мероприятия по дальнейшему совершенствованию и оздоровлению экономики, прежде всего направленные на снижение инфляции и привлечению инвестиций.
Другой проблемой ипотечного рынка является очень малое количество "длинных" денег, обращающихся в сфере ипотечного кредитования, которую большинство экспертов считают причиной несколько туманной перспективы российского рынка ипотеки. Большая часть банков в настоящее время финансируют ипотечные кредиты депозитами юридических и физических лиц. Лишь небольшое количество кредитных организаций (в основном крупных) используют другие возможности финансирования, в частности секъюритизацию. По данным экспертов лишь 7% от общего количества ипотечных кредитов финансируется за счёт оборота ипотечных ценных бумаг. Поэтому большинство экспертов склонны считать, что объём ипотечного кредитования в 2014 году будет сокращаться, продолжая тенденцию предыдущих лет (если по итогам 2012 года объём рынка ипотечного кредитования вырос на 40%, по итогам 2013 года прирост составил в среднем 20% - 25%, а в 2014 году ожидается на уровне 10% - 15%) при неизменных (из-за неопределённости на мировых и внутренних финансовых рынках) процентных ставках.
Но в настоящее время повышается интерес банков к использованию для финансирования ипотечного кредитования ипотечных ценных бумаг. За 9 месяцев 2013 года 9-ю кредитными организациями (Раффайзенбанк, Дельтакредит, Возрождение, Абсолют банк, Фора-Банк, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Ханты-Мансийский банк, Открытие), а также АИЖК было осуществлено 12 выпусков ИЦБ на общую сумму 72,2 млрд. руб. (против 3 выпусков на сумму 24,6 млрд. руб. за аналогичный период 2012 г., что составило превышение показателя на 103,8%). Доля средств, привлечённых за счёт выпуска ИЦБ в общем объёме выданных ипотечных кредитов составила 8% (против 6% за тот же период 2012 г.) (Приложение 16).
Исходя из представленного материала можно делать вывод, что несмотря на
ещё существующие проблемы, в основном носящие общеэкономический характер, рынок
ипотечного кредитования в РФ продолжает активно развиваться. Но для продолжения
положительных тенденций в его развитие необходимо активное участие государства
в развитие ипотечного жилищного кредитования, а именно: совершенствование
законодательной и нормативно-правовой базы, улучшение информационного
обеспечения и повышение информационной доступности на рынке ипотеки, унификация
документооборота и стандартизация технологий ипотечного кредитования,
дальнейшее развитие программ социальной ипотеки. Так же необходимо активное
введение страхования рисков ипотечного кредитования и увеличение доли ипотечных
кредитов за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг.
Заключение
Развитие ипотеки и необходимость её доступности для основной массы населения является сейчас одной из приоритетных задач жилищной и социальной политики государства. Успешное развитие и функционирование системы ипотечного кредитования и, в том числе, программ социальной ипотеки является необходимым условием для решения жилищной проблемы в РФ. Но сейчас процесс ипотечного кредитования в России является достаточно сложной в документарном отношении, рискованной (как для банка, так и для заёмщика) процедурой. Кроме этого экономическая нестабильность, наличие достаточно значительной инфляции заставляет банки компенсировать свои риски высокой процентной ставкой, что делает ипотеку доступной лишь сравнительно малой части населения, имеющей стабильно высокий доход. Так же присутствует и довольно сильное различие в доступности ипотеки в регионах. Всё это приводит к тому, что жилищная ипотека, несмотря на активное развитие и позитивные тенденции всё ещё не стала массовым кредитным продуктом. Хотя в настоящее время ипотека - это единственный способ быстро и качественно решить жилищную проблему в стране.
Что касается социальной ипотеки, то пока этот инструмент так же остаётся не достаточно совершенным, и имеет недостаточный объём, несмотря на активную помощь государства. При этом именно социальная ипотека должна решать значительное число вопросов, касающихся обеспечения жильём социально уязвимых слоёв населения.
Проведённый в данной работе анализ позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время, несмотря на наличие ряда проблем, ипотека в Российской Федерации продолжает активное развитие. Об этом говорят такие факторы, как увеличение количества предоставленных кредитов, нарастание объёмов кредитования (впрочем, частично нарастание объёма обусловлено и остающимися высокими ценами на жильё), уменьшение просроченной задолженности. Так же можно отметить увеличение сроков кредитования - это приводит к уменьшению нагрузки на заёмщика и как следствие этого уменьшение числа досрочно погашенных кредитов (что в свою очередь увеличивает доходы банка по ипотечному кредитованию и делает ипотечный кредитный продукт выгодным для банков). При этом процентная ставка по ипотечному кредиту продолжает оставаться слишком высокой для обеспечения широкой доступности ипотеки для основной массы населения.
Одним из значительных факторов недостаточного развития ипотеки является очень слабое развитие вторичного рынка ипотеки и обращения ипотечных ценных бумаг, это приводит к тому, что рефинансирование ипотеки производится в основном за счёт собственных и депозитных ресурсов банков, что в свою очередь так же может рассматриваться как один из факторов, удерживающих высокие процентные ставки (размещать депозиты под низкие ставки невыгодно для клиента из-за сохраняющейся достаточно высокой инфляции, это вынуждает банки повышать ставки для привлечения средств клиентов, но и размещать средства в этом случае так же приходится под достаточно высокий процент, так как цель банка как и любого предприятия - получение дохода).
Одним из факторов, сдерживающих развитие доступности ипотеки, является и достаточно слабая конкуренция кредитных организаций, связанная с высокой концентрацией рынка ипотечного жилищного кредитования в нескольких крупных банках.
Ещё одной значительной проблемой остаётся недостаточная доступность жилья из-за сохраняющихся высоких цен на неё.
Завершившийся первый этап развития ипотечного рынка, предусмотренный Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, хотя и позволил решить ряд проблем, не решил главного - обеспечения массовой доступности ипотеки для широких слоёв населения.
Для продолжения положительной тенденции в развитии ипотеки и решения возникающих проблем считаю возможным следующие предложения:
- стимуляция интереса банков к участию в социальных ипотечных программах, в том числе с использование инструментов денежно-финансовой и налоговой политики;
- уменьшение концентрации ипотечного рынка в крупных кредитных организациях путем целевой господдержки средних и небольших банков в этой области;
- развитие вторичного рынка ипотеки путём повышения информированности инвесторов о данном финансовом инструменте и обеспечение гарантий ипотечных ценных бумаг со стороны государства возможно путём создания специализированной организации (агентства) (возможно также привлечение интереса к ИПЦ и путём повышения ставок по ним, что приведёт к повышению доходности, но такая мера может привести к возрастанию стоимости ипотечного кредита, что, в свою очередь, может привести к нивелированию усилий по увеличению доступности ипотеки);
- совершенствованию системы страхования рисков ипотечных кредитов и искоренению порочной практики навязывания страхования клиентам банка, как меры, дискредитирующей саму систему страхования, а также введение субсидирования страхования ипотечных кредитов в социальных ипотечных программах;
- введение в практику кредитных организаций определения доминирующих рисков и связанной с ними диверсификации ипотечного кредитного портфеля банков;
- унификация системы документооборота в сфере ипотечного кредитования и выработка (при участии государства) стандартов профессиональной деятельности в сфере ипотечного кредитования.
- принятия закона о банкротстве физических лиц, чётко регламентирующего порядок признания несостоятельности граждан-должников, не являющихся индивидуальными предпринимателями.
Дипломная работа выполнена мною самостоятельно. Все использованные в
работе ранее опубликованные материалы имеют соответствующие ссылки на источники.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1 с изменениями;
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, от 14.11.2002 №138-ФЗ;
. Закон РФ "О залоге" от 29.05.1992 №2872-1 (в ред. от 06.12.2011 с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2013);
. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07. 1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 12.04.2014);
. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013);
. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 №122-ФЗ (в ред. от 23.07.2013);
. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" гл. Х, от 26.12.2002 №127-ФЗ (в ред. от 12.03.2014);
. Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004 №117-ФЗ (в ред. от 28.12.2013);
. Федеральный закон "Об исполнительном производстве" от 2.10.2007 №229-ФЗ (в ред. от 12.03.2014);
. Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" от 6.12.2011 №405-ФЗ;
. Постановление Правительства РФ "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 15.05.1998 №370 (в ред. от 16.12.2010);
. Постановление Правительства РФ "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 07.11.2005 №655 (в ред. от 17.09.2013);
. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р "Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года";
. Проект Федерального закона №28346-6 "О строительных сберегательных кассах";
. Проект Федерального закона №105976-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования реабилитационных процедур, применяемых в отношении гражданина-должника";
. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости - СПб: АНО "ИПЭВ", 2009;
. Горбачев А.С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования / А.С. Горбачев - М: 2010;
. Грудицина Л.Ю., Филлипова Е.С. Ипотека. Актуальные вопросы - М: Эксмо, 2006;
. Ким Л.Г. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография / Л.Г. Ким, С.Н. Суетин, М.И. Шишкин - Ижевск: Ассоциация "Научная книга", 2010;
. Костюченко Н. Анализ кредитных рисков - СПб: Скифия, 2010;
. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева - М.: Высшая Школа, 2009;
. Е. Александрова. Ипотечная эйфория. // Московский комсомолец - 08.10.2013, Электронный ресурс, режим доступа:
#"887566.files/image008.jpg">
Динамика объёма и количества предоставленных ипотечных жилищных кредитов в 2006-2013 гг.
Источник: Официальный сайт Банка России <#"887566.files/image009.jpg">
Ввод жилья в 2009-2013 гг.
Источник: Официальный сайт АИЖК #"887566.files/image010.jpg">
Динамика объёма и количества предоставленных ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте в 2006-2013 гг.
Источник: Официальный сайт Банка России #"887566.files/image011.jpg">
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца, 2010-2014 гг.