Для развития системы страхования банковских рисков при ипотечном кредитовании (которая действительно значительно снижает риски как в деятельности кредитора, так и фактически избавляет от финансовых потерь в случае их возникновения и заёмщика) необходимо, как мне кажется, сделать следующее:
- отладить систему аудита страховых компаний с целью выявления степени надёжности их деятельности, что позволит банкам (и заёмщикам, если страховой договор заключается клиентом) избежать ошибок при выборе страхового партнёра и тем самым свести к минимуму риск неполучения страхового возмещения и неисполнения договорных обязательств;
- в случае использования льготных программ кредитования (при участии государства) направлять на страховые выплаты специальные субсидии, предоставляемые государством льготным категориям заёмщиков или полностью перейти на государственное страхование ипотечных кредитов, предоставляемых льготным категориям заёмщиков (при этом первое (использование субсидий) более реализуемо);
- отказаться от практики навязывания страховых договоров клиенту, как дискредитирующей саму практику страхования рисков.
Из всего вышесказанного можно сделать обоснованный вывод о том, что анализ и успешное управление рисками является одним из главных факторов успеха и положительной динамики в деятельности кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования. Правильно выбранная стратегия управления рисками (в которой главным аспектом можно назвать тщательную работу с клиентами на предварительном этапе выдачи ипотечного кредита, которой кредитные организации в погоне за "быстрой" прибылью нередко пренебрегают) способна принести успех в деятельности не только конкретного банка, но задать достаточные условия для успешного развития системы ипотечного кредитования в целом.
В 2014 году большинство экспертов прогнозирует сохранение основных тенденций 2013 года, хотя и с некоторым замедлением темпов роста ипотечного кредитования (что, впрочем, не так плохо, так как защитит ипотечный рынок от "перегрева"). На начало года развитие рынка ипотечного кредитования в России действительно несколько замедлилось, что вызвало обеспокоенность экспертов и не совсем радужные прогнозы. Но в то же время общее "охлаждение" на рынке потребительского кредитования может в текущем году заставить банки искать новые кредитные продукты для повышения доходности кредитного портфеля.
На начало 2014 года аналитики "Standart&Poor’s" в докладе "Российский банковский сектор в 2014 году" сделали следующий прогноз: "Темпы роста кредитования замедлятся, доля просрочки в портфелях увеличится, приблизившись к критической отметке в 10%, а доверие вкладчиков снизится. Риск ухудшения качества активов будет выше для кредитных организаций, выдающих потребительские кредиты".
Согласно прогнозам S&P банкам станет сложнее привлекать средства, так как спрос на новые кредиты будет падать, а по старым займам будет расти просроченная задолженность. При этом объём роста розничных кредитов составит согласно прогнозам 20%-25% (в 2013 году этот показатель составлял 30%, в 2012 - 45%), рост доли "плохих" кредитов составит 10% от кредитного портфеля в течении 12-18 месяцев (против 6,5% на конец 2013 года). Всё это приводит к уменьшению качества кредитных портфелей банков и, соответственно, падению прибыли.
Одним из способов выхода из кризиса многие банки считают ипотечное кредитование. Согласно прогнозам компании Deloitte ипотека будет составлять около четверти кредитного розничного портфеля коммерческих банков, но это возможно только при росте реальных доходов населения, замедлении роса цен на недвижимость и государственной поддержки ипотеки.
Согласно базовому экономическому прогнозу Минэкономразвития в 2014 году планируется предоставить населению около 820-890 тысяч ипотечных кредитов на сумму порядка 1400-1600 млрд. руб. при средневзвешенной ставке 12%-12,5% годовых.
Рынок ипотечного кредитования является для многих банков перспективным. Во-первых, сохраняется потребность населения в доступном и комфортном жилье, что обуславливает интерес населения к ипотечным кредитам. Во-вторых, из-за политики ЦБ РФ по уменьшению необеспеченных кредитов для банков выглядит привлекательно увеличение ипотечного кредитования. В-третьих, банкам становится выгоднее покрывать свои риски активами, а не выдавать беззалоговые кредиты.
Таким образом можно с достаточной степенью уверенности сказать, что ипотечное кредитование в Российской Федерации находится в состоянии уверенного развития с наличием достаточно сильных положительных тенденций. В то же время не совсем радужные прогнозы по отдельным сторонам системы ипотечного кредитования показывают, что остаются и проблемы, которые необходимо решать в том числе и в ближней перспективе. Среди таких проблем можно назвать и состояние рынка недвижимости; и наличие достаточно высоких рисков; и ограниченную эффективность рынка ипотечных ценных бумаг в рефинансировании системы ипотечного кредитования; и ограниченную, несмотря на постепенное развитие социальных программ, доступность ипотеки для большинства населения; и несовершенство законодательной базы.
Для решения этих проблем и дальнейшего совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ была разработана и принята "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года" (утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р)
В качестве основных целей стратегии установлены следующие:
- формирование у участников рынка ипотечного кредитования единых ориентиров по принципам, долгосрочным перспективам и ожиданиям в сфере развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ;
- определение основных задач и долгосрочных целей государственной политики, направленной на развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ, как до 2030 года, так и на дальнейшую перспективу;
В стратегии так же рассмотрены вопросы расширения возможностей граждан РФ в области строительства индивидуального жилья, участия в строительстве многоквартирных домов, покупке жилья на первичном и вторичном рынках, а также найма жилья и прочее. В Стратегии также оговорено, что её реализация зависит от макроэкономической конъюнктуры, уровня доходов населения, политических и демографических факторов, а также местных и региональных социально-экономических условий.
Одним из важнейших препятствий на пути развития ипотеки названа доступность жилья для основной массы населения. Важным фактором, сдерживающим решение жилищных вопросов населением (в том числе и с помощью ипотеки) являются высокие цены на недвижимость и снижение темпов роста заработной платы (а значит и снижения темпов роста доходов основной части населения). Рост цен на недвижимость в течении последних трёх лет находился в пределах годовой инфляции и в 2013 году составил 2,8% (при этом АИЖК даёт другие данные - 7,2%). При этом снижение цен на недвижимость в сколько-нибудь значительных пределах никто из аналитиков не гарантирует. Темпы роста доходов населения в 2013 году составил 5,2 %, в 2014 году этот показатель прогнозируется на уровне 3,3% (в долгосрочной перспективе диапазон роста доходов прогнозируется в пределах 3,3%-4,7%). Это не позволяет основной массе населения брать ипотеку при нынешней средневзвешенной ставке.
Поэтому одной из первых задач, поставленных в Стратегии является задача повышения доступности жилья. Но решить эту проблему одним лишь расширением возможностей кредитования, если не совсем невозможно, то весьма проблематично, так изменение условий на рынке жилья и жилищного строительства должно производится комплексно. В противном случае расширение финансовых возможностей населения для покупки жилья (в том числе и с помощью развитого ипотечного кредитования) способствует росту спроса на жильё и, при неизменности других условий, вызывает рост цен на рынке жилья в соответствии с рыночным механизмом и вновь вызывает уменьшение доступности жилья для основной массы населения. Поэтому Стратегия называет следующие направления в изменении условий на рынке жилья и жилищного строительства:
- дифференциация рынка жилья и ускоренное развитие в этих условиях строительства жилья экономкласса в количествах, удовлетворяющих спрос со стороны граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
- в связи с формированием сегмента жилья "эконом" необходимо повысить доступность кредитования для застройщиков, работающих в данном сегменте;
- снижение волатильности (изменчивость) цен на рынке жилья за счёт расширения сегмента жилья экономкласса, а также развития системы индивидуальных и коллективных инвестиций и повышение конкуренции.
Стратегией предполагается, что ипотека (ипотечный жилищный кредит) станет основным средством приобретения жилья в собственность. При этом предполагается, что при успешном выполнении задач, определённых Стратегией цены на жильё, условия кредитования и уровень доходов населения позволит без затруднений приобретать жильё 60% населения, а также предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заёмщика будет в 3 раза превышать уровень ежемесячных расходов на погашение ипотечного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.
Проблему первоначального взноса (как уже говорилось, малый уровень первоначального взноса повышает рискованность кредита, а высокий делает его непривлекательным для большинства клиентов, что вынуждает банки балансировать между риском и привлекательностью ипотечного кредитного продукта) предполагается решить не только продажей имеющегося у заёмщика жилья, но и ипотечным страхованием и участием в ипотечно-накопительных системах (одной из таких систем сейчас можно считать систему военной ипотеки). Здесь следует учесть положительный опыт ФРГ, перед которой по окончании II м.в. встала проблема быстрого восстановления разрушенного жилищного фонда страны. Проблема была успешно решена при помощи системы стройсберкасс, в которых происходило накопление взносов граждан, желающих решить свои жилищные проблемы, до уровня, достаточного для получения ипотечного кредита для строительства или капитального ремонта собственного жилья. Впоследствии решив проблему восстановления разрушенного войной жилищного фонда система стройсбербанков стало успешно функционировать и в "мирных" условиях. Для реализации данной системы у нас в стране, уже предприняты первые шаги, в частности внесён законопроект о создании системы стройсбербанков, аналогичной немецкой системе стройсберкасс.
Стратегия предполагает следующие перспективные параметры ипотечных кредитов:
- срок кредитования до 30-ти лет;
- первоначальный взнос (при отсутствии страхования) не ниже 30% (при этом доля кредитов с первоначальным взносом в 10% согласно прогнозам будет составлять около 20% от числа кредитов);
- аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью.
- ставка процентов фиксирована на уровне потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта;
Также Стратегией предусматривается невысокая степень концентрации рынка ипотечного жилищного кредитования на территории со сложившимся ликвидным рынком жилья. Для достаточно устойчивого функционирования рынка необходимо как минимум три участника с конкурентными предложениями (конкуренция на первичном рынке ипотечного кредитования должна способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания клиентов-заёмщиков).
Предусмотрено и упрощение (и стандартизация) процесса получения и оформления ипотечного жилищного кредита. В частности, планируется сократить сроки приёма документов и принятия решения до 1 недели с повышением качества принимаемых решений и введения обязательных предварительных (до получения кредита) консультаций заёмщика о своих правах и обязанностях в отношении получения, погашения кредита и основных ключевых ситуаций, возникающих при обслуживании кредита и предусмотренных кредитным договором. Помимо этого, заёмщик должен получить возможность на переуступку прав по кредиту третьему лицу по согласованию с кредитором и реструктуризации долга в случае существенного изменения доходов заёмщика на приемлемых для обоих сторон условиях. При этом за кредитором сохраняется право взыскания на предмет залога для удовлетворения понесённых расходов и убытков из его стоимости при ненадлежащем выполнении заёмщиком условий договора. Заёмщики с хорошей кредитной историей смогут получать тарифное преимущество, но для этого необходимо повышение информационной доступности по статистике ипотечного кредитования. Для облегчения работы по предварительным консультациям и подбору необходимых документов предусматривается присутствие на первичном рынке ипотечных брокеров, оказывающих клиентам консультационные услуги.
На вторичном рынке ипотеки предусматривается прежде всего меры, направленные на установлении стабильности и его обеспечение долгосрочными ресурсами. В частности, предполагается, что обеспечение долгосрочными ресурсами будет обеспечиваться как самостоятельной аккумуляцией банками долгосрочных пассивов, так и через выпуск ипотечных ценных бумаг (в том числе и через специальных ипотечных агентов), а также за счёт перепродажи пулов закладных специальным рефинансирующим организациям.
Стратегия предполагает, что при успешной модернизации вторичного рынка ипотечного кредитования 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг. Предполагаются следующие изменения:
- развитие 2-х уровневой системы рефинансирования;
- рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, собственный капитал которых аккумулировать достаточно большие пулы закладных для последующей секъюритизации активов;
Задача рефинансирующих организаций при этом будет состоять в аккумуляции пулов закладных и привлечения денег с рынков капиталов для небольших и средних кредитных организаций, чей масштаб деятельности не позволяет самостоятельно заниматься этим. Крупные банки будут самостоятельно привлекать средства как за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг, так и за счёт собственной депозитной базы (преимущественно средне- и долгосрочной. При чём привлечение средств предполагается вести не только с отечественного рынка капиталов, но и зарубежного. Также должно получить развитие инвестирования денежных средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами.
Следующим необходимым шагом для модернизации рынка ипотечного кредитования в РФ авторы Стратегии считают унификацию и стандартизацию рынка ипотеки. Предусматриваются следующие направления стандартизации:
- технологии;
- обмен информацией;
- документооборот;
- квалификационные экономические требования;
- оценка и управление рисками.
Выбор лучших технологических и информационных систем предполагается осуществлять в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.
Для развития жилищного рынка и увеличения сектора жилья экономкласса, предполагается развитие кредитования застройщиков, включая и частных с широким использованием для этого земельной ипотеки (обеспечение кредита залогом участка под строительство). Это будет способствовать и развитию земельного рынка.
Негативная практика коллективно-долевого строительства заставила сделать определённые выводы. В Стратегии предусматривается значительное ограничение участия физических лиц в строительстве многоквартирных домов. Кроме этого их участие в строительстве предусматривается лишь на завершающей стадии. Основные риски должны взять на себя инвесторы - юридические лица и кредитующие их банки. Кредитование физических лиц для приобретения квартир в новостройках предполагается осуществлять только по окончании строительства. С целью фиксации цены на жильё на стадии строительства предполагается практика заключения с физическими лицами договоров купли-продажи на средней и высокой стадии готовности дома с выплатой ограниченного задатка. Основная же часть стоимости (в том числе за счёт ипотечного кредита) будет оплачиваться после сдачи жилья в эксплуатацию. Изменения коснуться и инфраструктуры рынка ипотечного кредитования.
Во-первых, предусматривается развитие системы бюро кредитных историй, что должно повысить информированность участников рынка о платёжной дисциплине заёмщиков. Это, в том числе, сможет снизить и риски кредитования, в частности снизить риск невыполнения долговых обязательств и значительно снизить управленческие риски в части ошибок в принятии решений, основанных на анализе платёжеспособности клиентов. При этом предполагается повысить качество услуг оценщиков, для чего необходимо единую электронную базу данных по оценке объектов, доступную для всех участников рынка ипотеки.