Образовательное учреждение Московская банковская школа (колледж)
Центрального
банка Российской Федерации
К защите допущен
Заместитель директора
Т.М. Дёмина
Дипломная работа
Современное
состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России
Студента группы 341-Б
Клыкова Михаила Анатольевича
Специальность №080110
"Банковское дело"
Руководитель:
Шепелева Елена Александровна
Рецензент:
Хохленкова Марина Алексеевна
Москва, 2014
Содержание
Введение
. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
.1 Определение института ипотечного кредитования
.2 Организация ипотечного кредитования в России
. Современное состояние ипотечного кредитования в России
.1 Характеристика современного этапа развития ипотеки в России
.2 Законодательное регулирование ипотечного кредитования
. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
.1 Риски ипотечного кредитования в современных условиях
.2 Перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации
Заключение
Библиографический список
Приложения
ипотечный кредитный недвижимость рынок
Введение
Одной из существенных социально-экономических проблем в современной России является вопрос обеспечения населения доступным жильём. Если в СССР подобные вопросы были практически целиком в ведении государства (население обеспечивалось бесплатным в плане покупки жильём за счёт строительства жилых домов предприятиями и ведомствами и социального найма), то в эпоху радикальных экономических реформ 90-х гг. государство полностью устранилось от решения этих проблем. Кроме того, резко уменьшившиеся в тот же период доходы основной массы населения не позволяли приобретать достаточно дорогостоящее коммерческое жильё. Существовавший в СССР опыт строительства кооперативного и полукооперативного жилья в данном случае оказался бесполезным (по причине всё того же резкого уменьшения дохода основной массы населения), наиболее приемлемым решением этих проблем стала ипотека, т.е. приобретение коммерческого жилья за счёт кредита, обеспеченного залогом покупаемой недвижимости. В данном случае долгосрочное кредитование покупки жилья или индивидуального жилищного строительства позволяет использовать жильё до погашения всей суммы стоимости и производить погашение суммы кредита в приемлемых для большинства населения РФ суммах и является превосходной альтернативой разовой покупке коммерческого жилья.
Есть у ипотеки и ещё одно значение. Это один из проверенных и апробированных в мировой финансовой практике надёжных способов частного инвестирования в жилищную сферу. Потенциал ипотечного кредитования в плане экономического развития огромен: недвижимость при этом превращается в капитал, позволяющий, с одной стороны, получать значительных доход банкам (с минимальным риском финансовых потерь), а с другой приобретать доступное жильё населению (и тем самым решать значительную социально-экономическую проблему).
Поэтому проблемы развития системы ипотечного кредитования в России являются в настоящий момент одними из наиболее актуальных проблем общего развития российской экономики (а так же, учитывая и решение социальных проблем при помощи ипотечного кредитования, и актуальным вопросом социального развития государства).
По этой причине в последнее время наблюдается усиления интереса к развитию доступной для большинства населения ипотеки со стороны органов государственной власти, в том числе и федерального уровня.
Целью данной дипломной работы является анализ современного состояния системы ипотечного кредитования РФ, а также выявление путей преодоления возможных проблем и рисков, связанных с ипотекой и перспектив дальнейшего развития ипотечного кредитования в РФ.
Для достижения обозначенной цели в данной дипломной работе необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть теоретические аспекты ипотечных кредитных отношений;
- раскрыть и проанализировать особенности организации ипотечного кредитования в России;
- проанализировать состояние законодательной базы, регулирующей ипотечные кредитные отношения в России;
- провести анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России;
- выявить основные проблемы, стоящие на пути развития системы ипотечного кредитования в России и определить возможные пути их решения;
- охарактеризовать перспективы развития ипотеки в России.
Дипломная работа состоит из введения, трёх разделов, заключения, библиографического списка и приложений, иллюстрирующих дипломную работу фактическими показателями различных аспектов ипотечных кредитных отношений.
Первый раздел содержит теоретические основы ипотечных кредитных отношений, показаны основные модели ипотечного кредитования, приведена классификация ипотечных кредитов, а также показаны особенности организации ипотечного кредитования в Российской Федерации. Во втором разделе приведены основные показатели современного развития ипотечного кредитования в России, показана существующая на настоящий момент законодательная база, регулирующая ипотечные отношения и пути её совершенствования. Третий раздел содержит описание и основные методы минимизации рисков, возникающих в ипотечном кредитовании, а также показаны перспективы и пути развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. Третий раздел посвящен анализу возможных путей решения проблем, возникающих в сфере ипотечных отношений в России.
Информационной базой работы являются нормативно-правовые акты, связанные с регулированием ипотечных кредитных отношений; статьи и монографии отечественных экономистов; информация, взятая из справочных экономических изданий, доступных Интернет-источников и средств массовой информации.
При выполнении дипломной работы использовались такие методы обработки
информации, как сбор и обработка первичной информации и статистических данных;
анализ, и обобщение экономической информации.
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
.1 Определение института ипотечного кредитования
Ипотека (от греч. υποθήκη (hypotheka) - заклад) - одна из разновидностей залога, способа обеспечения кредитных обязательств, при котором кредитор удовлетворяет свои требования к должнику путём реализации имущества, заложенного должником. Ипотека является узко специализированным видом залога, при котором предметом залога является недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества установлен Федеральным законом №102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в настоящее время используется редакция закона от 07.05.2013). Согласно статье 5 данного закона предметом залога при ипотеке могут быть:
. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона №102-ФЗ;
. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Статья 63 указанного закона накладывает ограничение на использование в качестве залога земельных участков. Согласно данной статье предметом ипотеки не могут быть земельные участки или части участков размером менее установленных нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель данного целевого назначения, а так же земли находящиеся в государственной и муниципальной собственности (кроме оговоренных в ст.62.1 п.1 указанного закона: "…Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры…"). Ст. 76 указанного закона разрешает использование в качестве предмета залога при ипотеке и незавершённое строительство, включая материалы и оборудование, заготовленное для строительства. При этом предметом залога при ипотеке может быть не только объекты недвижимости, существующие в натуральном виде, но и объекты недвижимости, которые поступят в собственность или полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем (ГК РФ, ст. 340, п. 6). Этот принцип и позволяет использовать ипотеку для кредитования строительства жилья: предметом залога становится ещё не построенный или находящийся в стадии строительства (ещё не перешедший в полную собственность или хозяйственное ведение) жилой объект.
С понятием ипотеки связано и понятие ипотечного кредита, то есть кредита, обеспеченного определённой недвижимой собственностью.
Существует следующая классификация ипотечных кредитов:
. По объекту недвижимости:
а) ипотека земельных участков;
б) ипотека предприятий, зданий и сооружений, используемых в предпринимательской деятельности;
в) ипотека жилых квартир, домов или их части;
г) ипотека дач, садовых участков и иных строений потребительского назначения;
д) ипотека воздушных, морских, каботажных судов и космических объектов;
е) ипотека объектов незавершённого строительства;
. По целям кредитования:
а) приобретение готового жилья в многоквартирном доме или отдельного дома в качестве основного или дополнительного жилья;
б) приобретение дома для сезонного пребывания, а также дач или садовых домиков с земельным участком;
в) приобретение участка под застройку;
. По виду кредитора:
а) банковские;
б) небанковские;
. По виду заёмщика:
а) кредиты застройщикам и строителям;
б) кредиты будущему владельцу жилья;
. По степени аффилированности заёмщиков;
а) кредиты сотрудникам банка;
б) кредиты сотрудникам фирм-клиентов банка;
в) клиентам риэлтерских фирм;
г) лицам, проживающим в данном регионе;
д) всем желающим;
. По способу рефинансирования:
а) рефинансирования выпуском ипотечных облигаций (закладных листов);
б) предварительным накоплением вкладов заёмщиков или государственным субсидированием;
в) собственными, привлечёнными или заёмными средствами кредитной организации;
г) продажей закладных ипотечному агентству;
. По способу амортизации долга:
а) постоянный кредит;
б) кредит с переменными выплатами;
в) кредит с единовременным погашением;
. По виду процентной ставки:
а) с постоянной процентной ставкой;
б) с переменной (плавающей) процентной ставкой;
. По возможности досрочного погашения:
а) с правом досрочного погашения;
б) без права досрочного погашения;
в) с правом досрочного погашения при уплате штрафа;
. По величине первоначального платежа (степени обеспеченности):
а) от 0% до 50% стоимости приобретаемого (заложенного) имущества;
. По количеству кредиторов:
а) обычные;
б) комбинированные;
. По условия выдачи:
а) обычные;
б) субсидируемые (льготные).
По сравнению с другими видами кредитования ипотечное кредитование имеет ряд специфических черт. В частности, помимо основных принципов кредитования (платности, возвратности, срочности, дифференцирования и целенаправленности) в ипотеке используются и дополнительные принципы, специфические именно для данного вида кредита:
- принцип специальности, заключающийся в том, что кредит, обеспеченный ипотекой связан только с определённым объектом недвижимости и имеет определённый (связанный с этим объектом) объём (как правило объём кредитования не превышает 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости);
- принцип обязательности (внесения): сведения об ипотеке заносятся в Единый Государственный Реестр прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП);
- принцип гласности: возможность ознакомления с записями ЕГРП любого заинтересованного лица;
- принцип достоверности: записи в ЕГРП предполагаются как единственно достоверные (нет иных прав на данное имущество, кроме обозначенных);
- принцип приоритета: преимущества одного залога недвижимости над другим по времени занесения в ЕГРП;
- принцип бесповоротности: ипотека прекращается только в случаях, прямо указанных в законе или договоре.
Другими особенностями ипотечного кредитования принято считать следующие:
- долгосрочный характер кредитной сделки (до 20-30 лет);
- ипотечное кредитование предполагает наличие развитого рынка недвижимости и системы оценки недвижимого имущества;
- ипотечное кредитование регулируется специализированным залоговым правом;
- ипотечное кредитование, как правило осуществляют специальные ипотечные банки (в России право ипотечного кредитования предоставлено и крупным коммерческим банкам);
- ипотека обеспечивается залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности или хозяйственном ведении;
- заложенное имущество, как правило остаётся у должника (последний сохраняет и право пользования недвижимым имуществом).
Кредитные отношения при ипотечном кредитовании, как и любые залоговые отношения оформляются договором. Существенными условиями такого договора являются:
- предмет договора;
- оценка предмета договора;
- обеспечиваемое им обязательство;
- размер и срок исполнения обязательства.
По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна из сторон (именуемая залогодержателем), являющаяся кредитором относительно обязательства, обеспеченного ипотекой, имеет право удовлетворить свои требования по данному обязательству за счёт стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественного перед другими кредиторами того же залогодателя. Залогодателем по договору об ипотеке может быть и третье лицо, участвующеев данном обязательстве.
Договор об ипотеке может быть, как самостоятельным договором, так и условием, включенным в основной договор, по которому наступают обеспеченные залогом недвижимости обязательства. Как правило обеспечение возврата кредита на приобретение жилья залогом приобретаемого жилого помещения является положением, включаемым в текст основного договора по предоставлению кредита.
Еще одним документом, оформляющим ипотечные отношения является закладная, именная ценная бумага, удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Существуют несколько схем ипотечного кредитования. Одна из первых классических схем ипотечного кредитования, называемая также "Стройсбережение" (модель сберегательного банка) сложилась в Западной Германии после второй мировой войны. Основным принципом этой схемы стала принцип так называемой "помощи для самопомощи". Схема состоит в следующем. Группа лиц, заинтересованных в строительстве или модернизации собственного жилья создаёт сбережения для этой цели, путём внесения взносов в специальный фонд. При достижении определённого уровня внесённых взносов, вкладчик может использовать свой вклад для приобретения или строительства жилья, одновременно получая право на льготный ипотечный кредит равный величине вклада. Ставка по такому кредиту, выдаваемому специальным ипотечным банком (стройсбербанком) ниже рыночной и поддерживается на постоянном уровне путём бюджетного дотирования. Кроме этого застройщику за счёт средств государственного бюджета начисляется специальная премия, являющаяся расчётной долей от суммы сбережений вкладчика-застройщика. В настоящее время ставка данной премии составляет 10% (в бывшей Восточной Германии 15%). Данная схема реализуется через систему строительных сберкасс и сбербанков (их доля в финансировании жилищного строительства в Германии составляет около 70%). В настоящее время в Германии существует 34 стройсбербанка. Так же в системе ипотечного кредитования участвуют как частные, так и государственные земельные банки.