Риск просроченных платежей увеличивается и в связи с тем, что в банках значительно растёт доля кредитов (в том числе и ипотечных) выдаваемых физическим лицам (около 18% от общего числа кредитов на 2013 год). При этом значительно выросла доля заёмщиков, обслуживающих сразу несколько кредитов (доля заёмщиков, обслуживающих два кредита составила на конец 2013 года 9,6% против 5,2% на начало 2011 года; доля заёмщиков, обслуживающих три кредита выросла до 4,1% (1,6% в 2011 году); доля заёмщиков, обслуживающих четыре и более кредитов до 2,6% (1,2% на 2011 год)). Доля необеспеченных кредитов для физических лиц в этой ситуации продолжает расти опережающими темпами по сравнению с ростом обеспеченных кредитов в том же секторе (35% и 30% в год соответственно). Просроченная задолженность физических лиц при этом так же растёт (с 4% в начале 2013 года до 4,5% на конец года), что делает этот риск наиболее значительным среди прочих рисков. При этом доля просроченных платежей в ипотечном кредитовании на фоне общего увеличения доли просроченной задолженности демонстрирует положительную динамику: общее количество просроченных платежей уменьшилось с 1,5% до 1,2% за период с 01.10.2012 г. по 01.10.2013 г. При этом число платежей со сроком задержки платежей более 180-ти дней уменьшилось (с 2,76% до 2,04%), но незначительно увеличилось число просроченных платежей с малым (от 31 до 90 дней) и средним (от 91 до 180 дней) задержки платежа (с 0,49% до 0,51% и с 0,28% до 0,29% соответственно) (Приложение 11). Впрочем, учитывая, что незначительное увеличение кратко- и среднесрочной задержки платежей приходится на конец зимы, начало летнего периода и октябрь, то она может быть связана с периодом новогодних каникул, отпускным периодом или началом учебного года, когда заёмщики испытывают кратковременный дефицит наличности или ликвидных безналичных средств из-за увеличенных в этот период финансовых расходов.
Одним из основных способов снижения данного риска является собственно принцип обеспеченности кредитов: в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств банк может компенсировать потери за счёт реализации залога, истребования основной суммы долга и процентов от поручителя. Ещё одним способом, специфичны именно для ипотечного кредитования, является достаточная величина первоначального взноса. Но здесь банкам приходиться балансировать между компенсацией риска и привлечением клиентов - потенциальных заёмщиков, ведь высокая величина первоначального взноса резко сужает количество потенциальных заёмщиков, делая ипотечных кредит менее выгодным для клиента. В настоящее время доля заёмных средств в ипотечном кредитовании растёт, в основном по причине уменьшения первоначального взноса (на начало 2013 года значение соотношения составляло 59,4%, на конец года 60,1%, Приложение 3). Не менее важным можно считать и тщательную предварительную работу с потенциальным заёмщиком. Но сейчас в период "ипотечного бума" сложившегося в 2013 году, многие банки в погоне за увеличением количества ипотечных заёмщиков пренебрегают тщательным анализом финансового положения клиента или его кредитной историей.
За 2013 доля просроченной задолженности снизилась по данным Аналитического центра АИЖК на 4,9%, что даёт положительную динамику, но уже упомянутая выше либерализация требований к клиентам, связанная с "ипотечным бумом" со стороны части кредитных организаций и замедление роста доходов клиентов, связанные с снижением деловой активности, имевшей место в 2013 году вызывает сомнения в продолжении данной положительной тенденции в 2014 г.
Ещё одним существенным риском для банка можно считать риск досрочного погашения кредита, т.к. в этом случае банк лишается дополнительной прибыли, которую мог бы получить по начисленным процентам за весь период использования кредита. Но в этом случае банку вновь приходится балансировать между получением максимальной прибыли и привлечением максимального количества клиентов, т.к. право на досрочное погашение кредита делает кредитный продукт более привлекательным (увеличивающиеся при этом объёмы продажи кредитного продукта вполне компенсируют уменьшение дохода по начисленным процентам). Больший ущерб реализация данного риска несёт не банку, а инвестору, держащему ипотечные ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами. В этом случае досрочное погашение ипотечного кредита приводит к уменьшению (а в некоторых случаях и отсутствию) дохода по ценной бумаге. Поэтому можно сделать обоснованный вывод, что данный риск необходимо учитывать тем кредитным организациям, которые привлекают для рефинансирования деньги инвесторов.
Решением проблемы может стать ускорение оборачиваемости привлечённых кредитных ресурсов банка. В 2013 году наблюдалось снижение общего количества досрочного погашенных кредитов, так и скорость досрочного погашения (определяемая как доля досрочно погашенных кредитов относительно общего их количества) (Приложение 13). Одной из причин этого можно считать снижение процентной ставки по кредитам, а также либерализация требований к потенциальным заёмщиком. Впрочем, причиной такого снижения может быть и ухудшение финансового состояния заёмщиков ввиду делового спада, наблюдавшегося в 2013 году (ведь большинство досрочно погашенных кредитов погашалось собственными средствами заёмщиков).
Для уменьшения скорости досрочного погашения кредитов возможно также ограничение этого права для заёмщика, либо в виде временного моратория, либо в виде штрафных санкций, но этот шаг, как уже говорилось ведёт к уменьшению привлекательности кредитного продукта для потенциального заёмщика. В целом в настоящий период риск досрочного погашения кредита демонстрирует тенденцию к снижению.
Залоговые риски напрямую связаны с состоянием предмета залога, правильности его оценки и верности, принятых в связи с этим решений об обеспечении кредита. Способами минимизации данного риска можно назвать повышение квалификации персонала, работающего с обеспечением кредита (для избежания принятия ошибочных и неверных решений по обеспечению кредита), тщательная юридическая проработка договоров о залоге (для минимизации юридических рисков), страхование предмета залога на случай его порчи или утраты.
Риск потери клиента в настоящее время достаточно полно компенсируется обязательным требованием страхования жизни и здоровья клиента, при котором выгодоприобретателем становится залогодержатель. Поэтому данный риск для кредитных организаций минимизирован. Но к риску потери клиента относят не только его физическую потерю: гибель или причинение существенного вреда здоровью влекущее за собой неспособность клиента продолжать обслуживать полученный кредит. К данному риску относится и потеря клиента, обратившегося в другой банк, предложивший ему более выгодные условия кредитования. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования в настоящее время довольно велика. Общее число кредитных организаций, осуществлявших ипотечное кредитование на начало 2014 года составляет 657. Хотя это немного меньше чем было на начало второго полугодия 2013 года (665 организаций), но больше чем имелось на начало прошлого года (653 организации) (Приложение 4). Поэтому риск потери клиента (как потребителя кредитных продуктов данного банка) в настоящее время один из самых актуальных и в свете тенденций на увеличение кредитных организаций, работающих с ипотечным кредитованием его актуальность будет возрастать, особенно для небольших и средних коммерческих банков. В более выгодном положении находятся крупные кредитные организации с участием государственного капитала, например, Сбербанк, ВТБ24 и др. Благодаря участию в государственных целевых программах и осуществляемой по ним государственной поддержки они имеют возможность предлагать клиенту больший ассортимент кредитных продуктов, рассчитанные на различные слои населения и социальные группы и тем самым имеют значительные конкурентные преимущества. Свести этот риск к минимуму позволяют те же методы и приёмы, которые позволяют получить конкурентные преимущества вообще: правильно и обосновано выбранная кредитная политика банка, верно выбранные направления в рекламной и маркетинговой политике.
Риск неполучения страхового возмещения в основном связан с возможностью отказа страховщика в признании страхового случая. Данный риск минимизируется тщательным отбором банком страховых компаний для последующего сотрудничества, а также максимально чётким указанием в страховом договоре критериев отнесения случившегося события к страховым случаям.
Риск упущенной выгоды. Этот риск связан в первую очередь с вероятностью незаключения кредитной сделки с клиентом. Причиной такого незаключения может быть много: отказ клиента от кредитной сделки по причине ухудшения собственного материального положения; отказ по причине получения такого же кредита на более выгодных условиях в другом банке (влечёт за собой другой риск - риск потери клиента); отказ продавца от продажи клиенту недвижимости, на покупку которой выдаётся кредит; отказ клиента от сделки купли-продажи и т.д. Вероятность такого отказа от кредитной сделки оценивается как достаточно низкая (~3%-5%). Возможности как-либо минимизировать данный риск банк, как правило, не имеет.
Риск незавершённого строительства (возникающий при кредитовании покупки недвижимости в новостройке или кредитовании строительства жилого дома) влечёт за собой и другие риски: залоговый риск (снижение цены и ликвидности предмета залога), риск упущенной выгоды (клиент при "замороженном" строительстве может отказаться от сделки купли-продажи жилья и, соответственно, досрочно погасить "неиспользованный" кредит). Механизм возникновения риска - падения цены на объекты долгостроя или "замороженного" строительства и снижение их ликвидности (продать "виртуальную" квартиру в ещё не построенном (недостроенном) доме или недостроенный жилой дом затруднительно). Способов минимизировать данный риск как таковых нет, единственным способом компенсировать потери при его реализации - страхование кредитной сделки. Но страхование повышает для клиента стоимость кредита и может снизить его привлекательность. Ещё одним способом минимизации риска можно назвать и тщательный анализ деятельности застройщика.
Риск потери ликвидности, как и процентный риск в ипотечном кредитовании связан с долговременным характером данного вида кредитования. На процентный риск (риск недополучения процентных доходов банка) влияет, как правило, макроэкономическая ситуация (прежде всего уровень инфляции), вызывающая падение процентной маржи. Риск потери ликвидности не специфичен именно для ипотечного кредитования, он связан с нарушением ликвидности баланса кредитной организации из-за диспропорции коротко- и долговременных активов, и пассивов. Способ минимизировать процентный риск - это использование плавающей ставки процентов. Но здесь имеется большой минус - плавающая ставка процентов делает кредит непривлекательным в глазах клиентов. Может использоваться так же страхование (хеджирование) процентных рисков, прежде всего структурное (приведение в соответствие процентных расходов и доходов по активам и пассивам банка). Минимизация рисков потери ликвидности- это прежде всего устранения дисбаланса между "длинными" и "короткими" активами и пассивами в балансе банка.
Риск невыполнения договорных обязательств минимизируется: во-первых, тщательной юридической проработкой заключаемых договоров; во-вторых, введением системы лимитов, ограничивающих максимальную границу возможных потерь, например, лимит на выдачу кредита юридическим лицам.
Риск обращения взыскания на предмет залога заключается в том, что:
- средства, полученных от реализации заложенного имущества могут быть недостаточными для покрытия долговых обязательств заёмщика, так как кредитор несёт издержки при обращении взыскания (судебные издержки, издержки на организацию торгов и т.д.) и вырученные средства прежде всего идут на покрытия этих издержек и только затем на покрытие долговых обязательств клиента;
- обращение взыскания может быть не удовлетворено судом по различным причинам.
Специфических методов минимизации данного риска нет.
Следует упомянуть и такое явление, как возникновение доминантного кредитного риска. Суть его в том, что специализированным ипотечным кредитным продуктам соответствуют и специфичные именно для них кредитные риски. Например, для кредитования покупки жилья в новостройке (особенно для участия в долевом строительстве) специфическим и наиболее актуальным становится риск незавершённого строительства, для целевого ипотечного кредитования юридических лиц - риск невыполнения договорных обязательств, для кредитов с минимальным первичным взносом или большим значением соотношения суммы кредита и цены залога (такие параметры обычно имеют льготные кредиты) или "быстрых" кредитов с минимальным андеррайтингом клиентов - риск невыполнения долговых обязательств. В случае если банк специализируется на одном - двух кредитных продуктов такие специфические риски приобретают особую актуальность и становятся доминирующими среди прочих рисков. Это значительно повышает опасность таких рисков при их реализации (так как в случае, если специфические риски "растворены" среди других банковских рисков финансовые потери от их реализации могут быть компенсированы (покрыты) доходами от других кредитных продуктов). Наиболее эффективным способом свести возможность возникновения доминантных рисков к минимуму - это диверсификация кредитного портфеля банка. Чем более разнообразный спектр банковский продуктов и услуг предоставляет банк клиенту, тем большая вероятность того, что финансовые потери от реализации специфических рисков буду покрыты доходами от других кредитных продуктов.
Риски микроуровня - это риски, связанные с деятельностью самой кредитной организации и поэтому они не имеют специфической связи именно с ипотечным кредитованием. Таких рисков обычно насчитывают три: управленческий, репутационный, операционный.
Управленческий риск- неспецифичный, то есть может проявится в любой сфере деятельности (не только в банковском деле). Это риск ошибок в управлении кредитной организацией или её службами, вызванные неверными, недостаточно обоснованными или слишком рискованными решениями. Способы минимизации данного риска - достаточный уровень квалификации и опыт управленческого персонала (который, в том числе, даёт возможность управленческому звену успешно действовать и в нестандартных ситуациях), наличие чётких инструкций и регламентов для действий в стандартных ситуациях.
Операционный риск- ошибки, возникающие в операционной деятельности. При этом причины возникновения риска очень разнообразны и зависят от сложности выполнения той или иной операции. Но, как правило, это либо ошибки или опечатки при вводе данных клиентов, либо нарушение технологической цепочки выполнения операции. Способ минимизировать риск - тщательный контроль на всех этапах выполнения операций как специальными работниками (например, последующий контроль операций специальными работниками-контролёрами), так и взаимо- и самоконтроль работников банка.
Репутационный риск- риск потери деловой репутации кредитной организации. Причиной как правило бывает выполнение банком рискованных или сомнительных операций, нарушение законодательства и иных нормативных документов, нарушение принципов деловой этики и прочее. Соответственно способом минимизации является - не нарушать законов, принципов делового сотрудничества, не предпринимать сомнительных действий, способных "запятнать" деловую репутацию.
Одним из универсальных способов минимизации рисков, возникающих в деятельности кредитных организаций является страхование. Преимущества этого способа в том, что они не зависят от платёжеспособности заёмщика. Необходимые выплаты во исполнение обязательств по кредитному договору при использовании данных способов производит не сам заёмщик, а третьи лица, с которыми заёмщик или кредитор заключил соответствующие договоры. К сожалению, в РФ страхование, как способ минимизации рисков, используется довольно редко из-за отсутствия качественного страхового аудита (у банков возникают сомнения относительно действительной платёжеспособности страховых кампаний) и достаточно малого количества страховых компаний, имеющих, значительный собственный капитал, гарантирующий возмещение банкам возникающий ущерб. По причине отсутствия качественного аудита страховых компаний страхование также является причиной возникновения риска, риска неполучения страхового возмещения.
Помимо этого, есть и ещё несколько причин недостаточного использования страхования как способа минимизации рисков. Во-первых, страхование значительно повышает стоимость кредита для заёмщика, так как страховые выплаты входят в число платежей, осуществляемых заёмщиком при обслуживании кредита. Это, в свою очередь, вызывает отталкивает клиентов от использования застрахованных кредитных продуктов. Во-вторых, страхование различных рисков при ипотечном кредитовании значительно дискредитировало себя в глазах заёмщиков из-за нередкого использования банками практики навязывания клиенту страховых договоров (часто в случаях льготных программ кредитования), декларируя при этом их добровольность и используя различные санкции и условия (порой сомнительные с точки зрения законодательства) для навязывания страхового договора клиенту.