Подводя промежуточные итоги, можно сделать следующие выводы о сущности договора купли-продажи жилого помещения.
В зависимости от правовой школы различаются подходы к определению предмета. Если «московская школа» говорит, что предметом данного договора являются действия продавца и покупателя, то «питерская» заявляет, что речь здесь идет о характеристике товара.
Нельзя не согласиться с подходом «московской школы», которая аргументирует его тем, что продаваемый объект должен существовать реально, быть зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные, указанные о нем в договоре купли-продажи должны точно указывать на тот объект, для продажи которого и был составлен договор Суханов, Е.А. указ. Соч. С. 148..
Помимо предмета для договора купли-продажи недвижимости существенным условием является цена (ст. 555 ГК РФ). Стоит отметить, что положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 ГК РФ и статьи 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Поэтому если в договоре продажи недвижимости отсутствует цена, договор считается недействительным.
До 2013 года еще одним существенным условием для договора купли- продажи жилой недвижимости был перечень лиц, обладающих правом пользования данным жильем (ст. 558 ГК РФ). Но в соответствие с Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" данное правило не подлежит применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли- продажи недвижимости // Юрист. 2015. № 7. С. 71..
Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения можно определить, как соглашение, по которому, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
Он является подвидом договора купли-продажи недвижимости. К его существенным условиям относятся: цена, предмет, а также список лиц, сохраняющих право проживания в жилом помещении.
2.2 Регистрация и исполнение договора купли-продажи жилого помещения
C 1 января 2017 года вступил в силу закон № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который как раз изменил процедуру прохождения этой самой регистрации.
Сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и кадастра недвижимости теперь объединили в один реестр - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН вошли, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ.
Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляются исключительно Росреестром и его территориальными органами. ЕГРН ведется в электрон виде за исключением реестровых дел. (Реестровые дела - совокупность документов, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения.) В них на бумажном носителе хранятся, оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, органах местного самоуправления и архивах. Сведения на бумажном носителе и в электроном виде теперь имеют равную силу, тогда как раньше приоритет отдавался бумажному носителю Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М:. Статут, 2016 С. 480.
Нужно сказать, что перечень документов для регистрации сделки купли- продажи квартиры зависит от конкретной ситуации - например, регистрируется ли сделка на новый созданный объект или уже на жилое помещение, находящиеся в эксплуатации, какой тип договора является основанием для существующего права собственности продавца, женат ли продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.
В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы - для частных случаев.
Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на «первичном рынке», и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть, как на первичном, так и на вторичном рынке).
На «первичном рынке» права требования регистрируются либо при оформлении договора долевого участия - далее ДДУ (если квартира покупается непосредственно у застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).
В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как застройщик, так и сам дольщик. Закон, который регулирует порядок и условия заключения договора участия в долевом строительстве - это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" п.3, ст.4, ФЗ-214..
При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" п.4, ст.48,. То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов - о строительном проекте или о компании- застройщике.
Срок государственной регистрации договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" п.3, ст.4, ФЗ-214.. При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня - по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.
Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав. Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.
Тогда такой договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию Там же.
Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки не происходит. Для покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на жилое помещение.
Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с застройщиком (не ДДУ) СПС Гарант - Договор уступки прав требования на квартиру.
«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем застройщик.
«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть, если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с застройщиком), то уступка прав по ней - тоже.
Отметим также, что при переуступке прав продавец (прежний дольщик) отвечает перед покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и не отвечает за неисполнение обязательств застройщиком. То есть после уступки прав требования, покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с застройщиком.
Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.
Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (покупателю). при обязательном письменном согласии самого застройщика ГК РФ. ст. 391.
Чтобы остатки долга перед застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по договору уступки идет в уплату остатка долга застройщику, а оставшаяся часть передается продавцу.
Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь до подписания им акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта, застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору (инвестиционному или ДДУ) и перестает быть должником по обязательству.
Если же акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще не оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по предварительному договору купли-продажи СПС Гарант - Договор уступки прав требования на квартиру. А после оформления собственности - уже по обычному договору купли-продажи квартиры.
Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.
С момента вступления закона Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в силу большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.
Согласно схеме предварительной оплаты и отсроченного владения, застройщик сохраняет за собой право на владение квартирами и обязуется по договору предварительной купли-продажи передать в собственность дольщиков (спонсоров строительства) ровно тогда, когда построит дом и получит всю необходимую документацию у местных властей, при этом не указывая конкретные сроки строительства.
Тонкость схемы заключается в следующих важных обстоятельствах: а) деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли- продажи заранее; б) договор не обязателен (не подлежит) к государственной регистрации; в) застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку; г) застройщик гарантирует окончание строительства, а затем банкротится, средств защиты нет.
Это фактически даёт ничем не ограниченную возможность вымогать дополнительные деньги за одну и ту же квартиру либо с окончанием постройки, вовсе не строить дом либо намеренно обанкротиться. Также, всегда существует риск невозможности получения застройщиком необходимых разрешений на строительство, что может привести к сносу дома по решению суда. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, -- застройщики берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий спорна.
Другая из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Такие действия не противоречат закону, и некоторые застройщики активно применяли эту схему. Но, тем не менее, законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214, и фиксироваться Договором долевого участия (ДДУ).