Органы опеки и попечительства обязаны проверять насколько жилье пригодным для проживания и здесь имеется ввиду не только состоянии жилья, но это сколько квадратных метров приходится на одного жильца, и какова перспектива вселения сироты в такое жилье.
Но действительность такова, что даже победа в суде не означает, что в скором времени можно будет праздновать новоселье. Все по той же Свердловской на 2015 год в службе судебных приставов находилось порядка 2700 производств с начала года. Даже благодаря приставам свое жилье получили порядка 550 сирот, т.е. 20%. И количество судебных решений о предоставлении жилья детям--сиротам только растет. В 2013 году их было всего 555 Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации .
В последнее время стала распространяться порочная судебная практика приписывать в конце судебного решения уточнение: «предоставить жилье в порядке очередности». Это позволяет отсрочить выдачу жилья. Такое уточнение вызывает недоумение, так как оно вступает в противоречие с Федеральным законом «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». В нем четко указывается, что жилые помещения должны предоставляться детям-сиротам по достижении возраста 18 лет при наличии их письменного заявления. Кроме того, Верховный суд РФ неоднократно говорил о том, что предоставление квартир сиротам не должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия финансирования и других сирот, ожидающих жилья. Верховный суд также подчеркивал, что предоставление жилья сиротам в порядке очередности является нарушением закона Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 ноября 2013 г.).
Так, Рязанский областной суд подобным образом внес изменения в семь дел из 70. По трем делам такая оговорка появилась уже на стадии вынесения решения в районном суде. В тексте судебных актов уточнялось, что очередность будет определяться «исходя из времени принятия таких граждан на учет» Агентство социальной информации -- Рязанский «Мемориал»: жилищные права детей--сирот в регионе все чаще нарушаются.
Таким образом, благодаря новеллам законодательства согласно которым жилье передается детям-сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей на первые 5 лет только по договору специализированного найма было значительно снижено число случаев мошенничества с этим жильем. Увы это не отменяет того факта, что зачастую бывшие дети-сироты слабо адаптированы к жизни вне специализированных учреждений, и даже по прошествии 5 лет становятся жертвами мошенников. Поэтому теперь говорят об увеличении срока специализированного найма до 10 лет Сиротам могут разрешить приватизировать выделенное жилье только через 10 лет.
Старые проблемы решаются, но возникают новые. Одной из которых заключается в том, что теперь право на предоставление жилья, полученное через суд, реализуется в порядке очередности всех ожидающих данную помощь от государства. Что, разумеется, сказывается на сроках ожидания нового жилья.
Но, к сожалению, главной проблемой остается вопрос наличия необходимого количества жилья для всех бывших детдомовцев. Это связано с возможностями региональных бюджетов. Имеет смысл передать данные полномочия федеральному центру, потому что, когда, например, в Свердловской области в 2017 году из 5868 человек получают свои квартиры 383 человека В Свердловской области не хватает жилья для детей-сирот или менее 7% нуждающихся, то без денег федерального центра явно не обойтись.
Заключение
Договор купли-продажи жилого помещения имеет дореволюционную историю. Именно дореволюционные юристы заложили основной фундамент системы недвижимых вещей. Рассматривая процедуру укрепления прав на недвижимость, мы видим прообразы современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Несмотря на то, что в дореволюционной России не существовало разделения на жилую и нежилую недвижимость, тем не менее, можно сказать, что в то время существовал прообраз договора купли-продажи жилой недвижимости: это был договор продажи имения, поскольку иные сооружения (крестьянские избы и т.д.) рассматривались как движимое имущество, поскольку они были возведены на чужом участке.
На время советской власти развитие договора купли-продажи недвижимости было по сути остановлено из-за отмены частной собственности. Единственное существенное, что появилось в это время в доктрине это понятие жилого помещения.
Современная российская правовая база является наследницей дореволюционной правовой традиции. За небольшой срок (менее 30 лет) уже сформировались две правовые школы. А также из договора купли-продажи недвижимости был выделен договор купли продажи жилого помещения.
Говоря о сущности купли-продажи жилого помещения, нужно сказать, что его предмет разниться в зависимости от правовой школы. Если «московская школа» говорит, что предметом данного договора являются действия продавца и покупателя, то «питерская» заявляет, что речь здесь идет о характеристике товара.
Нельзя не согласиться с подходом «московской школы», которая аргументирует его тем, что продаваемый объект должен существовать реально, быть зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные, указанные о нем в договоре купли-продажи должны точно указывать на тот объект, для продажи которого и был составлен договор Суханов Е.А. Указ. Соч.С. 148..
Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения можно определить, как соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. К его существенным условиям относятся: цена, предмет, а также список лиц, сохраняющих право проживания в жилом помещении.
В последние годы происходит реформа гражданского законодательства, в частности и законодательства касающегося купли продажи жилого помещения, так с 2013 года перестали регистрировать договор купли-продажи жилого помещения, и теперь регистрируется только сам переход права собственности. А 1 января 2017 года вступил в силу закона № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», изменилась процедура прохождения регистрации права. Теперь сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и кадастра недвижимости теперь объединили в один реестр - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН вошли, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ.
Также в связи с реформой гражданского законодательства, наше государство пытается решить проблему так называемых «обманутых дольщиков». Сейчас создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд), которая путем выплат должна стабилизировать финансовое состояние обманутых лиц, и не допустить появление новых «обманутых дольщиков»
Также теперь размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, при этом у него не должно быть никаких обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам. Кроме того, в отношении застройщика не должна проводиться процедура ликвидации и другое Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ч. 2 ст. 3, а застройщики, не соответствующие указанным критериям, не смогут использовать денежные средства физических лиц Там же ч. 2.2 ст. 3.
Поскольку договор купли-продажи является сделкой, то он может быть расторгнут или признан недействительным. Особенно обращает на себя внимание проблема купли-продажи жилого помещения за счет средств материнского капитала. И судебная практика по данным спорам идет таким образом, что такие сделки оказываются недействительными.
Также важно внесение в ЕГРН особой графы для сведений, содержащиеся в реестре недвижимости, приобретенного с использованием средств материнского капитала. Данная графа должна содержать информацию о наличии обременения на недвижимое имущество, то есть после окончания выплат по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в данном жилом помещении должны быть выделены доли несовершеннолетних детей.
Несмотря на все реформы, ряд обременений жилых помещений не фиксируется в ЕГРН. Это договор найма жилого помещения, заключенный на срок до 12 месяцев, договор безвозмездного пользования (ссуды), а также право постоянного пользования жилым помещением третьих лиц, на основании договоров пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если эти договоры заключены после 1 марта 2013 года. Правда нужно сказать, что для договора пожизненной ренты, в отличие от пожизненного содержания, есть правило об обязательном нотариальном удостоверении договора. Наличие подобных не указанных обременений в дальнейшем приводит к многочисленным судебным спорам после покупки жилых помещений.
Российская Федерация -- социальное государство, и в рамках мер социальной поддержки государство может приобретать в том числе и квартиры. В частности, для детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей. Здесь главная проблема заключается в недостатке средств на покупку жилых помещений для детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей, поскольку финансирование занимаются исключительно субъекты. Для решения этой проблемы необходимо передать полномочия по финансированию федеральному центру.
Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что купля - продажа жилого помещения стоит на стыке гражданского, жилищного и семейного права. Последние изменения (особенно включение понятия "жилого помещения" в список объектов недвижимости в Гражданском кодексе) еще более усилили взаимосвязь этих отраслей права.
Реформа гражданского законодательства продолжается, и от её успеха во многом зависит повышение инвестиционного климата страны, выход страны из экономической стагнации, а также повышение общего благосостояния всех граждан.
Список литературы
Нормативные правовые акты
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ / Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301/
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ / "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410/
3. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)/ "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14/
4. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 19.02.2018) \ "Собрание законодательства РФ", N 31, 03.08.1998, ст. 3824/
5. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" (ред. от 23.04.2018) от 05.08.2000 N 117-ФЗ / "Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340/
6. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ред. от 29.07.2017)/ "Собрание законодательства РФ", 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4170/
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ред. от 03.04.2018) / "Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344/
8. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(ред. от 31.12.2017) / "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40/
9. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 29.12. 2017) / "Собрание законодательства РФ", 31.07.2017, N 31 (Часть I), ст. 4767
10. Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (ред. от 07.03.2018) / "Собрание законодательства РФ", 23.12.1996, N 52, ст. 5880/
11. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" / "Собрание законодательства РФ", 17.12.2007, N 51, ст. 6374
Судебная практика
1. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 ноября 2013 г.)
2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.) // СПС
«КонсультантПлюс» (дата обращения 19.11.2017).
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183