Оглавление
Введение
Глава I. Историко-правой анализ и состояние современной правовой базы договора купли - продажи
1.1 Историко-правовой анализ договора купли-продажи
1.2 Состояние современной законодательной базы по недвижимости
Глава II. Понятие, содержание и заключение договора купли-продажи жилого помещения
2.1 Форма и содержание договора купли-продажи жилого помещения
2.2 Регистрация и исполнение договора купли-продажи жилого помещения
Глава III Основные проблемы, связанные с реализацией договора купли- продажи жилого помещения
3.1 Основания признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной
3.2 Споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения
3.3 Реализация жилищных прав детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения
Заключение
Список литературы
Введение
Актуальность исследования - в настоящее время идет реформа российского гражданского законодательства, происходят принципиальные изменения, что выражается в принятии новых законов, в частности, федеральных законов от 03.07.2016 N 237 «О государственной кадастровой оценке» и федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Происходят изменения в гражданском кодексе, теперь законодатель в перечне объектов недвижимости выделяет жилое помещение. Все это поднимает вопрос об анализе и оценке последних изменений.
Цель исследования - указать основные признаки и содержание договора купли-продажи жилого помещения, исследовать изменения, вносимые в гражданское законодательство РФ о договоре купли-продаже жилого помещения.
Задачи исследования:
— дать историко-правовой анализ договора купли-продажи жилого помещения;
— определить понятие и содержание договора купли-продажи жилого помещения;
--проанализировать состояние современной законодательной базы по недвижимости;
— выявить возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения;
— указать на основания признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной;
— рассмотреть судебные споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения;
— рассмотреть правовые проблемы реализация жилищных прав детьми- сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения;
Объектом общественные отношения по купле-продаже жилых помещений, а также между участниками долевого строительства
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие куплю-продажу жилого помещения, судебная практика по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, эмпирическая база.
Методами исследования исторический анализ договора купли-продажи жилого помещения, анализ нормативно-правовых актов и научной литературы, обобщение судебной практики споров по договорам купли-продажи жилого помещения.
Степень разработанности темы - теоретическая основа исследования представлена трудами следующих авторов: Шершеневич Г.Ф., Синайский В.И, Мейер Д.И., Венедиктов А.В., Флейшиц Е.А., Сергеев А.П., Суханов Е.А., Витрянский В.В., Комардина М. Н., Брагинского М.И., Чикобава Е.М.
Нормативную базу исследования составляют:
— Гражданский кодекс Российской Федерации
— Жилищный кодекс Российской Федерации
— Налоговый кодекс Российской Федерации
— Федеральный закон от 03.07.2016 N 237 «О государственной кадастровой оценке»;
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
— Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
— Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»;
Работа со стоит из трех глав, введения и заключения.
В первой главе дается историко-правовой анализ договора купли-продажи, а также дается обзор состояния современной законодательной базы купли-продажи жилого помещения.
Во второй главе дается понятие, форма и раскрывается содержание договора купли-продажи жилого помещения: рассматривается такой этап купли-продажи жилого помещения как регистрация перехода права собственности с учетом последних изменений, а также перечисляются возможные проблемы, которые могут возникнуть на данном этапе.
В третьей главе рассматриваются основные проблемы, связанные с реализацией договора купли-продажи жилого помещения: перечисляются основания признания сделки недействительной, анализируются споры, возникающие при покупке и продаже обременённого помещения; рассматривается вопрос реализации жилищных прав детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения: в первую очередь недостаточные объемы финансирования покупки жилья для детей сирот и детей оставшихся без попечения родителей.
Положения, выносимые на защиту:
1. Анализ понятия «жилого помещения», законодательная база позволили выявить целесообразность и своевременность внесения понятия «жилого помещения» в 130 статью ГК РФ, что позволило по-новому посмотреть на его статус и кадастровую оценку.
2. В настоящий момент произошла увязка понятия жилого помещения в Жилищном Кодексе РФ и ГК РФ, вместе с тем ЖК РФ более детально дает это понятие. Одновременно с этим анализ федерального законодательства требует при продаже доли жилого помещения нотариального удостоверения сделки, что способствует уменьшению срока регистрации имущественных прав и махинаций с долями.
3. В статью 429 ГК РФ (предварительный договор) внести пункт 7: «Предварительный договор долевого участия в строительства подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». Данная новелла нужна для того, чтобы лишить застройщика возможности прибегнуть к серой схеме, когда подобный договор заключается, а необходимая строительная документация не готова, как это требуется для договора долевого строительства.
4. Внести в 7 статью федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пункт о наличии особой графы для сведений, содержащиеся в реестре недвижимости, приобретенного с использованием средств материнского капитала.
Данное нововведение связано с тем, что банки не оформляют собственность, приобретённую путем ипотечного кредитования за счет средств материнского капитала, на малолетних детей. В результате дети, вырастая, не могут получить свои доли, и требуется дальнейшее обращение в суд для их выделения.
5. Часть 8 статьи 8 Федеральный закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»: «дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам субъекта Российской Федерации».
Изложить в следующей редакции: «дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам Российской Федерации»
Глава I. Историко-правой анализ и состояние современной правовой базы договора купли - продажи жилой недвижимости в России
1.1 Историко-правовой анализ договора купли-продажи жилой недвижимости в России
История развития договора купли-продажи жилой недвижимости в России насчитывает не одну сотню лет. Первыми прообразами жилой недвижимости на Руси были имения: вотчина и поместье. Имения представляли собой земельный надел с постройками или без таковых, предназначенный для проживания, ведения хозяйства, получения дохода и т. п. В 14-15 вв. вотчина давалась служилым людям на основании жалованных грамот князя, передавалась по наследству и не была связана со службой одному князю. Поместье зародилось в эпоху царя Ивана III. Поместье являлось условным земельным владением в России конца XV - начала XVIII вв.; предоставлялось государством за несение военной и государственной службы и не подлежало продаже, обмену и наследованию Большой юридический словарь. -- М.: Инфра-М. А.Я. Сухарев, В.Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003.. В дальнейшем вотчинное право также стало зависеть от службы государю. По мнению К.П. Победоносцева, отличие поместного права от вотчинного заключается в праве распоряжения, наследования и т. п., но их объединяет одно и то же начало служебной зависимости. «...За неисполнение обязанности служить государеву службу вотчина отбирается на том же основании, что и поместье» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - Ч. 1: Вотчинные права. - М.: Статут, 2002. -С. 206.
Изначально приобретение имения между частными лицами не отличалось чем-либо по сравнению с другими вещами. «По совершении купчей грамоты продавец передавал владение покупщику один на один или при свидетелях, притом нередко с обрядами, оставлявших в памяти присутствующих воспоминание о совершенном переходе» Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. С. 190..
С ХVI в. государство стало вмешиваться в процесс купли-продажи земельной собственности и купчие необходимо было представлять в приказы. Специальные лица - площадные подьячие - после совершения купли-продажи допрашивали стороны, делали запись в Книге приказов, после чего имение считалось проданным.
В приказах собиралась все сведения о переходе земель, составе имений. Процесс купли назывался «справление», который был нужен для того, чтобы третьи лица знали о принадлежности имения. Но при этом продажа без соблюдения этих условий не влекла незаконность сделки. Тем не менее существовали негативные последствия для сторон. Согласно Уложению 1649 года, в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось за тем, кто раньше справит имение т.е. получит необходимые документы, потому что, как полагал Г.Ф. Шершеневич, «со справкой соединялся переход вещного права» Шершеневич Г.Ф. Указ Соч. С. 190-191.
Купля-продажа родовых имений была ограничена. Родовыми считались имения, которые приобретались в порядке завещания или наследования по закону, но только такому родственнику, который имел право на наследование по закону или завещанию, или, если он приобрел имение путём купли-продажи от родственников, которые были того же рода, что первоначальный владелец имения. В Судебнике 1550 г. в ст. 85 было зафиксировано право родичей на выкуп проданных, заложенных или обмененных вотчин. В 1627 г. данное правило было распространено и на выслуженные вотчины. Институт родовых имений сохранился и в Уложении 1649 г. Задача данного института заключалась в сохранении имущества за одним родом.
Распоряжение родового имущества его собственником было ограничено: он не мог дарить или завещать родовое имущество никому, кроме лиц, которые должны были наследовать это имущество по закону. В случае, если все-таки такое имущество продавалось, то родственники прежнего собственника имели трехгодичный срок на выкуп данного имущества.
Петр I указом «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 уравнял все виды недвижимой собственности: купленные вотчины и поместья, дворы и лавки всё это стало теперь называться «вещи недвижимые»
Петр I установил новый порядок перехода права на недвижимое имущество - крепостной. По замыслу Петра Алексеевича, новый порядок преследовал не только информационную цель, но фискальную. Подьячие стали перестали быть частными лицами, сделались официальными, объединенными в Палату крепостных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии. В Палате крепостных дел совершались все сделки с недвижимым имуществом с привлечением свидетелей. В случае возникновения конкуренции прав, право собственности возникало у лица с более старой купчей крепостью.
В 1832 г. был издан подготовленный II отделением собственной Его Императорского Величества Канцелярией под руководством выдающегося государственного деятеля графа М.М. Сперанского 15-томный Свод законов Российской империи. Часть 1 т. X Свода именовалась «Законы гражданские».
Свод гражданских законов разделялся на четыре книги, первая из которых была посвящена регулированию брачно-семейных отношений. Во второй книге «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества вообще» содержались положения о делении имуществ на движимые и недвижимые, которые, в свою очередь, подразделялись на главные и принадлежностей, раздельные и нераздельные, родовые и благоприобретённые. Большая часть книги была посвящена порядку передачи прав на вещи. В третьей книге Свода «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества в особенности речь шла о способах приобретения прав, среди которых была названа купля. В четвёртой книге, посвященной обязательствам по договорам, среди обязательств называлась запродажа.