Также школы рознятся в оценке такого существенного условия как тара: «Московская» школа уверенно заявляет, что тара является существенным условием договора купли - продажи Е.А.Суханов Указ. Соч. С. 253, а «Питерская» с той же уверенностью говорит о том, что это вопрос дискуссионный, и состояние тары может быть существенным условием, только в случае её повреждения не совместимого с надлежащим способом хранения товара.
Таким образом, дореволюционные юристы заложили основной фундамент системы недвижимых вещей. Рассматривая процедуру укрепления прав на недвижимость, мы видим прообразы современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Несмотря на то, что в дореволюционной России не существовало разделения на жилую и нежилую недвижимость, тем не менее, можно сказать, что в то время существовал прообраз договора купли-продажи жилой недвижимости: это был договор продажи имения, поскольку иные сооружения (крестьянские избы и т.д.) рассматривались как движимое имущество, поскольку они были возведены на чужом участке.
За время советской власти развитие договора купли-продажи недвижимости было по сути остановлено из-за отмены частной собственности. Единственное существенное, что появилось в это время в доктрине это понятие жилого помещения.
Современная российская правовая база является наследницей дореволюционной правовой традиции. За небольшой срок (менее 30 лет) уже сформировались две правовые школы. А также из договора купли-продажи недвижимости был выделен договор купли продажи жилого помещения.
1.2 Состояние современной законодательной базы по недвижимости
Недвижимость представляет собой не физическую, а юридическую категорию: с одной стороны - благодаря техническому прогрессу мы можем
«двигать» практически любые объекты, включая дома, с другой - самовольно построенный объект, тесно связанный с землей не будет считаться недвижимостью. Следовательно, недвижимые вещи отличает от движимых требование об обязательной государственной регистрации.
До января 2017 года в статье 130 ГК РФ закреплен перечень объектов недвижимости к ним относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Нужно, сказать, что этот перечень не является закрытым, поэтому законом недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
С 1 января 2017 года вступили в силу ряд законов, изменивших правовой статуса недвижимости.
Во - первых, вступили в силу изменения в гражданский кодекс, а конкретно в статью 130 Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», теперь к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Во - вторых, вступили в силу два важнейших федеральных закона. Это Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Они заменили Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соответственно.
Согласно Закону «О государственной кадастровой оценке» изменения распространяются лишь на новую кадастровую оценку, которая проводится после 1 января 2017 года. На данный момент во многих субъектах работы по актуализации кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков завершены, и с учетом периодичности проведения оценки (не ранее 3-х, но не позднее 5 лет) в ближайшей перспективе проведение новой оценки не ожидается. Исключением станут случаи, когда процент оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости превысит 30%, и субъект РФ вынужден будет принять решение о проведении внеочередной кадастровой оценки.
Во-вторых, законом предусмотрен переходный период, в течение которого субъекты РФ создадут государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые будут заниматься проведением оценки. До момента их появления государственная кадастровая оценка (ГКО) будет проходить по старым правилам, то есть ничего не поменяется.
Также изменения коснулись и оснований для оспаривания: на список недостоверных сведений ввели ограничения. Второй вариант - установление кадастровой стоимости в размере рыночной - остался без изменений.
С января 2017 года ГКО могут проводить только ГБУ. Именно к этому нововведению возникает наибольшее количество вопросов: если сейчас суды сомневаются в достоверности отчетов частных оценщиков, то в дальнейшем может возникнуть проблема с недоверием участников рынка к оценке государственной. Проведение оценки ГБУ подразумевает достоверность сведений для целей оценки, но при этом безошибочность исходных данных гарантировать невозможно.
Но, пожалуй, самое главное изменение - это отказ от моратория на проведение государственной кадастровой оценки большинством регионов нашей страны. Мораторий приняло только три региона: Чеченская республика, Магаданская и Липецкая области. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет в большинстве регионов страны будет произведена переоценка кадастровой стоимости, что, безусловно, повлечет за собой увеличение налога и арендной платы.
Второй закон № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который изменил Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги" М:. Статут, 2016 С. 480 процедуру прохождения государственной регистрации.
До недавнего времени основные информационные ресурсы в сфере учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - «ЕГРП») и Государственный кадастр недвижимости (далее - «ГКН»), существовали как взаимосвязанные, но самостоятельные системы. На практике такая ситуация нередко приводила к дублированию и противоречивости содержащихся в них сведений.
Закон предусматривает объединение ЕГРП и ГКН и создание на их базе нового информационного ресурса - Единого государственного реестра недвижимости (далее - «ЕГРН»), который будет вестись исключительно в электронной форме существующим органом государственной регистрации (а именно, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии).
ЕГРН включает в себя: (1) реестр объектов недвижимости, (2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, (3) реестр границ, в том числе содержащий сведения о границах между субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и особых экономических зон, иных специальных территорий, а также (4) реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов. Таким образом, ЕГРН должен объединить как собственно информацию об объектах недвижимости, так и сведения о правах на них. ЕГРН теперь будет отражать информацию о существенных условиях сделок с недвижимостью (например, условие о цене - в случае договора купли-продажи), которая ранее в публичных реестрах не указывалась.
Ряд положений Закона направлен на упрощение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности:
- Был введен принцип экстерриториальности, в соответствии с которым документы на государственную регистрацию теперь можно будет подать в любом субъекте Российской Федерации, независимо от места нахождения объекта недвижимости. При этом появится возможность предоставления документов на государственную регистрацию при выездном приеме регистрирующего органа.
- Сократились сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, например, срок государственной регистрации на основании заявления, поданного непосредственно в регистрирующий орган, теперь составит семь рабочих дней (вместо десяти рабочих дней, предусмотренных ранее действовавшим законодательством).
- Государственный кадастровый учет вновь построенного здания или сооружения теперь будет производиться по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который должен в течение пяти рабочих дней самостоятельно направить такое заявление в регистрирующий орган.
- Если права на объекты недвижимости возникают на основании актов государственных органов или органов местного самоуправления или сделок с ними, то соответствующий орган будет обязан самостоятельно направить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в течение пяти рабочих дней с момента принятия акта или совершения сделки.
- Было уточнено, что для целей государственной регистрации права собственности на вновь построенное здание или сооружение достаточно, чтобы договор аренды земельного участка, на котором расположен построенный объект, действовал на момент его ввода в эксплуатацию.
- Введена обязанность регистрирующего органа самостоятельно запрашивать у уполномоченных органов, в порядке информационного взаимодействия, учредительные документы юридического лица.
- Установлен запрет на отказ в приеме заявления о государственной регистрации и прилагаемых к нему документов, кроме единственного случая, когда не установлена личность лица, предоставившего такое заявление.
- Регистрирующий орган теперь будет обязан незамедлительно уведомить правообладателя объекта недвижимости о том, что в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости поступило заявление о государственной регистрации прав.
- Отменяются выписки из ГКН. Теперь и государственный кадастровый учет, и государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН.
Несмотря на большое количество положительных нововведений, некоторые положения Закона могут неблагоприятным образом отразиться на деятельности участников рынка недвижимости и на практике привести к затруднениям и затягиванию сроков при государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него.
Одним из таких моментов является увеличение количества оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Формально, Закон предусматривает единственное основание для отказа - не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, в течение срока приостановления регистрации. Однако, в то же время Закон закрепляет 55 оснований для приостановления государственной регистрации, среди которых есть немало спорных, не зависящих от заявителя напрямую (например, не поступление документов и сведений, запрошенных государственным органом в порядке информационного взаимодействия, ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации, издание актов государственных органов вне пределов компетенции такого органа или подписавшего документ лица). Таким образом, в итоге количество оснований для отказа в государственной регистрации увеличилось с 30 до 55.
Некоторые положения Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (а именно, о выплате государством компенсации за утрату права собственности на жилые помещения) будут действовать до 1 января 2020 года. Несмотря на то, что прежнее законодательство должно применяться в части, не противоречащей новому закону, такая ситуация может привести к практическим проблемам при прохождении процедуры государственной регистрации, связанным с формированием регистрирующими органами новой практики учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наконец, закон предполагает принятие около 25 подзаконных актов, необходимых для реализации его положений (например, о порядке ведения ЕГРН, о порядке предоставления заявления об осуществлении регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о формах документов и требованиях к ним, о видах и содержании выписок из ЕГРН). На настоящий момент многие из них уже разработаны и вступили в силу с 1 января 2017 года.
К сожалению, внедрение ЕГРН не обошлось без трудностей. ЕГРН заявлялся как самая масштабная, сложная и технически уникальная из всех IT-систем, которыми пользуются органы власти, она не имеет аналогов в России. До формирования базы по всей стране было около 1,8 тысячи разрозненных баз. Сначала их пришлось собирать в 170 региональных баз, а теперь -- в единую федеральную базу.