На внедрение ЕГРН был отведен сравнительно небольшой срок, учитывая огромную территорию и емкий российский рынок недвижимости. Например, в Швеции внедрение единой учетно-регистрационной системы заняло больше 20 лет, а в Китае единый реестр недвижимости создается с 90-х, но пока так и не запущен Виноградов М. В модернизации системы госрегистрации качество важнее сроков / М. Виноградов // Российская газета. - 2017. - 21 января..
Возможно, законодателей вдохновили предыдущие успехи Росреестра, которому всего за несколько лет удалось полностью адаптировать кадастр недвижимости и реестр прав для удобства граждан, в первую очередь, для получения госуслуг в электронном виде. Сейчас электронные услуги федеральной службы стали привычным и популярным делом для тех же застройщиков, успешно использующих их для оформления прав на готовые квартиры. В результате реформы учетно-регистрационной системы Россия даже попала в топ-10 по критерию «регистрация прав собственности» в рейтинге Doing Business-2017 Всемирного банка Рейтинг регистрации собственности. Всемирный Банк.
Таким образом, главными тенденциями развития правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения является его «цифровизация» и централизация данных, а также увеличение стоимости несения бремени собственника недвижимого имущества в соответствии с Законом «О государственной кадастровой оценке».
купля продажа недвижимость дети
Глава II Понятие, содержание и заключение договора купли-продажи жилого помещения
2.1 Форма и содержание договора купли-продажи жилого помещения
C 1990 года в России был восстановлен институт частной собственности. И, согласно, Гражданскому кодексу собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением п. 1 ст. 288 ГК РФ т.е. для проживания граждан. Как известно, право собственности представляет собой триаду Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - 958 c. С. 511 правомочий, закрепленных в п.1 ст. 209 ГК РФ, а именно: 1) владения; 2) пользования; 3) распоряжения ГК РФ п.1 ст. 209
Договор купли - продажи жилого помещения это, прежде всего договор, а договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. ГК РФ п.1 ст. 420 В гражданском кодексе нет легального определения договора купли - продажи жилого помещения, но поскольку он неразрывно связан с договором купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. ГК РФ п.1 ст. 549 То можно вывести определение этого договора, как договора по которому, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
Поскольку данный договор является одним из видов договора купли - продажи, то он является консенсуальным т.е. считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Купля- продажа возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде цены, и наоборот. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как синаллагматический или взаимный.
Правовое регулирование купли - продажи жилого помещения стоит на стыке гражданского и жилищного права.
С 1 января 2017 года в статью 130 ГК РФ были внесены изменения: согласно п. 1 данной статьи теперь к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения. Понятие «жилого помещения» Гражданский кодекс не раскрывает. Но в Жилищном Кодексе есть дефиниция данного понятия.
Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».
К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Далее эти понятия раскрываются в жилищном кодексе (ст.16 ЖК РФ).
Во-первых, жилое помещение законодатель прямо относит к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. А также прямо относит жилое помещение к недвижимым вещам. (130 ГК РФ)
Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор. ЖК РФ не рассматривает часть комнаты как самостоятельный объект жилищных отношений. Это положение следует из Постановления Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183 Конституционного Суда РФ.
В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям.
Перейдем к существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Таковыми являются:
1) Предмет. При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.
При описании отчуждаемого жилого помещения (квартиры, жилого дома) необходимо указать: полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер объекта недвижимости.
Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.
Если предметом сделки является квартира в многоквартирном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.
Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.
2) Цена. Заключение договора купли-продажи недвижимости невозможно без условия о цене. Участники сделки должны определить ее стоимость и указать сумму в письменной форме. Без выполнения этого условия договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом установить цену, которую назначают при сходных обстоятельствах, нельзя, п. 3 ст. 424 ГК РФ к таким договорам не применяют (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Это необходимые условия, которые называет законодатель, для продажи любой недвижимости.
Что касается непосредственно существенных условий договора купли продажи жилого помещения то к нему дополнительно относятся:
— Перечень лиц, которые сохраняют право постоянного пользования данным помещением (п. 1 ст. 558 ГК).
— Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
— Передаточный акт. Такой акт и продавец, и покупатель должны подписать, как и сам договор.
В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом жилье проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.
Во-вторых, речь идет о случаях, когда такой продажей затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).
Определенными особенностями обладает покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
При покупке комнаты в коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК).
Что же касается непосредственно формы сделки, то требования к форме договора выражаются в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ).
Для доказательства факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона сделки не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несоблюдение формы договора продажи жилого помещения в данном случае влечет его недействительность (п.2 ст.550 ГК РФ).
До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.
С июля 2016 года положение дел изменилось Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016)"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме:
а) продажа доли в жилом помещении постороннему лицу (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
б) продажа жилого помещения несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
в) продажа жилого помещения по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ). При этом, вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.
Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.
Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом - адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д., и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.
Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме, осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.