Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора -- обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путём погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство её передать. Ведь вексель -- это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой- то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную -- подлежащую передаче -- квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует. В случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать.
Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
К счастью, законодатель взялся за решение проблемы «обманутых дольщиков» и с 1 июля 2018 года требования к застройщикам ужесточатся. С указанной даты дополнительные критерии, позволяющие привлекать деньги граждан при строительстве жилья, будут распространяться на всех, кто решит получить разрешение на строительство Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 16, п. 3 ст. 25. Например, теперь размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, при этом у него не должно быть никаких обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам. Кроме того, в отношении застройщика не должна проводиться процедура ликвидации и другое Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017)"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ч. 2 ст. 3. Застройщики, не соответствующие указанным критериям, не смогут использовать денежные средства физических лиц Там же ч. 2.2 ст. 3.
Кроме того, создается публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд).
С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.
Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.
Что же касается оформления собственности в уже построенном доме на «первичном рынке», то здесь пакет документов, как правило, тоже формирует застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры.
Что касается регистрации прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке, то здесь обязательными документами для регистрации перехода права по сделке купли-продажи квартиры являются Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" Ст. 14:
— Заявление на регистрацию (от продавца - на регистрацию перехода права, от покупателя - на регистрацию нового права);
— Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (необязательно, но желательно, иначе, если данных об оплате в системе не обнаружат, то документы на регистрацию не примут);
— Паспорта участников сделки;
— Доверенность (если за продавца действует доверенное лицо);
— Документ-основание получения права собственности. При этом надо сказать о том, что свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру является всего лишь правоподтверждающим документом продавца, и с 2015 года уже не требуется для регистрации перехода права по сделке;
— Договор купли-продажи квартиры, либо договор купли-продажи и ипотеки (при покупке квартиры в ипотеку);
— Кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке квартиры в ипотеку);
— Кадастровый паспорт на квартиру (если выдавался после 01.03.2008) Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018)"О кадастровой деятельности" или технический паспорт (если выдавался до 01.03.2008).
После регистрации сделки, которая обеспечила передачу права собственности на жилое помещение юридически, происходит фактическая передача квартиры путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами передаточного акта ГК РФ Ст. 556.
По закону, до момента подписания передаточного акта за квартиру отвечает продавец, а с момента подписания - уже покупатель.
Передаточный акт или акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли- продажи. Несмотря на то, что передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для продавца и для покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется.
Ввиду простой письменной формы акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс - при утере, например, договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива росреестра, а при утере передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.
Еще один важный важны вопрос - это вопрос имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов на строительство или покупку жилья пп.3, п.1, ст. 220 НК РФ. Правда, надо иметь ввиду, что НДФЛ не вернут тем, кто использовал для покупки квартиры (в т.ч. для погашения кредита за такую покупку) субсидию работодателя или средства «материнского капитала» п.5 ст.220 НК РФ..
Если жилое помещение приобреталась в ипотеку, то покупатель может получить налоговый вычет (вернуть себе НДФЛ) не только с суммы покупки, но и с суммы уплаченных по кредиту процентов.
Чтобы вернуть НДФЛ, покупателю сначала нужно дождаться окончания налогового периода (т.е. года, в котором он купил квартиру). Затем, в любое время, начиная со следующего года, покупатель обращается в свою территориальную налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой о получении налогового вычета за покупку жилья. Для этого он пишет стандартное заявление (декларацию о доходах) по установленной форме 3-НДФЛ.
В этом заявлении покупатель указывает размер и источники своих доходов за предыдущий год (т.е. за отчетный период), и размер уплаченного в бюджет НДФЛ за этот год. Именно этот НДФЛ и обязана вернуть налоговая по просьбе покупателя. Официально это называется «возврат излишне уплаченного налога» ст. 78 НК РФ.
Размер НДФЛ строго ограничен. Максимальный размер возврата с суммы покупки жилья равен 260 тыс. руб НК РФ п.3 ст.220., и дополнительно к этому - максимальный размер возврата с суммы уплаченных по ипотеке процентов равен 390 тыс. руб НК РФ п.4 ст.220.
Право на налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры по срокам никак не ограничено. Оно возникает у покупателя в момент покупки жилой недвижимости и существует до тех пор, пока не будет реализовано.
Применяться это право может несколько раз (т.е. при нескольких покупках жилья), главное, чтобы в сумме размер возвращенного налога не превышал установленного максимума в 260 тыс. руб.
Периодически возникают споры, правомерно ли применять имущественные вычеты в случае перепланировки (переустройства) дома. В Апелляционном определении Нижегородского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33- 1247/2016 рассмотрена следующая ситуация.
Налоговый орган начислил задолженность по НДФЛ. Проданный жилой дом с учетом изменения общей площади и внешних границ в результате кирпичного пристроя принадлежал налогоплательщику менее трех лет с момента регистрации права собственности. Следовательно, доходы от продажи данного имущества подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
Требование налогового органа было удовлетворено, поскольку налогоплательщик не представил доказательств, что данный дом, разделенный в результате перепланировки на две квартиры, находился в его собственности более трех лет.
При рассмотрении дела Суд руководствовался положением пункта 2 статьи 8.1, статьи 219 ГК РФ: право на имущество, подлежащее регистрации, возникает и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Пункт 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219), действующих на момент возникновения спорных правоотношений, предусматривает: к изменениям, не влекущим прекращение или переход права собственности, относится изменение объекта недвижимого имущества после реконструкции или перепланировки (переустройства) без сдвига внешних границ.
Вместе с тем, в результате проведенных работ по возведению кирпичного пристроя внешние границы жилого дома изменились. Поскольку дом с учетом изменения его общей площади и внешних границ принадлежит налогоплательщику менее трех лет с момента регистрации права собственности, то его доходы от продажи данного имущества подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
Таким образом, благодаря внесению изменений в статью 130 ГК РФ, а также вступлению в силу двух федеральных законов, упрощается возможность работы с нормативной базой. Эти нововведения еще более сближают гражданское и жилищное законодательство.
Одной из главных тенденций дальнейшего развития гражданского законодательства является его перевод в «цифру» - электронную форму. Уравнение юридической силы заявлений, поданных на физическом или электроном носителях, большой шаг в этом направлении. Как и слияние ЕГРП и ГКН в ЕГРН. Но самое главное это то, что ЕГРН ведется в электронном виде. Всё это приводит к сокращению сроков ожидания регистрации, а, следовательно - экономит время.
Другое важное нововведение -- это издание нового Федеральный закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», благодаря которому решается во многом проблема так называемых «обманутых дольщиков».
Но опять же данный закон не решает проблему окончательно, не доводит ее до логического конца -- запрета договора долевого участия. По-прежнему не запрещена «вексельная схема». И покупатель, идущий по пути «вексельной схемы» покупки квартиры в новостройке, превращается в обычного финансового кредитора застройщика, и не имеет никаких юридических прав на будущую квартиру. Причем, сумма, уплаченная за вексель, не индексируется, в то время как инфляция съедает его стоимость, и цены на недвижимость довольно быстро обгоняют ту сумму, которую застройщик обязан вернуть покупателю при погашении векселя.
Глава III. Основные проблемы, связанные с реализацией договора купли-продажи жилого помещения
3.1 Основания признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной
По разным оценкам, от 5% до 15% СПС Гарант -- Признание сделки купли-продажи недействительной заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными.
Признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого помещения может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).