В своде отсутствовало как законодательное определение недвижимости Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - С. 129, так движимого имущества. Имелся лишь примерный перечень тех и других. Всё, что не определялось как недвижимость, признавалось движимой вещью. В статье 384 части 1 тома X Свода содержался примерный перечень имуществ, признаваемых недвижимыми: земли и всякие угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Критерия, по которому имущество так делилось, Свод не давал. Дореволюционные юристы называли таким критерием «прочную связь с землей». Сомнения возникали по поводу имущества, имеющего непосредственную связь с землей, но являющегося мобильным по определенным причинам. Например, Г.Ф Шершеневич писал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решён принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Сомнение может представить, например, крестьянская изба, которая нередко ставится за деревней, а потом переносится по частям в назначенное место, без укрепления фундамента (известно, что крестьяне, не имеющие достаточно средств, чтобы построить новую избу, покупают старую и перевозят её на новое место)» Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. - С. 130.
В перечень недвижимости не входил одна вещь - земельный участок. При этом, земельный участок считался главной вещью. Г.Ф. Шершеневич, когда рассуждает о критериях деления вещей на движимые и недвижимые пишет о земле, но в случае, если она прочно связана с земельным участком: «Земля, вследствие её ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам..., следовательно, сюда (к недвижимым вещам. - В.К.) относятся строения, если только их фундамент укреплен в землю». Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 129. Недвижимое имущество могло продаваться и покупаться как движимое. К примеру, если продавался сруб избы, то так как он продавался без земельного участка, то рассматривался как материал, т.е. движимое имущество.
Поскольку наличие земельного участка рассматривалось в качестве определяющего критерия, становится интересным вопрос: каким имуществом считать сооружения, имеющие прочную связь с землей, но построенные на чужом участке? До отмены крепостного права, дома, которые построили государственные крепостные на государственной земле, считались недвижимостью, когда они продавались не под снос. Но если эти же участки застраивались лицами из других сословий без необходимого разрешения властей, то такие сооружения следовали судьбе земельного участка Кассо Л.А. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. - С. 32.. Дореволюционный законодатель желал избежать двойственности прав: собственника земельного участка с одной стороны, а с другой - собственника строения, которое не может существовать в отрыве от земли. Поэтому после 1861 года крестьяне должны были либо выкупать землю, либо помещик мог снести постройку.
Соотношения понятий главной вещи и принадлежности во много совпадала с современным. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе, независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая только выполняет экономическое значение главной. Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. . - С. 142.
Соответственно, купля-продажа главной вещи, включала и её принадлежности. Но с другой стороны судьба принадлежности не влияла на дальнейшую судьбу главной вещи. Принадлежности могли бы самостоятельным предметом сделки, если закон дозволял это.
В соответствии со статьей 387 части 1 тома X Свода к принадлежностям земель, были отнесены состоящие в них: реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, им подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые. Кроме того, ст. 386 ч. 1 т. X Свода принадлежностями земель, населенных называла также состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати.
Помимо принадлежностей земель, о которых говорилось выше, в ст. 388-392 ч. 1 т. X Свода законов были перечислены принадлежности иных объектов недвижимости по российскому праву. Так, принадлежностями домов признавались части, составляющие их внутреннюю и наружную отделку; украшения, которые невозможно отделить от здания без повреждения последнего, как-то: мраморные, красного дерева или другого рода полы, мраморные, медные или чугунные камины, дорогие обои, зеркала в стенах и т. п. По этому пути шла в основном и судебная практика.
Из текста Свода видно, что принадлежностями именовались, не только вещи, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, но и предметы, представляющие собой неотделимые части недвижимого имущества. Последние, следовательно, не могли быть предметом купли-продажи в отрыве от главной вещи.
Современная теория гражданского права выделяет такие понятия как «составная часть» и «принадлежность». Статья 133 ч.2 ГК РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.12.2017) говорит о таком понятии как «составная часть», а статья 135 ГК РФ о «принадлежности». Отличие от понятия «принадлежность» заключается в том, что составная часть никогда не образует самостоятельной вещи, в отличие от принадлежности, которая может отчуждаться отдельно. Такое различие дореволюционному законодателю было не знакомо.
В дореволюционной России не существовало разделения недвижимости на жилую и нежилую, в этом и не было смысла, так как правовой режим не различался по назначению. Домом считался земельный участок со строением, предназначенным для жилья, а также участки, предназначенные для постройки дома.
В российском дореволюционном гражданском законодательстве договором купли-продажи признавались только сделки по продаже движимого имущества. Покупка и продажа недвижимого же имущества была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 4. Хотя были и другие мнения на этот счет: «Практика наша, отвергнув сомнение в договорном характере, признавала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязуется уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность» Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. . - С. 416., - писал Г.Ф. Шершеневич.
Законодатель хотел убрать это противоречие и внес в 1913 года проект гражданского уложения следующие определения продажи: договор, по которому продавец передает или обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за условленную денежную сумму Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. - Т. 2. - СПб., 1910.. Начавшаяся 1 Мировая Война разрушила эти планы.
В дореволюционной России устанавливался нотариальный порядок укрепления прав на недвижимое имущество. Вначале соглашение регистрировалось у младшего нотариуса. После регистрации стороне, которая по соглашению оплачивала пошлину, выдавалась выписка из актовой книги, которую сторона должна была быть представлена старшему нотариусу по месту нахождения имущества. Старший нотариус проводил экспертизу документов, делал на выписке надпись об утверждении, взыскивал пошлину, совершал запись в крепостной книге и реестре крепостных дел, после чего выдавал купчую крепость. О совершенной сделки старший нотариус был обязан сообщить земской и городской управам, а также подавал сведения в сенатскую типографию для опубликования сообщения о совершенной сделке. Покупатель считался исполнившим свои обязанности после передачи денег перед выдачей выписки. Если этого не происходило, но соглашение всё равно было утверждено старшим нотариусом, то такая сделка могла быть признана несостоявшейся (статья 1424 части 1 Х тома Свода). Само право собственности устанавливалось с момента совершения ввода во владение.
Ввод во владение представлял собой специальною процедур, по которой покупатель подавал в окружной местный суд специальный документ - акт укрепления, по которому просил о вводе во владение. Суд проверял данный документ на соответствие закону, после чего выносил решение о вводе приобретателя во владение, после чего выдавался исполнительный лист, на основании которого местные власти уже по месту нахождения недвижимости, совершали в присутствии нового владельца ввод во владение. О совершенном вводе во владение делалась отметка на Акте укрепления и в реестре крепостных дел Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. - По испр. и доп. 8-му изд. 1902. - Ч. 2.- М., 1997 (Классика российской цивилистики). - С. 64-65..
Четвертая книга Свода, посвященная обязательствам по договорам, среди обязательств называла запродажу. Запродажа представляла собой предварительный договор о заключении в будущем другого договора. Существенными условиями запродажи являлись продаваемое недвижимое имущество, цена недвижимости и срок, в который стороны обязывались заключить основной договор (ст. 1679, 1682 ч. 1 т. Х). Договор запродажи был единственным договором, который мог быть обеспечен задатком, условия которого содержались или в договоре, или в специальном акте - задаточной расписке.
Резкое изменение регулирования договора купли-продажи недвижимости связано с установлением советской власти. Одними из первых декретов, пришедших к власти большевиков, одним из пунктов программы которых была отмена частной собственности, стали декреты «О земле», который отменял помещичью собственность на землю. С этого документа, по мнению М.А. Шлотгауэр, начался советский период истории купли-продажи жилой недвижимости Шлотгауэр М.А. -- История правового регулирования купли-продажи жилой недвижимости в России // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2009. № 1 (18). С. 39.
Следующие Декреты «О запрещении сделок с недвижимостью» и «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» осуществляли практическое применение программы большевиков в жизнь. Данными актами приостанавливались все сделки по продаже, покупке, залогу и т. п. всех недвижимостей и земель в городах.
Окончательно разделение вещей на движимые и недвижимые было зафиксировано в ГК РСФСР 1922 г. Примечание к ст.21 Кодекса прямо говорило: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».
Несмотря на то, что понятие «недвижимое имущество» исчезло, оборот таких объектов не прекратился. Возник новый правовой режим, похожий на режим недвижимости. Использовались такие термины как «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков».
В период советской власти основные споры, касающиеся договора купли- продажи, шли про соотношение договора подряда и купли-продажи. Одни ученые считали, что в договор купли - продажи входит договор подряда Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. - М.; Л., 1948. С.348. Другие, наоборот различали два этих договора Флейшиц Е.А. Отдельные виды обязательств / Под ред. К.А. Граве, И.Б. Новицкого. М., 1954. С. 16-29. Советский законодатель поддержал точку зрения вторых, поэтому договоры купли-продажи и подряда дифференцировались. Впервые эти договоры объединились в «Основах Гражданского законодательства Союза ССР» 1991 года. Помимо договора поставки, в договор купли продажи входили договор контрактации и договор о снабжении энергетическими и другими ресурсами. Что касается купли-продажи недвижимого имущества, то данный договор отсутствовал практически весь период советской власти, ввиду отсутствия права частной собственности. Лишь 24 декабря 1990 года, был принят Закон РСФСР N 443-1 «О собственности в РСФСР», и на территории России была узаконена частная собственность и закрепила понятие приватизации.
C 1 марта 1996 года вступили 1 и 2 части Гражданского Кодекса, во второй части которого расположился договор купли - продажи, который является родовым понятием, суть данного договора заключается в передаче какого-либо имущества одним лицом в пользу другого лица, которое обязуется принять это имущество и уплатить за него денежную сумму (цену), к следующим видам договоров:
- розничной купли-продажи;
- поставки товаров;
- поставки товаров для государственных нужд;
- контрактации;
- энергоснабжения;
- продажи недвижимости;
- продажи предприятия.
Наконец, был кодифицирован такой договор, как договор купли-продажи недвижимости и входящий в него договор купли - продажи жилого помещения.
В России есть две основные школы гражданского права - это «Московская» и «Питерская» школы. Ярким представителем первой является Е.А. Суханов, второй - А.П. Сергеев. Разумеется, различаются и их подходы в отношении договора купли продажи.
Так подходя к вопросу о предмете договора купли-продажи, «Московская Школа» указывает на то, что предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов.-- М.: Статут, 2016. С. 243. «Питерская», напротив, говорит о том, что непосредственно предметом являются лишь характеристика товара (его наименование и количество), подлежащего передаче покупателю Гражданское право. Учебник. Том 3. 2-е издание / Под ред. А.П.Сергеева М.: Проспект, 2016. С. 347. Она утверждает том, что эти два условия являются основными существенными условиями договора купли- продажи, тогда как остальные - дополнительно существенные.