5) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;
6) Договор безвозмездного пользования (ссуды). Приобретение такого жилого влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже жилого помещения к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
7) Жилое помещение может быть обременено правом постоянного пользования жилым помещением третьих лиц, на основании следующих видах договоров ренты: пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
8) Наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК;
9) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);
Несмотря на то, что большинство обременений указывается в ЕГРН, есть такие, сведения о которых не указываются в нем, в силу отсутствия требования о регистрации, это:
— Договор найма жилого помещения, заключенный на срок до 12 месяцев.
— Договор безвозмездного пользования (ссуды).
— Право постоянного пользования жилым помещением третьих лиц, на основании договоров пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если эти договоры заключены после 1 марта 2013 года. Но при этом нужно сказать, что для договора пожизненной ренты, в отличие от пожизненного содержания, есть правило об обязательном нотариальном удостоверении договора.
Оно позволяет покупателю, ответственно подходящему к покупке жилого помещения, минимизировать проблемы, связанные с куплей-продажей жилого помещения, обременения которого не указаны в ЕГРН.
Особенно обращает на себя внимание проблема купли-продажи жилого помещения за счет средств материнского капитала. И судебная практика по данным спорам идет таким образом, что такие сделки оказываются недействительными. В целях решения вышеуказанной проблемы имеет смысл разрешить сложившуюся ситуацию путем наделения Пенсионного Фонда РФ обязанностями ведения контроля за использованием средств материнского капитала и дальнейшим исполнением связанных с использованием средств капитала обязательств (а именно последующее переоформление права собственности на детей).
Также важно внесение особой графы в свидетельство о праве собственности на жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Данная графа должна содержать информацию о наличии обременения на недвижимое имущество, то есть после окончания выплат по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в данном жилом помещении должны быть выделены доли несовершеннолетних детей
Таким образом купля - продажа жилого помещения стоит на стыке гражданского, жилищного и семейного права. Последние изменения (особенно включение понятия "жилого помещения" в список объектов недвижимости в Гражданском кодексе) еще более усилили взаимосвязь этих отраслей права.
3.3 Реализация жилищных прав детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения
Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей тесно связано с договором купли-продажи жилого помещения, поскольку государство предоставляет эти помещения путем их покупки у застройщиков.
Согласно Федеральному закону от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» дети, оставшиеся без попечения родителей, -- лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного родителя или обоих родителей в связи с лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), объявлением их умершими, установлением судом факта утраты лицом попечения родителей, отбыванием родителями наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений, уклонением родителей от воспитания своих детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, а также в случае, если единственный родитель или оба родителя неизвестны, в иных случаях признания детей оставшимися без попечения родителей в установленном законом порядке.
Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - лица в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей и имеют в соответствии с настоящим Федеральным законом право на дополнительные гарантии по социальной поддержке Федеральный закон от 21.12.1996 N 159--ФЗ (ред. от 01.05.2017) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".
Дети-сироты имеют право на предоставление благоустроенного жилья по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот или в приемных семьях. Такое право у детей-сирот возникает, если они не имеют закрепленного за ними жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно (ст. 8 Закона от 21.12.1996 N 159--ФЗ; п. 8 ч. 1 ст. 92, ст. ст. 98.1, 109.1 ЖК РФ). К сожалению, несмотря на все новеллы законодателей, с предоставлением жилья возникают трудности, но, обо всем по порядку.
Жилье предоставляется однократно из специализированного жилищного фонда в виде отдельной квартиры или отдельного жилого дома на основании заявления ребенка по достижении им возраста 18 лет или до достижения этого возраста в случае обретения полной дееспособности: по окончании срока пребывания ребенка в образовательных, медицинских и иных организациях для детей-сирот, а также по завершении получения профессионального образования, или по окончании прохождения военной службы по призыву, или по окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях. Право на обеспечение жилым помещением сохраняется за ребенком--сиротой до его фактического обеспечения жильем.
Если говорить о самих требованиях к предоставляемому жилью, то они заключаются в следующем: а) жилая площадь должна быть отдельной (под этим подразумевается отсутствие части коммунальной квартиры); б) жилая площадь в обязательном порядке должна включать в себя: водоснабжение и водоотвод, электроснабжение, отопление и другие сантехнические приборы (туалет, душ и так далее).
Помимо этого, необходимо обращать внимание на тот факт, что предоставляемая жилплощадь должна в обязательном порядке быть расположена непосредственно в том регионе, где проживает претендент на ее получение. В том случае, если по каким--либо причинам отсутствует регистрация, жилье должно быть предоставлено непосредственно в том регионе, где он находится под опекой.
В статье 8 ФЗ №159 РФ о господдержке детей-сирот конкретной нормы выделения жилищной площади не обозначено, а указано, что в каждом муниципальном образовании установлены свои размеры предоставления жилплощади по договору специального найма Федеральный закон от 21.12.1996 N 159--ФЗ (ред. от 01.05.2017) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". Условия выделения жилплощади действующим законодательством РФ четко прописываются обязательные условия, отвечая которым можно рассчитывать на получение социального жилья. В частности, речь идет о таких условиях, как: а) отсутствие у сироты уже выделенного социального жилья, которое было получено непосредственно по договору найма, в том числе это касается и для его родственников либо же членов семьи; б) претендент на получение жилья в обязательном порядке не должен быть собственником социального имущества, которое раньше было получено по договору найма; в) претенденты на получение жилого имущества должны на текущий момент проживать в таких условиях, которые признаны более чем неприемлемыми; г) имеется жилплощадь, но при этом ее квадратура существенно меньше положенной по законодательству РФ.
Также нужно помнить о том, что жилье должно быть предоставлено для ребенка сироты до того времени, когда ему выполниться 23 года либо же он станет полностью дееспособным. Начиная с 2013 года, жилье для детей-сирот предоставляется исключительно по договору специального найма. Сам договор имеет период действия 5 лет. При этом жилье для таких категорий граждан РФ предоставляется в порядке очереди, и получить его без очереди невозможно.
Необходимо также брать во внимание тот факт, что новый порядок предоставления жилого помещения позволяет полностью исключить возможные махинации, поскольку такое жилое помещение невозможно приватизировать, продать либо же передать в право использование другим гражданам, которые не относятся к детям-сиротам.
Для получения ребенком сиротой бесплатного социального жилья следует в первую очередь обращаться в органы опеки и попечительства со всеми необходимыми документами и встать в очередь. Следует помнить о том, что обратиться в органы опеки и попечительства необходимо до того момента, пока не выполнилось 23 года. Необходимо помнить о том, что после того как ребенку сироте исполнилось 23 года, и он не подал соответствующих документов, то право получить жилье пропадает. Ели сирота не смог получить квартиру до 23-летнего возраста, по той причине, что его очередь не наступила, он не снимается с этой очереди и продолжает состоять в ней до тех пор, пока он не получит жилплощадь.
Что касается постановки на учет, то до недавнего времени в Жилищном Кодексе РФ четко было указано на то, что каждый ребенок сирота должен был получить жилую площадь по договору найма вне очереди. Но сейчас все немного иначе. Каждый ребенок сирота должен в обязательном порядке стать на очередь по вопросу получения жилья в возрасте от 18 до 23 лет. При этом, если сирота не смог получить квартиру до 23-летнего возраста, по той причине, что его очередь не наступила, он не снимается с этой очереди и продолжает состоять в ней до тех пор, пока он не получит жилплощадь.
Сам алгоритм постановки в очередь регламентируется как региональными законопроектами, так и Федеральным законом №159. В частности, алгоритм постановки на учет заключается в следующем Федеральный закон от 21.12.1996 N 159--ФЗ (ред. от 01.05.2017) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей":
1) Сироте необходимо получить справку в учебном либо исправительном учреждении (если был тюремный срок), либо же в военкомате об окончании учебы, исправительного срока либо же воинской службы;
2) Следует написать соответствующее заявление, в котором указываются текущие условия проживания.
3) Собрать все необходимые документы, которые подтверждают отсутствие в своей собственности любой недвижимости, в том числе и отсутствие возможности проживать совместно со своими родственниками;4) Подать заявление в местные органы самоуправления, которые непосредственно занимаются вопросом предоставления жилья детям-сиротам; 5) Предоставить копию заявления в местные органы опеки и попечительства по месту своего проживания; 6) Дождаться периода рассмотрения заявки, который составляет не больше 1 календарного месяца; 7) После этого следует подписать договор о специализированном найме.
Перезаключить договор спустя 5 лет на бессрочное право пользования жильем. Это возможно только в том случае, если коммунальная оплата производилась точно в срок без задержек.
Вся проблема в том, что количество жилья в каждом регионе утверждает непосредственно сами региональные органы самоуправления. Они выделяют квартиры на следующий год ровно в таком количестве, насколько это позволяет местный бюджет. Как показывает практика, жилье можно получить и через 10 и через 20 лет.
Например, в Свердловской области числится четыре с половиной тысячи детей-сирот Свердловский областной суд -- Бесплатное жилье детям-сиротам: правда или миф? -- это только те, кто, находится в специальных учрежденьях 78 процентов из них старше 10 лет, то есть меньше чем через восемь лет у них возникнет право на жилье. Проблема выдачи жилья детям-сиротам стоит крайне остро.
По данным фонда жилищного строительства Свердловской области на 2015 год необходимо было обеспечить жильем порядка трех тысяч человек. Из этой категории с начала года собственными квартирами обзавелось меньше тысячи Свердловский областной суд -- Бесплатное жилье детям-сиротам: правда или миф?.
Постоянно выявляются нарушения и в деятельность органов опеки, которые неправомерно отказывают в постановке на учет детей данной категории и неправомерно осуществляют снятия с учета, и суд всегда вынужден рассматривать каждую ситуацию отдельно. Если находятся уважительной причины, по которым человек не встал на учет, либо не был поставлен, то иски удовлетворяются. Такими причинами могут стать:
а) незаконный отказ органов местного самоуправления о постановке на учет; б) были неоднократные попытки встать на учет, но гражданина отсутствовали все необходимые документы; в) опекун или органы опеки и попечительства ненадлежащим образом исполняли свои обязанности и не поставили ребенка сироту на учет своевременно; г) также по закону уважительной причиной считается и состояние здоровья д) также незаконным является отказ предоставления жилья по причине того, что формально за лицом уже закреплено жилье.