Сделка купли-продажи жилого помещения считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК РФ.
Согласно ГК РФ, ничтожными являются следующие сделки:
— Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
— Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа жилого помещения по поддельным или недействительным документам.
— Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ).
— Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
— Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
— Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст.
170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
-- Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. ГК РФ).
Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:
— Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
— Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
— Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения органов опеки и попечительства.
— Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
— Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в договоре купли- продажи жилого помещения, или если продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
— Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).
В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:
— на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный супруг может подать иск); Обычно подобная ситуация возникает у продавцов, когда супруги давно не живут вместе, но продолжают быть зарегистрированы в браке. Согласно 35 статье Семейного Кодекса: имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Если один супруг распорядится имуществом без согласия другого супруга, то такая сделка легко признается недействительной.
Для защиты от подобных последствий законом предусмотрено нотариальное согласие супруга. Если дата приобретения права собственности, указанная в выписке из ЕГРН попадает в промежуток, когда продавец был в браке, то обязательно нотариальное согласие второго супруга.
Деньги -- являются таким же общим имущество, на которое также необходимо разрешение второго супруга. Однако, распоряжение деньгами не требует государственной регистрации, поэтому нотариального согласия не требуется, но необходимо знать -- что второй супруг не против т.к. если есть спор и второй супруг против, то сделка может быть отменена.
— в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в разрешении органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;
Помимо того, что сделка купли-продажа может быть признана недействительной, сам договор может быть расторгнут. Расторгнуть сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.
Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.
Основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения указаны в ст. 450 ГК РФ. В общем, они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны, в случае существенного нарушения договора другой стороной. Например, продавец имеет право расторгнуть договор, если покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - покупатель имеет право расторгнуть договор долевого участия, который он заключил с девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.
3.2 Споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения
В процессе анализа судебной практики купли - продаже жилого помещения были выделены следующие возможные споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения:
Существенную долю составляют споры относительно государственной регистрации права на жилое помещение, а именно уклонение от регистрации права собственности. Поскольку термин «уклонение» является оценочным Василевская Л. Ю. Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития. М.: Юр.Норма, 2016 С. 190 С.58, то суды исходят из конкретных обстоятельств дела, но практика идет по тому пути, что при уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано.
Следующую большую группу споров, составляют споры относительно купли-продажи жилого помещения с обременением. Этими обременениями могут быть:
1) арест, который может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРН. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на жилое помещение. Покупатель в данном случае либо заявляет иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривает определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, - может потребовать расторжения договора и возврата денег (ст. 460 ГК РФ). Нужно сказать, что подобный вид спора сейчас является практически невозможным, так как арест, во- первых, указывается в ЕГРН, следовательно, покупатель практически не может не знать об обременении. А, во - вторых, судебная практика идет по такому пути, что арест не снимается с жилого помещения.
2) Ипотека (залог). Продавцу для продажи такого жилого помещения требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такого жилого влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).
В случае представления залогодержателем достаточно серьезных доказательств, указывающих на возникновение залогового права, бремя доказывания условий для отказа в удовлетворении заявленных им требований (возражения о ничтожности договора залога, уничтожении заложенного имущества, приобретения залогового имущества третьим лицом по добросовестности и т.д.) переходит на его процессуальных оппонентов. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.) П. 21
Особенно большие проблемы возникают при покупки жилого помещения, которое до этого было приобретено на средства материнского капитала. Ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» позволяет использовать средства материнского капитала в полном объеме либо по частям для приобретения жилого помещения посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах) путем безналичного перечисления указанных средств в кредитные организации, предоставившие по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, денежные средства О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей: федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 25.05.2017) // Собрание законодательства РФ. 2007. N 1 (1 ч.)..
При этом такое имущество должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. №862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.05.2017)"О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" в течение шести месяцев после приобретения жилого помещения за счет средств материнского капитала, жилое помещение должно быть в общую долевую собственность детей и супругов.
Однако проблема заключается в том, что банки при выдаче ипотечных кредитов оформляют собственность только на совершеннолетних членов семьи заемщиков. Связано это с тем, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, выселить ребенка из квартиры практически невозможно Комардина М. Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих
обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. №15. С. 15..
В этом случае оформление собственности может быть отсрочено до момента погашения кредита (снятия залога). Законодатель допустил приобретение жилья на средства материнского капитала с оформлением права собственности сначала только на одного или обоих родителей (без детей), с последующим переоформлением права собственности и на детей, в том числе после погашения залога. Исполнение этого обязательства никаким образом не контролируется, и на Пенсионный фонд РФ никакими нормативными правовыми актами не возложена обязанность по осуществлению контроля. Более того, в свидетельстве о праве собственности или документах о залоге квартиры нет никаких отметок о существовании такого обязательства или того факта, что квартира приобретена с использованием средств материнского капитала.
Это может привести к проблемам у лиц, покупающих имущество на вторичном рынке жилья. Например, районная прокуратура обратилась в суд, утверждая, что мать двух несовершеннолетних детей незаконно использовала материнский капитал для приобретения жилого дома Семенюк А., Цыганов А. Использование жилой недвижимости по технологии обратной ипотеки // Государственная служба. 2014. №6. С. 52.. Она должна была в течении шести месяцев оформить жилье в собственность, а также включить детей в число собственников, но этого сделано не было. При этом она его еще и продала этот дом, тем самым, нарушив права детей.
Прокуратура защищала интересы несовершеннолетних в суде, доказывая незаконность сделки купли-продажи дома. Представители надзорного органа требовали возвратить жилье предыдущей собственнице, чтобы каждый из детей получил по третьей части права на него. С позицией прокуратуры судебный орган согласился полностью, в судебной коллегии по гражданским делам областного суда посчитали решение суда первой инстанции таким, которое не требует изменений.
3) Договор найма жилого помещения. Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
4) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. 77 и 79 ЖК);