Данная позиция подтверждается и разработчиками параграфа о банкротстве застройщиков, которые указывали, что требования граждан - участников строительства к застройщику имеют различный характер, а именно неденежное требование, то есть требование на получение объекта недвижимости или требование о возврате денежных средств, а, следовательно, необходимо обеспечить одинаковый уровень правовой защиты интересов граждан - участников строительства независимо от характера их требований.
Вышеуказанные позиции подразумевают, что денежное требование в размере реального ущерба, рассчитанного согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, включается в реестр только в случае предъявления участником строительства денежного требования (например, требования о включении суммы, уплаченной по договору об участии в долевом строительстве). То есть подразумевается, что при предъявлении требования о передаче жилого помещения расчет убытков согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве не происходит, и, соответственно, у участника строительства, выбравшего натуральное требование, не возникает денежное требование в размере указанных убытков.
До исключения Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из параграфа 7 ст. 201.6 участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
Таким образом, ранее в законе было предусмотрено, что участники строительства, имеющие требования о передаче жилого помещения, также имеют право включение их денежного требования в размере убытков в виде реального ущерба.
На настоящий момент в Законе о банкротстве прямо не установлено могут ли участники строительства, имеющие требование о передаче жилого помещения, также претендовать на денежное требование в размере убытков.
В ст. 201.4 Закона о банкротстве указано, что, при включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О несостоятельности (банкротстве)» (недействующая редакция) // «Собрание законодательства РФ» - 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190. 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».
Согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. То есть в данной статье говорится, что размер убытков учитывается при установлении именно денежного требования.
Судебная практика относительно этого вопроса достаточно противоречива.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 21.06.2017 года по делу А21-3243/2012 высказал следующую позицию:
Таким образом, Законом о банкротстве установлена возможность учитывать размер убытков в виде реального ущерба в случае установления размера денежного требования участника строительства. Суд кассационной инстанции считает, что в том случае, если требование включено в реестр о передаче жилых помещений и не трансформировано в денежное требование, убытков в виде реального ущерба, которые исчисляются в порядке, установленном пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, не имеется Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.06.2017 N Ф07- 3372/2017 по делу N А21-3243/2012 // СПС «Консультант Плюс».
При этом Верховный суд в своем обзоре № 3 (2019) высказывает противоположную позицию:
Если заявлено требование о передаче жилого помещения, то согласно п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве также устанавливается как размер уплаченного участником строительства застройщику по договору, так и размер убытков в порядке п. 2 ст. 201.5 того же закона. Таким образом, механизм расчета размера требований, установлен ный п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, универсален для обоих вариантов волеизъявления участника строительства по удовлетворению его требований к застройщику-банкроту и, по существу, обязывает арбитражный суд учитывать не только размер уплаченного застройщику по договору, но и размер убытков, тем более, если арбитражный управляющий или участник строительства (при неисполнительности арбитражного управля ющего) представил отчет об оценке жилого помещения, в том числе и в порядке увеличения размера требований (ч. 1 ст. 49 АПК РФ).
В противном случае нарушаются имущественные права участника строитель ства и необоснованно уменьшается число принадлежащих ему голосов на собрании кредиторов «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) // СПС «Консультант Плюс».
Я придерживаюсь позиции, что расчет и включение в реестр денежного требования в размере убытков в виде реального ущерба должны применяться только при предъявлении участником строительства денежного требования. Так как применение понятия «реальный ущерб» к такому требованию участника строительства представляется наиболее корректным с той точки зрения, что участником строительства взыскиваются расходы, которые он должен будет понести для восстановления нарушенного права - приобретения квартиры, аналогичной той, которую он приобрел по договору у застройщика, который впоследствии был признан банкротом.
В противном случае, на практике может сложиться следующая ситуация: происходит погашение т ребования участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, путем его передачи, то есть он получает в собственность свое жилое помещение, но помимо этого у него ещё есть денежное требование в размере убытков в виде реального ущерба (в том случае, когда разница оказалось положительной). Таким образом, у такого участника строительства возникает необоснованная выгода в размере этих самых убытков.
Ввиду изложенного, полагаю необходимым внести уточнения в абз. 2 п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве, а именно изложить следующим образом: «При включении денежных требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба...».
строительство дольщик застройщик банкротство
Глава 3. Погашение требований участников строительства
3.1 Погашение путем передачи жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений
Одной из главных целей введения специальных норм в законодательство о банкротстве является погашение требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. При этом это требование может быть погашено следующими способами:
- погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений;
- погашение требований участников строительства путем передачи объекта не завершенного строительства.
До принятия Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» в случае признания застройщика банкротом принадлежавший ему многоквартирный дом независимо от того, завершено его строительство или нет, подлежал включению в конкурсную массу и продаже в ходе конкурсного производства с направлением вырученных денежных средств на удовлетворение требований кредиторов застройщика. Недопущение подобного сценария виделось прежде всего в судебном признании и последующей государственной регистрации права общей долевой собственности инвесторов на многоквартирный дом (либо права собственности на «реальные доли») еще до завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.
Стало быть, даже при наличии у застройщика завершенного строительством многоквартирного дома участники строительства, не успевшие к моменту открытия конкурсного производства получить во владение причитающиеся им жилые помещения и зарегистрировать право собственности на них или же признать право собственности н жилое помещение в судебном порядке, могли рассчитывать только на удовлетворение своего требования к застройщику в денежном эквиваленте.
После введения новелл в Закон о банкротстве, предусматривающих особенности банкротства застройщиков, у участников строительства появилась возможность получения в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, путем погашен ия их требований к застройщику.
Передача жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений участникам строительства в рамках параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве является возможной лишь в том случае, если после признания застройщика банкротом многоквартирный дом достроен и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Вышесказанное означает, что удовлетворение указанного натурального требования поставлено в прямую зависимость Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Алтухов А.В. -- М., 2015. -- 226 с от реальной возможности застройщика после признания его банкротом исполнить соответствующее обязательство.
Передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено;
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений;
3) стоимость передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда Фондом внесены денежные средства;
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей первой очереди в соответствии со ст. 133 Закона о банкротстве Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс;
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства этих жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения, машино-места и нежилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, и передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.
Конкурсный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
В случае удовлетворения такого ходатайства арбитражный суд прописывает в своем определении какое жилое помещение, машиноместо или нежилое помещение подлежит передаче каждому участнику строительства. Только после вынесения такого определения конкурсный управляющий передает жилое помещение, машино-место и нежилое помещение участнику строительства по акту приема-передачи.
Важно отметить, что жилое помещение, машино-место и нежилое помещение могут быть переданы и участникам строительства, имеющим денежные требования к застройщику. В таком случае оно передается в качестве отступного при наличии согласия участника строительства. Такое денежное требование . погашается в размере стоимости переданного жилого помещения, машиноместа или нежилого помещения, о чем вносятся соответствующие сведения в реестр требований участников строительства.
Следует обратить внимание, что участнику строительства нет необходимости обращаться в арбитражный суд для признания права собственности на его недвижимое имущество. Данная процедура необходима только в случае, если до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения. Тогда арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности на приобретенное им недвижимое имущество.