А также предлагалось обязать застройщика страховать гражданскую ответственность за выполнение требований по передаче участникам строительства нежилых помещений.
В ходе обсуждения законопроекта депутаты отметили, что особенности удовлетворения требований участников строительства на получение квартир были включены для повышения уровня социальной защиты «обманутых дольщиков», т. е. тех граждан, которые вложили денежные средства для приобретения именно квартиры Официальный сайт Государственной Думы Российской Федерации.
В целях защиты прав таких граждан соответствующими положениями, Закона о банкротстве сделано исключение из общего принципа равенства кредиторов и установлен приоритет требований этих граждан перед другими кредиторам и застройщика. Установление такого приоритета является реализацией установленного статьей 40 Конституции Российской Федерации права гражданина на жилище.
Также депутатами была высказана позиция, что, если аналогичное прав о дать гражданам, которые приобретают через долевое участие нежилые помещения, то в результате уменьшения конкурсной массы будут ущемлены не только права граждан, имеющих право на получение квартир, но и работников застройщика по выплате заработной платы и выходных пособий, бюджетов всех уровней по налоговым платежам и государственных внебюджетных фондов по уплате страховых взносов, а также коммерческих кредиторов застройщика.
На практике может сложится такая ситуация, что нежилое помещение (площадью более семи квадратных метров) имеется в натуре, дом введен в эксплуатацию, то есть фактически оно может быть передано лицу, которое когда-то его приобрело. Однако, такое лицо на него претендовать не может, потому что Законом о банкротстве предъявление требования о передаче такого нежилого помещения не предусмотрено.
По моему мнению, является необходимым распространить действие но рм о банкротстве застройщиков в отношении участников строительства, претендующих на получение всех нежилых помещений вне зависимости от их площади.
В связи с изложенным, полагаю необходимым исключить из пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следующую формулировку: «При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которо го не превышает семи квадратных метров».
Ранее все требования участников строительства рассматривались арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика и включались конкурсным управляющим в реестр требований на основании определения арбитражного суда.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публичноправовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес значительные корректировки в порядок предъявления и рассмотрения требований участников строительства.
С 01.01.2018 года, после вступления в силу вышеуказанного закона, все требования участников строительства (денежные требования и требования о передаче жилого помещения) стали предъявляются конкурсному управляющему и рассматриваться, соответственно, им. Что, на мой взгляд, является верным решением. Вследствие которого арбитражные с уды стали разгружены от множества предъявляемых требований участников строительства (при это м требования о включении штрафных санкций участников строительства по-прежнему рассматриваются арбитражными судами), а срок рассмотрения указанных требований значительно сократился.
Согласно действующей редакции Закона о банкротстве, а именно п. 3 ст. 201.4, денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190..
Таким образом, на настоящий момент конкурсный управляющий самостоятельно рассматривает требование участника строительства на основании представленных им документов.
По результатам рассмотрения конкурсный управляющий включает тре бование в реестр полностью или частично (в случае неполной оплаты) или отказывает во включении такого требования. Отказ конкурсного управляющего во включении в реестр требований участников строительства может быть обжалован в судебном порядке в рамках дела о банкротстве.
Обосновывая свое требование, гражданин обязан представить доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. При отсутствии указанных доказательств гражданин не вправе претендовать на признание его требования обоснованным и включение его в реестр требований участников строительства.
Представление документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено. Данное положение является новеллой , параграфа 7, ранее в случае приобретения недвижимости по договору уступки участнику строительства необходимо было подтвердить также факт оплаты уступки.
Ввиду того, что требованиям о передаче жилого помещения, требованиям о передаче машино-места и нежилого помещения и порядку их погашения присущи специфические правовые условия и последствия, отличающиеся от порядка предъявления и удовлетворения денежных требований кредиторов, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривают такой специфический механизм учета требований участников строительства как реестр требований участников строительства.
В реестре требований участников строительства учитываются требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-места и нежилого помещения, а также денежные требования участников строительства.
При этом реестр требований участников строительства не является отдельным от реестра требований кредиторов должника, он является его частью.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем постановлении от 12.03.2013 года № 15510/12, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторовПостановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - август, 2012. - № 8..
2.2 Денежные требования участников строительства
Предъявление участниками строительства денежных требований к застройщику, признанному банкротом, и удовлетворение указанных требований по правилам, установленным параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, имеет ряд особенностей, подлежащих применению наряду с общими положениями Закона о банкротстве.
В ст. 201.1 параграфа 7 Закона о банкротстве представлено такое понятие, как «денежное требование», имеющее определенные характерные признаки.
Закон о банкротстве относит к денежным требованиям участников строительства следующие требования о:
- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.
Если охарактеризовать понятие «денежное требование», закрепленное в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве, более унифицировано, то можно подразделить указанное понятие на два подвида: во- первых, требование о возврате денежных средств вследствие расторжения договора, признания д оговора недействительным или незаключенности договора, то есть реституционное требование; во-вторых, требование о взыскании причиненных участнику строительства убытков .
После признания застройщика банкротом участник строительства вправе выбрать какое денежное требование ему предъявить: требование о передаче жилого помещения, нежилого помещения (менее семи квадратны х метров), машино-места или денежное требование.
При этом, если ранее договор участия в долевом строительстве не был расторгнут в судебном порядке и в пользу участника строительства не были взысканы денежные средства, уплаченные по договору, участник строительства все равно может предъявить денежное требование к застройщику.
Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.
Представляется оправданным закрепление в Законе о банкротстве право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора.
В отсутствие соответствующей нормы возникали трудности с обоснованием права участника строительства расторгнуть в одностороннем порядке договор с застройщиком, в отношении которого открыто конкурсное производство. Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е. И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с.
При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительств а, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).
В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».
Ещё до появления в Законе о банкротстве параграфа 7 среди ученых обсуждалась обоснованность подобного требования, а также необходимость введения в законодательство норм, обеспечивающих возможность его предъявления участниками строительства.
Так, А.В. Егоров предполагал, что помимо требования о возврате внесенных денежных средств дольщики могут претендовать на выплату им действительной рыночной стоимости квартиры, которую они рассчитывали получить21 Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2007. - № 4. - С. 37..
Из анализа п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве можно сделать вывод, что законодатель пошел именно по этому пути: полная компенсация участнику строительства тех потерь, которые он может понести в случае банкротства застройщика. Таким образом, законодатель создал такую схему отношений между несостоятельным застройщиком и участником строительства, при которой последний фактически может получить как квартиру в натуре в виде готового объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, так и ее полную стоимость в денежном выражении, которая состоит из средств, уплаченных участником строительства и взыскиваемых в рамках дела о банкротстве в виде основного долга, а также из оставшейся суммы, взыскиваемой как убытки Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е.И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с. 24 Борисов А.Н.: Комментарий к Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» / М.: Деловой двор - 2012..