С одной стороны, собрание кредиторов не является юридическим лицом, не обладает имущественной обособленностью, не может самостоятельно от собственного имени выступать в гражданском обороте. При этом собрание кредиторов, не будучи юридическим лицом, обладает определенными элементами правосубъектности. Это проявляется в том, что по собственному усмотрению собрание кредиторов путем голосования формирует волеизъявление, на основе которого принимаются решения, имеющие юридические последствия и обязательные для всех субъектов, участвующих в комплексе правоотношений, возникающих вследствие возбуждения дела о несостоятельности Комментарий к Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)». Постатейный научно-практический. 4-е изд.; испр. и доп. / Под ред. В.Ф. Попондопуло. - Проспект, 2015. - 1136 с..
Ввиду изложенного, в случае возникновения ситуации по переводу долга в рамках дела о банкротстве в ряде случаев, установленных Законом о банкротстве, собрание кредиторов выступает в роли «единого кредитора», согласие которого требуется для совершения указанного перевода. К примеру, в силу п. 4 ст. 101 Закона о банкротстве сделки, влекущие за собой в том числе перевод долга, совершаются внешним управляющим после согласования с собранием кредиторов (комитетом кредиторов).
По мнению Е.И. Пивцаева, отсутствие обязательности получения согласия кредиторов на перевод долга существенным образом нарушает правосубъектность собрания участников строительства, поскольку лишает его права выбора между способами погашения имущественных требований у частников строительства, закрепленного в Законе о банкротстве ранее Пивцаев Е. И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е. И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с..
По моему мнению, нет необходимости введения обязанности по получению согласия кредиторов на перевод долга в случае передачи прав и обязательств застройщика. Поскольку в силу непрофессионализма и неорганизованности участников строительства процесс принятия решения . может затянуться и повлечь за собой затягивание процедуры банкротства застройщика. При том, что принимать решение о передаче объекта незавершенного строительства на основании решения участников строительства обоснованно, так как в дальнейшем бремя завершения строительства и несения расходов перекладывается на созданное участниками строительства ЖСК, в данном же случае вопросами завершения строительства и несением издержек будет заниматься новый застройщик.
В целом, такой способ погашения требований как передача прав и обязательств застройщика иному лицу (приобретателю) является полноцен ной альтернативной возможностью достроить многоквартирный жилой дом без необходимости создания специального ЖСК участниками строительства, что потенциально существенно сокращает срок конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота, а также уменьшает издержки, которые могли быть понесены за счет конкурсной массы должника и средств участников строительства.
Глава 4. Правовые механизмы Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства
Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» была создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (далее - Фонд).
Указанный специализированный Фонд был создан в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) объектов строительства, определяемых Законом о банкротстве.
Для достижения указанных выше целей Фонд осуществляет следующи е функции Карелина С.А., Фролов И.В. Банкротство застройщика: теория и практика правоприменения: монография / М.: Юстицинформ - 2018 - 240 с.:
1) формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков;
2) учитывает поступившие обязательные отчисления (взносы) застрой щиков в компенсационный фонд;
3) выплачивает за счет средств компенсационного фонда возмещение гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве;
4) осуществляет финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда;
5) проводит аккредитацию арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика.
После принятия вышеуказанного закона деятельность застройщика ста ла ограничена в пределах одного разрешения на строительство, т.е. законом предусмотрен запрет на осуществление строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Также в законодательство об участии в долевом строительстве добавлена обязанность застройщика уплачивать взносы в компенсационный фонд .
Ранее застройщик был обязан заключать договор страхования гражданской ответственности застройщика при заключении договора об участии в долевом строительстве и предоставлять его вместе
в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии при государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве.
После принятия вышеуказанного закона застройщик обязан после заключения договора об участии в долевом строительстве уплачивать взносы в компенсационный фонд.
Ковалькова Е.Ю. «Новые правила защиты прав и интересов участников долевого строительства» // Вестник КГУ№ 4. - 2017 - С. 251. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения .
С 21.10.2017 года регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд не допускается.
В случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, представлен на государственную регистрацию до 20 октября 2017 года включительно, регистрация такого договора и последующих договоров
по данному объекту долевого строительства осуществляется с предоставлением застройщиком договоров страхования гражданской ответственности застройщика либо поручительства банка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ»- 31.07.2017 - N 31 (Часть I) - ст. 4767. Письмо Минстроя России от 01.12.2017 N 44458-НС/07 // СПС «Консультант Плюс».
Формирование компенсационного фонда должно будет заменить не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщика Закупень Т.В. Проблемы реализации прав обманутых дольщиков при осуществлении многоэтажного строительства // Вестник арбитражной практики - 2017 - N 6.
67.
Привлечение специализированного Фонда является дополнительной гарантией удовлетворения требований кредиторов, но данная гарантия предусмотрена только в случае, если застройщик осуществлял соответствующие взносы в данный Фонд.
Теперь законом предусмотрено два новых механизма, осуществляемых Фондом, посредством которых возможно восстановление прав граждан - участников долевого строительства.
1. Выплата возмещения гражданам.
2. Финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, при соблюдении следующих условий:
1) в отношении застройщика открыта процедура конкурсного производства;
2) застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам;
3) не наступила дата завершения процедуры конкурсного производства застройщика или дата принятия арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, указанного в пункте 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.
В недавнем времени к гражданам, имеющим право претендовать на выплату возмещения Фондом, помимо участников долевого строительства добавились ещё:
- участники строительства
по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машиномест и нежилых помещений;
- члены кооператива, требования которых были погашены в деле о банкротстве застройщика путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок кооперативу в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений) и которые имеют в отношении соответствующего кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения.
Выплата возмещения по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, осуществляется в размере стоимости указанного помещения, определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве.
Выплата возмещения по договорам, предусматривающим передачу машино-мест СП Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ»- 31.07.2017 - N 31 (Часть I) - ст. 4767. и нежилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены таких договоров.
Соответственно, граждане, приобретшие жилое помещение более ста двадцати метров, не могут претендовать на получение выплаты от Фонда. Таким образом, законодатель поставил указанных граждан в неравное положение со всеми остальными покупателями.
На мой взгляд, указанное положение является несправедливым, поскольку гражданин, приобретший жилое помещение площадью более ста двадцати метров является таким же участником строительства (участников долевого строительства), как и все остальные вне зависимости от предмета договора. К тому же создание Фонда имеет первостепенной целью предоставление дополнительной защиты и гарантий абсолютно всем гражданам - участникам строительства (участникам долевого строительства).
Полагаю, необходимым внести изменения в п. 2 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: исключить следующую формулировку: «...но не более ста двадцати квадратных метров.».
К Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право треб ования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.
Фонд принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Соответствующее решение должно быть принято Фондом не позднее шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства при условии, что Фонд является лицом, участвующим в деле о банкротстве такого застройщика.
В случае, если Фондом принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, он обращается в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем в порядке ст. 201.15 Закона о банкротстве. Далее происходит процедура передачи прав и обязательства застройщика приобретателю - Фонду в соответствии с положениями ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.