Отсутствие правового регулирования отношений между застройщиком и дольщиками повлекло за собой огромные убытки, понесенные впоследствии дольщиками в результате банкротства многочисленных организаций - застройщиков.
Указанная ситуация создавала в свою очередь существенные экономические проблемы на рынке недвижимости в Российской Федерации и повышала социальную напряженность в обществе.
Необходимость принятия правовых норм, которые бы регулировали разрешение споров между дольщиками и застройщиками, была очевидной.
Принятие вышеуказанных правовых норм было направлено в первую очередь на защиту прав лиц, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов.
До появления параграфа 7 в Законе о банкротстве понятие «застройщик» было определено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // «Российская газета»- N 290 - 30.12.2004..
Согласно п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком признается хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета» - N 292 - 31.12.2004.
Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» в Закон о банкротстве были введены такие понятия как: застройщик, объект строительства, участник строительства, требование о передаче жилого помещения, денежное требование участника строительства, реестр требований о передаче жилых помещений и другие.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под застройщиком понимается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, а именно: юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.
Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для применения к должнику норм параграфа 7 Закона о банкротстве, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:
- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства;
- наличие к нему требований о передаче жилых помещений или денежных требований;
- объектом строительства выступает многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (объект незавершенного строительства), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.
При этом согласно п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве, правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Соответственно, застройщиком признается лицо, которое, прежде всего, привлекает денежные средства и (или) имущество участников строительства.
Возникает вопрос о возможности признания застройщиком лица, обладающего правом собственности на земельный участок или объект строительства, но при этом самостоятельно не привлекающего имущество и (или) денежные средства участников строительства.
Разрешая подобный вопрос, Верховный Суд РФ, отменяя судебные акты всех инстанций, указал, что несмотря на то, что пунктом 2 статьи 201 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2016 N 304-ЭС16-4218 по делу N А46-13473/2014 // СПС «Консультант Плюс».
По мнению Верховного суда Российской Федерации, при обратном толковании механизмы, закрепленные параграфом 7 Закона о банкротстве, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы достижение цели банкротства застройщика.
Впоследствии Арбитражный суд Омской области применил к должнику по делу А46-13473/2014 правила параграфа 7 Закона о банкротстве, указав, что участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора, кооператив же фактически выполнял функции агента Определение Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 по делу А46-13473/2014.
Ввиду изложенного, можно сделать вывод, что застройщиком может быть лицо, обладающее правами на земельный участок и (или) объект строительства, но при этом не привлекающее напрямую денежные средства и (или) имущество участников строительства.
Стоит отметить, что есть мнение о необходимости дополнения понятия «застройщик». Так, по мнению М.П. Барабиной, необходимо внести изменения в определение, изложенное в пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, а именно: после слова «лицо» дополнить словами «непосредственно, либо через аффилированные с ним лица» Барабина М.П. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. / М.П. Барабина. -- Ульяновск - 2019. -- 185 с.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2016 N 304-ЭС16-4218 по делу N А46-13473/2014 // СПС «Консультант Плюс».
Я не поддерживаю данное предложение ввиду следующего.
Как указал Верховный суд в вышеуказанном определении, при отказе в применении параграфа 7 к должнику нижестоящими инстанциями был занят формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств .
Из чего следует, что позиция Верховного суда состоит в следующем: при рассмотрении вопроса о применении параграфа 7 к должнику судам в первую очередь стоит определить является ли должник застройщиком по смыслу законодательства о несостоятельности, при этом не стоит ограничиваться констатацией факта, что сам должник непосредственно не занимался привлечением денежных средств.
По сути, Верховный суд позволил судам толковать понятие «застройщик» расширительно, исходя из фактических обстоятельств дела. Что впоследствии Арбитражный суд Омской области и сделал, применив параграф 7 к должнику в деле о банкротстве № А46-13473/2014.
На основании изложенного, я считаю, нет необходимости дополнять определение «застройщик», предусмотренное п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.
1.2 Особенности правового статуса участников строительства
Процедуры банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, регулируемые главой IX Закона о банкротстве, отличаются существенными особенностями, вызванными спец ификой деятельности юридических лиц, признанных несостоятельными. Данные особенности были выделены законодателем с целью соблюдения баланса интересов кредиторов и должника. На тех же базисах выстроены и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регулирующие процедуру банкротства организаций - застройщиков.
Основной целью введения параграфа 7 в Закон о банкротстве являлась защита граждан, вкладывающих денежные средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего получения собственного жилья.
Необходимо отметить, что первоначально для обеспечения защиты прав граждан, вкладывающих свои денежные средства в строительство многоквартирных домов, законодателем был принят Закон об участии в долевом строительстве. Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства. участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Однако данный закон как не решает проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство и сдать дом в эксплуатацию, так и не предполагает конкретных схем взаимоотношений в рамках долевого строительства.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмет ил, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов Бугаенко Н.В., Кратенко М.В. Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей: научно-практическое пособие. / М.: Юстицинформ, - 2013. - С.294. Кирилловых А.А. Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства // Вестник арбитражной практики. - 2011. - № 5. - С.26. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 №14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/П-33т // СПС «Консультант Плюс» Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Достаточно значимым достижением является закрепление в Законе о банкротстве правила о том, что требование участника строительства может возникнуть из любого договора, предусматривающего привлечение денежных средств с корреспондирующей обязанностью передать в собственность участнику строительства жилое помещение.
Из п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что требование участника строительства признается в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли- продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.