Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»
Юридический факультет
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
на тему: «Правовое регулирование процедуры банкротства застройщика»
Выполнила:
Студентка 2 курса группы МПР 181 Налётова В.В.
Санкт-Петербург 2020
Содержание
Введение
Введение
Актуальность темы исследования заключается в значимости правового регулирования несостоятельности (банкротства) такой категории лиц как застройщики. Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, обусловленных, прежде всего, спецификой кредиторов, участвующих в деле о банкротстве, - участников строительства и характером предъявляемых ими требований к застройщику - банкроту.
Учитывая, что обеспечение жильем граждан имеет особое значение, а строительный комплекс является важнейшей составляющей национальной экономики, несостоятельность (банкротство) застройщиков в существующих реалиях, несомненно, заслуживает детального изучения.
Проблема защиты прав граждан, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, существует и по сей день. Законодатель давно озадачен тем, каким образом сделать инвестиции граждан в данной сфере максимально надежными и безопасными.
Постепенное решение этой проблемы началось с принятия в 2004 году Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Однако, указанный закон не являлся безусловной гарантией того, что по результатам деятельности застройщика в его отношении не будет введена одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве. При том, что количество застройщиков - банкротов становилось значительно больше.
Таким образом, фактически права дольщиков не были защищены в случае признания организации - застройщика банкротом.
Отсутствие правового регулирования отношений между застройщиком и дольщиками влекло за собой значительные убытки, которые впоследствии несли дольщики в результате банкротства застройщиков.
В 2011 году в главу IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) был добавлен параграф 7 «Банкротство застройщиков», содержащий положения, направленные на регулирование процедуры несостоятельности (банкротства) должника - застройщика.
Основной целью внесения в Закон о банкротстве специальных положений о банкротстве застройщиков являлась приоритетная защита прав граждан как непрофессиональных инвесторов.
С 01.01.2018 года вступили в силу фундаментальные изменения законодательства о банкротстве, внесенные Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан был создан Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, правовые механизмы которого лишь недавно стали применяться при банкротстве застройщиков.
Несмотря на ужесточение требований к застройщикам, появление новых механизмов защиты прав участников строительства, некоторые проблемы, существующие до введения вышеуказанных изменений, так и остались актуальными.
По-прежнему, к наиболее уязвимой категории кредиторов относятся покупатели нежилых помещений. Граждане, которые приобрели у застройщика нежилое помещение площадью более семи квадратных метров, не вправе предъявить застройщику требование о передаче и, соответственно, претендовать на получение своего нежилого помещения. Такими кредиторами могут быть предъявлены лишь денежные требования.
Степень научной разработанности темы. Исследование вопросов особенностей проведения процедур банкротства организаций - застройщиков, правового положения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, и погашения требований участников строительства можно обнаружить в трудах таких представителей юридической мысли, как А.В. Егоров, С.А. Карелина, А.А. Кирилловых, А.П. Кузнецов, В.Ф. Попондопуло, И.Ю. Рыков, О.М. Свириденко, Д.А. Соболев, А.Ф. Трайнин, В.Н. Ткачев, К.А. Шатохина, Г.Ф. Шершеневич, Т.П. Шишмарева и др.
Теоретическую основу исследования составляют научные труды А.В. Алтухова, М.П. Барабиной, С.А. Карелиной, П.А. Кузнецова, Д.М. Натариуса, Е.И. Пивцаева и других авторов.
Однако, комплексного исследования проблемы несостоятельности (банкротства) застройщиков до настоящего времени проведено не было. Представляется, что отсутствие такого исследования обусловлено относительно недавними внесениями значительных изменений в параграф 7 Закона о банкротстве.
Эмпирическую базу исследования составляют материалы судебной практики, в частности, постановления и судебные акты Высшего Арбитражного Суда Российской, Верховного Суда Российской Федерации, постановления арбитражных судов округов, арбитражных апелляционных судов, решения и определения арбитражных судов первой инстанции.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в результате признания застройщика несостоятельным (банкротом).
Предметом исследования являются положения параграфа 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и иные нормативные правовые акты, научные труды по вопросу регулирования процедур банкротства застройщика, а также материалы судебной практики.
Целью исследования является формирование комплексного представления о правовом регулировании процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков и выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Для достижения поставленной цели поставлены следующие задачи:
- изучение понятия «застройщик» в рамках Закона о банкротстве;
- выявление особенностей правового статуса участников строительства;
- анализ требований участников строительства, которые могут быть предъявлены к застройщику;
- изучение способов погашения требований участников строительства;
- исследование правовых механизмов Фонда защиты прав дольщиков - участников долевого строительства; выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частнонаучные методы познания, а именно: системный, формальнологический, сравнительно-правовой, исторический, социологический, логико-правовой, а также системно-структурный методы.
Научная новизна состоит в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных научных исследований несостоятельности (банкротства) застройщиков с учетом последних внесенных изменений в законодательство о банкротстве.
В результате проведенного исследования обоснован и сформулирован ряд положений и выводов, выносимых на защиту:
1. Необходимо исключить из пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следующую формулировку: «При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров».
2. Требуется внести уточнения в абз. 2 п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве, а именно изложить следующим образом: «При включении денежных требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба...».
3. Отсутствует необходимость в обязательном осуществлении застройщиком регистрации права собственности на объект недвижимости после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в процедуре банкротства.
4. Отсутствует надобность в получении предварительного согласия участников строительства на перевод долга при погашении требований путем передачи прав и обязательств застройщика.
5. Необходимо внести изменения в п. 2 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: исключить следующую формулировку: «но не более ста двадцати квадратных метров».
Научная и практическая значимость исследования. Выводы, сделанные в результате исследования, могут быть применены при дальнейшем исследовании вопросов несостоятельности (банкротства) застройщиков, в правотворческой и правоприменительной деятельности, при подготовке учебно-методических пособий, а также в процессе преподавания дисциплин: «Гражданское право», «Арбитражное процессуальное право», «Конкурсное производство» и др.
Структура, объем, и содержание работы определены целями и задачами исследования. Настоящая работа состоит из введения, четырех глав, включающих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Глава 1. Правовое положение застройщика и участников строительства
1.1 Понятие «застройщик» в рамках Закона о банкротстве
Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» в главу IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) был внесен параграф 7 «Банкротство застройщиков».
До появления в Закона о банкротстве параграфа 7 дела о несостоятельности организаций - застройщиков рассматривались по общим правилам без учета специфики данной категории дел. На практике это означало следующее.
Дольщики (лица, заключившие договора долевого участия в строительстве) были наравне с остальными кредиторами, то есть расчеты с ними производились в общем порядке.
В процедуре банкротства застройщика отсутствовала возможность предъявления требования о передаче жилого помещения. Имеющиеся у организации - застройщика объекты недвижимости включались в конкурсную массу должника и впоследствии реализовывались на торгах в соответствии с Законом о банкротстве. После чего в лучшем случае осуществлялся частичный возврат денежных средств дольщикам.
Дольщики могли претендовать на получение своего жилого помещения только в случае, если до банкротства ими было признано право собственности на такое жилое помещение в судебном порядке.
Таким образом, в большинстве случаев дольщики не могли претендовать на жилые помещения, приобретенные ими по договорам долевого участия в строительстве.
В этом и возникала острая проблема. Главной целью заключения договора с застройщиком являлось получение жилья. После признания организации - застройщика банкротом дольщики также преследовали цель получить жилье. При этом в большинстве случаев для дольщика это потенциальное жилье являлось единственным.
Помимо того, что отсутствовала возможность получить жилое помещение, так и вернуть денежные средства в сумме, оплаченной по договору долевого участия, являлось практически невозможным. Так как требования дольщиков были включены в третью очередь наряду с требованиями других кредиторов, к примеру, подрядчиков и поставщиков. При этом нередко организацией - застройщиком до своего банкротства заключались сделки, приводящие к появлению крупного требования «дружественного» кредитора, впоследствии включенного в реестр в одну очередь с требованиями дольщиков. Ввиду того, что требования одной очереди удовлетворяются пропорционально, в случае частичного погашения реестра в большинстве случаев дольщики могли рассчитывать лишь на незначительную часть выплат. После получения такой выплаты, которая была менее суммы по договору долевого участия, заключенному несколькими месяцами, а чаще всего годами ранее, дольщик не мог рассчитывать на покупку аналогичного жилья.
Таким образом, фактически права дольщиков не были защищены в случае признания организации - застройщика банкротом.