При этом вышеуказанный перечень не является исчерпывающим, что позволяет суду при рассмотрении заявления участника строительства на свое усмотрение определить является ли заявленное требование требованием участника строительства.
Необходимость внесения вышеуказанных положений в Закон о банкротстве обусловлена тем, что до этого единственным способом законного участия в строительстве многоквартирных жилых домов было заключение между гражданином и организацией - застройщиков договора участия в долевом строительстве. Иначе на правоотношения не распространялись гарантии, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, и граждане, инвестировавшие свои средства в строительство, теряли свое право на защиту в суде. Этим пользовались недобросовестные организации - застройщики путем изобретения разных схем, исключающих заключение с гражданами договора об участии в долевом строительстве.
Из пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что участником строительства может быть физическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
В предыдущей редакции пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве было указано, что юридическое лицо также может быть признано участником строительства.
Однако, в 2019 году был принят Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внёс значительные коррективы в Закон о банкротстве, в том числе, юридические лица потеряли статус участников строительства.
Соответственно, в процедурах, возбужденных после вступления в юридическую силу вышеуказанного закона, юридические лица уже не признаются участниками строительства (в случае наличия у него требования о передаче жилого помещения, нежилого помещения или машино-места) и, соответственно, лишаются всех привилегий, имеющихся у участников строительства в соответствии с Законом о банкротстве.
С другой стороны, понятие участника строительства в настоящее время расширено, так как теперь к ним относятся покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, то есть покупатели таунхаусов.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в законную силу с 1 января 2017 года, включил жилые дома блокированной застройки, состоящ ие из трех или более блоков, в перечень объектов строительства в соответствии с Законом о банкротстве.
Указанное нововведение было обусловлено меняющейся судебной практикой в отношении признаний организаций, занимающихся строительством таких о бъектов недвижимости (таунхаусов), застройщиками.
Ранее Высший Арбитражный Суд Российской Федерации выразил мнение, что строительная организация, занимающаяся возведением таунхаусов, не может быть признана застройщиком, а значит, в отношении ее банкротства не могут применяться специальные правила о банкротстве застройщика. Однако в громком деле о банкротстве «Сабидом-Инвест» суд встал на защиту прав дольщиков и применил специальные правила о банкротстве застройщиков в отношении названной строительной организации, несмотря на то , что она занималась возведением домов блокированной застройки . Таким образом, правоприменительная практика побудила законодателя внести соответствующие изменения в законодательство о долевом строительстве, дабы адаптировать его к изменяющимся жизненным реалиям .
По общим правилам, срок на предъявление требований к должнику составляет два месяца.
Специальными нормами параграфа 7 предусмотрен увеличенный срок на предъявление требований к должнику-застройщику. В силу ст. 201.4 Закона о банкротстве срок на предъявление требований составляет три месяца с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Участники строительства обладают всеми правами, имеющимися у конкурсных кредиторов, в том числе они могут принимать участие в собрании кредиторов должника. 11 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2014 г. N 15636/13 по делу N А41-5150/11 // СПС «Консультант Плюс» Определение Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2016 г. по делу N А41 - 4470/16 // СПС «Консультант Плюс» Кузнецов А.П. Тенденции правового развития долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2017. N 2. С. 19 - 23.
При участии в собраниях кредиторов участники строительства обладают числом голосов, . определяемым исходя из суммы, уплаченной ими застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве.
Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика установлена в ст. 201.9 Закона о банкротстве, из которой следует:
1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:
в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;
во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
1) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
До внесения параграфа 7 в Закон о банкротстве требования участников строительства удовлетворялись в рамках одной очередности (третьей очереди) наравне с другими кредиторами (к примеру, подрядчики, поставщики, агенты). Ныне денежные требования у частников строительства выделены в отдельную очередь, которая предшествует очереди требований вышеупомянутых кредиторов.
Закрепление преимущественного положения участников строительства (в третьей очереди) среди остальных кредиторов организации- застройщика призвано максимально гарантировать защиту прав дольщиков п утем выделения их в особую - приоритетную категорию кредиторов.
Глава 2. Требования, предъявляемые к Застройщику
2.1 Требования участников строительства о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения
До введения параграфа 7 в Закон о банкротстве одной из основных проблем являлось определение правовой природы требования у частника строительства к должнику - застройщику.
Из содержания п. 2 ст. 7 Закона о банкротстве следует, что лицо должно обладать денежным требованием к должнику, признанному банкротом, чтобы выступать как конкурсный кредитор в деле о банкротстве. Однако, в рамках договора об участии в долевом строительстве, денежному требованию застройщика корреспондирует требование дольщика по передаче ему объекта недвижимости в натуре. Следовательно, чтобы иметь статус конкурсного кредитора в деле о банкротстве застройщика, дольщику необходимо было преобразовать свое. требование из натурального в денежное. Указанное преобразование было возможно путем расторжения д оговора долевого участия в строительстве и последующего предъявления денежного требования о возврате уплаченных им денежных средств по договору участи в долевом строительстве.
Как было сказано ранее, требования дольщиков о возврате денежных средств, уплаченных по договору об участии в долевом строительстве, включались в третью очередь реестра требований кредиторов наряду с требованиями других конкурсных кредиторов (например, подрядчиков застройщика).
При наличии крупных требований других кредиторов (основного долга) в большинстве случаев на практике погашение вышеуказанных требований дольщиков было незначи тельным или отсутствовало вовсе.
Таким образом, при признании застройщика несостоятельным (банкротом) права дольщиков были практически не защищены, так как требования о передаче жилого помещения не могли быть ими предъявлены, а денежные требования удовлетворялись в общем порядке.
Введенные Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» новеллы стали предусматривать для участника строительства возможность заявлять имущественное требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве застройщика.
Согласно новой редакции п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве у участника строительства предусмотрены следующие требования о передаче недвижимого имущества в натуре:
- требование о передаче жилого помещения,
- требование о передаче машино-места,
- требование о передаче нежилого помещения.
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».
В соответствии с пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требованием о передаче машино-места и нежилого помещения признается требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».
При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
Следовательно, лица, заключившие договор об участии в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение . площадью более семи квадратных метров, в случае признания застройщика банкротом не смогут предъявить к нему требование о передаче такого нежилого помещения. Данные требования могут быть удовлетворены в общем порядке как требования денежного характера.
Таким образом, лица, вложившие денежные средства в строительство нежилых помещений, площадь которых более семи квадратных метров, могут предъявить к застройщику только денежные требования. Что, по моему мнению, является нарушением принципа равенства.
В научной литературе уже обращалось внимание на то, что соответствующее правовое регулирование нарушает права вышеуказанных лиц, а потому, необходимо допустить предоставление дополнительных гарантий и распространить действие норм о банкротстве застройщиков в отношении участников строительства, претендующих на получение всех нежилых помещений.
По смыслу указания Конституционного Суда Российской Федерации, установленные в законе дополнительные возможности защиты прав граждан- участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, сами по себе не нарушают конституционных прав иных кредиторов должника. Принцип равенства участников гражданских отношений предполагает одинаковый подход к участникам строительства, но в то же время не исключает необходимости законодательного учета присущих им различий .
Аналогичная позиция была высказана Комитетом Г осударственной Ду мы Российской Федерации по вопросам собственности в отношении проекта федерального закона № 783596-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Законопроектом предусматривалось распространить порядок предъявления требований о передаче жилых помещений и на нежилые помещения Коровкина Е.К. Признание права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика // «Юстиция». 2017. № 1. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2012 г. № 1388-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Левчени Эдуарда Семеновича на нарушение его конституционных прав статьей 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» // СПС «Консультант Плюс» в жилом доме, например, -- магазины.