Вопрос
о том, какой механизм применить: выплата возмещений гражданам или финансирование мероприятий по завершению строительства, решает Правление Фонда.
На практике всё чаще стали применяться механизмы Фонда при банкротстве застройщика. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области уже приняты положительные решения Фонда в отношении нескольких застройщиков, признанных банкротами (ООО .«Нор манн-Запад», ООО «Константа-Девелопмент», ООО «Гранд-Строй»; ООО «Строительная компания НАВИС»; ЗАО «Фирма Петротрест-Монолит») .
К примеру, определением Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2020 по делу А56- 166390/2018/намерение - участников долевого строительства Ленинградской области о намерении стать приобретателем прав ООО «Гранд-Строй» на земельный участок, предназначенный для строительства 2-й очереди ЖК «Елки Вилладж». Впоследствии судом удовлетворено ходатайство о передаче прав и обязательств застройщика ООО «Гранд-Строй» приобретателю - Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2020 по делу А56-166390/2018 [Электронный ресурс] .
Среди правоведов единого мнения о целесообразности создания Фонда не сложилось. Так, например, по мнению одних ученых, создание компенсационного фонда застройщиков станет самой эффективной из предложенных законодателем мер. При обоснованных размерах взносов и правильной организации эта мера позволит избежать проблемы обманутых дольщиков в будущем. Компенсационный фонд будет защищать права дольщиков также . надежно, как защищает права вкладчиков Агентство по страхованию вкладов Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации - 2017 - N 6(189) - С. 70.
В науке существует
и противоположное мнение, согласно которому результатом поправок станут дополнительные административные
и финансовые ограничения деятельности застройщиков, что само по себе не имеет самостоятельной ценности Щербатова Т.В. Анализ изменений законодательства в сфере долевого строительства: тенденции и перспективы развития // Новая наука: проблемы и перспективы - 2016 - N 121-2 - С. 288..
Следует отметить, что деятельность Фонда во многом схожа с деятельностью агентства по страхованию вкладов (далее - АСВ). Агентство по страхованию вкладов действует на основании Федерального закона от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».
Причины создания и цели деятельности АСВ схожи с причинами создания Фонда. Система страхования вкладов создана для защиты прав и законных интересов вкладчиков, для стимулирования развития банковской системы, для обеспечения стабильности банковской деятельности; компенсационный фонд создан для правовой защиты прав участников долевого строительства, для обеспечения стабильности в области долевого строительства жилья Хамов А.Ю. Компенсационный фонд как специальный способ защиты прав участников долевого строительства // Гражданское право. 2019. N 2. С. 36 - 38. Сравнение основных критериев деятельности АСВ Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» // «Российская газета» - N 261 - 27.12.2003. Фонда также позволяет сделать вывод об их схожести.
К тому же и Фонд, и АСВ являются государственными организациями.
Ввиду изложенного, можно сделать вывод, что имуществом банкрота, в том числе земельным участком и объектом незавершенного строительства фактически распоряжается государство.
В общей сложности, такой механизм как передача прав и обязательств новому застройщику, в том числе Фонду, характеризуется вмешательством государства в отношения между застройщиком - банкротом и участниками строительства, о чем также свидетельствует необходимость получения заключения о возможности (невозможности) передачи прав и обязательств застройщика приобретателю от органа государственной власти - Минстроя.
Результативность и действенность государственного вмешательства в отношения между застройщиком и участниками строительства покажет время.
На настоящий момент количество проблемных объектов, в отношении которых принимаются решения Фондом, растет. Это, в свою очередь, ведет скорейшему удовлетворению требований значительного количества участников строительства и уменьшению социальной напряженности в обществе. Можно сказать, это уже в какой- то мере является положительным результатом вмешательства государства.
По моему мнению, создание Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства является целесообразным. Поскольку введение подобного механизма повысит профессионализм застройщика и даст значительно больше гарантий участникам строительства, что их недвижимое имущество будет построено и сдано в эксплуатацию в установленные сроки.
И, безусловно, правовые механизмы Фонда будут являться эффективной правовой защитой участников строительства, которые имеют право требования к застройщику, признанному банкротом.
Заключение
В результате проведенного исследования были сделаны следующие наиболее важные выводы.
Введение параграфа 7 «Банкротство застройщиков» в главу IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» было обусловлено необходимостью правового регулирования разрешения споров между дольщиками и застройщиками в случае признания последнего банкротом.
Внедрение новых положений в Закон о банкротстве в первую очередь было направлено на защиту прав граждан-участников строительства, как непрофессиональных инвесторов.
Проанализировав требования участников строительства, которые могут быть предъявлены к застройщику, можно сделать вывод, что участники строительства имеют равные гарантии защиты своих прав вне зависимости от характера требования, будь то оно денежным или натуральным.
Тем не менее, в силу положений ст. 201.1 силу Закона о банкротстве, было установлено, что граждане, заключившие договор об участии в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение . площадью более семи квадратных метров, не могут предъявить застройщику требование о передаче такого нежилого помещения. Данные требования могут быть удовлетворены только общем порядке как требования денежного характера.
По моему мнению, является необходимым распространить действие но о банкротстве застройщиков в отношении участников строительства, претендующих на получение всех нежилых помещений вне зависимости от их площади во избежание неравенства участников гражданских отношений.
В связи с изложенным, полагаю необходимым исключить из пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следующую формулировку: «При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров».
В работе мной были выявлены проблемы правового регулирования в части установления денежного требования в размере убытков в виде реального ущерба. Законом о банкротстве прямо не установлено могут ли участники строительства, имеющие требование о передаче жилого помещения, также претендовать на денежное требование в размере убытков. Судебная практика относительно данного вопроса сложил ась противоречивая.
По моему мнению, расчет и включение в реестр денежного требования в размере убытков в виде реального ущерба должны применяться только при предъявлении участником строительства денежного требования. Поскольку применение понятия «реальный ущерб» к такому требованию представляется наиболее корректным с той точки зрения, что участником строительства взыскиваются расходы, которые он должен будет понести для восстановления нарушенного права - приобретения квартиры, аналогичной той, которую он приобрел у застройщика - банкрота.
Ввиду изложенного, полагаю необходимым внести уточнения в абз. 2 п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве, а именно изложить следующим образом: «При включении денежных требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба...».
В рамках исследования были изучены новые правовые механизмы, направленные на защиту участников строительства, установленные Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства призван в случае банкротства застройщика либо завершить строительство в случае высокой готовности объекта недвижимости, либо вернуть денежные средства участникам строительства, если строительство объекта находится на начальной стадии.
Однако, установлено, что граждане, приобретшие жилое помещение более ста двадцати метров, не могут претендовать на получение выплаты от Фонда. Таким образом, законодатель поставил указанных граждан в неравное положение со всеми остальными покупателями.
По моему мнению, указанное положение является несправедливым, поскольку гражданин, приобретший жилое помещение площадью более ста двадцати метров является таким же участником строительства, как и все остальные, вне зависимости от предмета договора и, соответственно, имеет право на предоставление тех же гарантий, что и остальные участники строительства.
Ввиду изложенного, полагаю необходимым внести изменения в п. 2 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично
правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: исключить следующую формулировку: «...но не более ста двадцати квадратных метров».
В целом, создание Фонда защиты прав граждан - .участников долевого строительства является целесообразным. Поскольку пр авовые механизмы Фонда являются надежной
и эффективной защитой участников строительства, которые имеют право требования к застройщику, признанному банкротом.
Сформулированные в данной работе предложения направлены на повышение эффективности защиты прав
и законных интересов участников строительства, в том числе на упорядочение правоприменительной практики в данной сфере.
Список использованной литературы:
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993
с учётом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №6-ФКЗ,
от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.03.2014 №6-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 04.08.2014. - №31. - ст. 4398.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // «Российская газета»- N 290 - 30.12.2004.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // «Собрание законодательства РФ» - 05.12.1994 - N 32 - ст. 3301.
4. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.
5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// «Российская газета» - N 292 - 31.12.2004.
6. Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
«О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» «Российская газета» - N 153 - 15.07.2011.
7. Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
// «Собрание законодательства РФ» - 04.07.2016 - N 27 (часть II) - ст. 4237.
8. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019)
«О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// «Собрание законодательства РФ»- 31.07.2017 - N 31 (Часть I) - ст. 4767.
9. Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 27.12.2019)
«О страховании вкладов в банках Российской Федерации» // «Российская газета». - N 261. - 27.12.2003.
10. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от
17 июля 2012 г. № 1388-О «Об отказе в принятии
к рассмотрению жалобы гражданина Левчени Эдуарда Семеновича на нарушение его конституционных прав статьей 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» // СПС «Консультант Плюс»