Однако, на мой взгляд, вышеуказанный способ погашения не может полностью обеспечить приоритетную защиту граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов ввиду того, что, во- первых, обязательная коллективность участников строительства в принятии решения уже порождает существенные сложности, так как формирование общего волеизъявления - процесс затруднительный; во- вторых, участникам строительства приходится быть вовлеченными в незнакомый для них процесс создания самого ЖСК или потребительского кооператива, а также нести все издержки, связанные с этим.
3.3 Передача имущества и обязательств застройщика
С 01.01.2018 года вступили в силу новые положения Закона о банкротстве, а именно: ст. 201.15-1 и 201.15 2, введенные Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», призванные регулировать передачу прав и обязательств застройщика новому застройщику, именуемому приобретателем.
Новый застройщик должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к застройщикам Законом об участии в долевом строительстве. Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е.И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с.
Приобретателем также может быть созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» унитарная некоммерческая организация в организационно правовой форме фонда либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Передача является возмездной, в качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Сама процедура передачи прав и обязательств застройщику проходит в несколько этапов:
1. Новый застройщик направляет в арбитражный суд заявление о намерении стать приобретателем имущества и обязательств застройщика-банкрота, а также в уполномоченный Правительством Российской Федерации орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - Минстрой) и конкурсному управляющему с приложением документов, подтверждающих: соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным зак оном от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).
2. Конкурсный управляющий в десятидневный срок с момента получения заявления осуществляет расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, и представляет его в арбитражный суд.
3. Минстрой направляет в арбитражный суд заключение о возможности (невозможности) передачи прав и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.
4. Если решение положительное, приобретатель перечисляет денежные . средства в размере, рассчитанном конкурсном управляющем согласно п. 5 ст. 201.10 (в размере, не превышающем 10 % стоимости прав застройщика) на банковский счет должника (застройщика).
5. В течение десяти дней с момента получения денежных средств (на специальный банковский счет, заранее открытый конкурсным управляющ им) конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю.
6. Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
7. В течение трех дней с даты государственной регистрации конкурсный управляющий включает сведения о приобретателе в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Необходимо отметить, что, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения .
Если же наоборот, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, мен ьше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает прав о требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов.
Между тем, на практике были такие случае, когда новые застройщики (приобретатели) до пускали недобросовестное, не соответствующее предшествующим заявлениям поведение.
К примеру, в рамках дела о банкротстве застройщика - ООО «Каменный Ручей в целях осуществления строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова- Прониной, 10.01.2013 года между ООО .«Каменный ручей» и ООО «Брусника.Екатеринбург» заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 201.02.2007 года Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190 № 5-1410, предоставленного Администрацией города Екатеринбурга для строительства жилого комплекса.
Исходя из условий соглашения от 10.01.2013 года, ООО «Брусника. Екатеринбург» приняло на себя обязательства после завершения строительства жилого комплекса пер едать ООО «Инвестцентр» перечисленные в данном соглашении жилые помещения в установленном соглашением объеме.
Ссылаясь на то, что ООО «Брусника.Екатеринбург» свои обязательства по договору инвестирования в строительство № 1-ин исполнило ненадлежащим образом, истец (ООО «Инвестцентр») обратилс я в суд. Однако ответчик ссылался на незаключенность договора инвестирования в строительство № 1- ин. Условие о предмете договора инвестирования в строительство № 1-ин - перечень конкретных, индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений (как условие, относительно которого должно быть достигнуто соглашение исходя из воли сторон) - сторонами не согласовано, и, следовательно, договор инвестирования в строительство №1-ин не может считаться заключенным.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал, что в информационном письме ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (п. 7), указано, что в договор считается заключенным в случае, если стороны не согласовав условие в договоре, в дальнейшем совместно исполняли его, тем самым устранили необходимость такого согласования Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации - N 4, апрель - 2014.. Исходя из этого суд апелляционной инстанции установил, что стороны взаимно исполняли свои обязательства по договору инвестирования, между ними отсутствовали споры, касающиеся, согласованности и определенности условий данного договора, и только после принятия судом к рассмотрению настоящего иска общество «Брусника.Екатеринбург» в качестве возражений на заявленный к нему иск стало ссылаться на незаключенность указанного договора
Суд апелляционной инстанции также верно отметил, что как следует из материалов дела на момент подписания соглашений у ответчика - профессионального застройщика, не имелось сомнений относительно неопределенности принятых на себя обязательств. Сложившейся в настоящее время судебной практикой запрещается противоречивое и недобросовестное поведение участников гражданского оборота, в том числе поведение, не соответствующее ранее сделанным заявлениям, из которых другая сторона разумно исходила. Однако сторона ответчика веде т себя явно недобросовестно, поскольку ссылается на незаключенность договора, который им ранее признавался.
Таким образом, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что в рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля, поскольку из соглашения о замене лица в обязательстве от 10.01.2013 года № 1 прямо следует, что ответчик взял на себя соответствующие обязательства и признавал их наличие перед истцом у предшествующего застройщика. Вышеуказанное постановление апелляционной инстанции впоследствии было оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Уральского округа. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 N 17АП-4319/2017-ГК по делу N А60-41103/2016 // СПС «Консультант Плюс» В доктрине запрет непоследовательного поведения именуется правило м эстоппель.
В международном праве, принципы которого признаются частью право вой системы Российской Федерации, принцип эстоппель является частным п роявлением принципа добросовестности и предполагает недопустимость отказа от позиции, которая ранее была принята по делу, была официально сформулирована уполномоченным лицом, и направлен на стимулирование добросовестного и последовательного поведения .
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) правило эстоппель отражено в нескольких статьях. Так, указание на принцип добросовестности содержится в п. 3 ст. 1 ГК РФ, совершение недобросовестного поведения запрещено в п. 1 ст. 10 ГК РФ.
П. 5 ст. 166 ГК РФ устанавливает правило эстоппель применительно к недействительности сделок. П. 3 ст. 307 ГК РФ повторяет общее положение о добросовестности, указывая, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Итак, можно сказать, что дело № А60-
41103/2016 является ярким примером применения принципа эстоппель при оспаривании новым застройщиком договора инвестирования. Понятие принципа эстоппель в зарубежной доктрине и его виды [Электронный ресурс] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // «Собрание законодательства РФ» - 05.12.1994 - N 32 - ст. 3301.
В силу п. 4 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве при передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила о получении согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо, а также предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя.
По своей правовой природе указанная передача имущества и прав на него является переводом долга, поскольку вместе с указанными правами застройщику - приобретателю переходят и обязательства перед участниками строительства по передаче им жилых помещений в переданном незавершенном объекте.
Договор перевода долга представляет собой соглашение между должником (первоначальным должником) и другим лицом (новым должником). Согласие (несогласие) кредитора представляет собой одностороннее волеизъявление (сделку) кредитора, адресованное первоначальному должнику, новому должнику или обоим вместе. Оно порождает правовые последствия с момента его восприятия адресатом и, соответственно, после этого момента не может быть аннулировано (взято обратно) кредитором. Исключение составляет случай предварительного согласия, которое порождает правовой эффект лишь с момента заключения договора перевода долга.
Следовательно, по общему правилу, перевод долга требует обязательного согласия кредитора на его совершение за исключением случаев, установленных в законе. В условиях дела о банкротстве каждый кредитор персонально определен, но в данной ситуации необходимо учитывать правовой статус собрания кредито ров. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2: Общее учение об обязательствах и его отдельных видах. / М.: Статут, 2012. - 119-121с.