Таким образом, после передачи конкурсным управляющим по акту приема-передачи жилого помещения, машино-места и нежилого помещения участнику строительства, последний обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с целью регистрации права собственности на переданный объект недвижимости.
Стоит отметить, что в Закона о банкротстве, в том числе в ст. 201.11 не сказано про необходимость застройщику регистрировать право собственности на многоквартирный дом или дом блокированной застройки (объект строительства) после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Оценивая подход, занятый законодателем и поддержанный Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, важно отметить следующие моменты.
С одной стороны, наличие у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома как условие передачи участникам строительства жилых помещений само по себе означает, что такой дом не является самовольной постройкой (в частности, возведен на отведенном для этих целей и принадлежащем застройщику земельном участке). Поэтому вряд ли оправданны опасения, что механизм банкротства застройщиков может превратиться в «серую зону», в которой станет возможным приобретение права собственности на жилые помещения от застройщика - неуправомоченного отчуждателя (по причине отсутствия у него права на земельный участок под многоквартирным домом) лицами, не являющимися добросовестными приобретателями Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Алтухов А.В. -- М., 2015. -- 226 с..
С другой стороны, механизм приобретения участниками долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства в виде помещений, не предполагающий государственной регистрации «первичного» права собственности застройщика на здание, в котором эти помещения расположены, заслуживает критической оценки и должен быть изменен. В свою очередь это потребует отказа от нашедшего отражение, в частности, в законодательстве о долевом строительстве объектов недвижимости представления о многоквартирном доме как о некой технической конструкции, лишенной качеств самостоятельного объекта гражданских прав.
Все же большинство придерживается позиции, что возникновению режима жилищной (этажной) собственности, присущего д многоквартирному дому, должно предшествовать внесение в реестр записи о праве на данный объект недвижимости. А.В. Егоров и М.А. Церковников отмечают, что без такой записи в реестре «комплекс прав по поводу помещения в здании» (т. е. поэтажная (жилищная) собственность) возникнуть не может, о чем свидетельствует опыт стран как германской правовой семьи, например, Австрии, так и романской, например Франции Сенчищев В.И. Право собственности на объекты долевого строительства // Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. - М.:Статут, - 2008. Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании. Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2010. №2..
Я придерживаюсь позиции, что наличие у застройщика-банкрота разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию в какой- то степени подтверждает его (застройщика) право собственности на данный объект строительства, хоть и неформальное ввиду отсутствия его (права собственности) государственной регистрации.
Действительно, только собственник, то есть лицо, имеющее право собственности (в случае с недвижимым имуществом зарегистрированное) может передать свое имуще ство новому собственнику. Однако, можно сказать, что отсутствие обязанности застройщика-банкрота регистрировать право собственности на объект недвижимости является неким исключением из общего правила ввиду специфики его положения.
Алтухов А.В. в своей диссертации придерживается позиции, что передача участникам строительства в собственность жилых помещений в порядке погашения их требований в деле о банкротстве застройщика может быть осуществлена при условии предварительной государственной регистрации права собственности застройщика на многоквартирный дом .
В проекте Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации была выражена позиция с предложением дополнить статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации нормой, согласно которой, при долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором расположены эти помещения.
На мой взгляд, нет необходимости добавлять в положения ст. 201.11 Закона о банкротстве условие об обязательной предварительной регистрации застройщиком права собственности на объект строительства. Поскольку такая регистрация будет дополнительной нагрузкой на конкурсную массу должника и повлечет затягивание процесса получения участником строительства приобретенного им объекта недвижимости в собственность, при том, что вероятнее всего, этот процесс и так затянут, так как застройщик находится в процедуре банкротства. Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Алтухов А.В. -- М., 2015. -- 226 с. Проект Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, подготовленный рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации - 2009 - № 4.
3.2 Погашение путем передачи объекта незавершенного строительства
Не во всех случаях застройщик, признанный банкротом, имеет готовый (завершенный строительством) многоквартирный жилой дом или дом блокированной застройки (объект строительства), за счет которого может погасить натуральные требования участников строительства путем передачи жилых помещений, нежилых помещений или машино-мест. Более того, введение процедуры конкурсного производства может сделать невозможным завершение строительства объекта недвижимости силами самого застройщика.
С целью того, чтобы в вышеуказанной ситуации участники строительства имели возможность пол учить жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, на которые они претендуют, в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве предусмотрен такой способ погашения требований участников строительства как передача объекта незавершенного строительства.
Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства представляет собой образование участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива и передачи в собственность образованного кооператива недостроенного объекта.
В соответствии нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства относятся здание, строение, соору жение, объекты, строительство которых не завершено «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // «Российская газета» - N 290 - 30.12.2004. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190..
К исключениям законодатель относит временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.
Вопрос о возможности погашения требований участников строительства путем передачи им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельного участка вносится конкурсным управляющим в повестку дня собрания участников строительства.
Поскольку участники строительства не обладают специальными знаниями относительно жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, конкурсный. управляющий в силу пункта 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и предоставление в таких многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, членам указанного кооператива жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. Если участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения не в полном объеме, в качестве паевого взноса он также обязан внести денежные средства в размере неисполненной части обязательства.
Закон о банкротстве предусматривает обязанность соблюдения определенных условий для погашения требований путем передачи объекта незавершенного строительства. К основным таким условиям можно отнести:
- стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточ но для погашения текущих платежей первой очереди в соответствии со ст. 134 Закона о банкротстве;
- объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
- земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
- участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.
Также является характерным, что земельный участок под объектом незавершенного строительства может быть у застройщика и на праве аренды. Помимо этого, согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
В целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства кооперативу, созданному участниками строительства, законодатель предусматривает возможность введения арбитражным судом, рассматривающим дело о несостоятельности застройщика, запрета на изменение арендатора в договоре аренды земельного участка, заключенном застройщиком для строительства многоквартирного дома. Запрет также касается государственной регистрации изменений, вносимых в такой договор аренды и иных распоряжений арендодателем указанного земельного участка. Такой запрет действует до завершения конкурсного производства.
Стоит отметить, что требования отказавшихся от получения жилых помещений участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди Шишмарева Т.П. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и практика его применения: учебное пособие для экзамена по Единой программе подготовки арбитражных управляющих. / М.:Статут - 2015.- 416 с..
В целом, необходимо отметить, что возможность создания участниками специальных ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, безусловно является дополнительной гарантией защиты имущественных прав участников строительства в случае банкротства застройщика, что позволит им даже в случае критической ситуации банкротства обеспечить достройку объекта строительства и в итоге получить жилые помещения.